【正文】 公用設(shè)施的作用指數(shù)。再次，根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果和權(quán)重，對四個評價指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)計算，得出各個中學(xué)的作用指數(shù)，結(jié)果見表 29。 首先，依據(jù)江夏區(qū)教育局提供的有關(guān)資料，我們選取占地面積 、 在校學(xué)生數(shù) 、 在校職工數(shù)和班級數(shù)四個指標(biāo)作為衡量中學(xué)綜合實力的指標(biāo)并對這些指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。 結(jié)果見表 212。再次，根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果和權(quán)重，對兩個評價指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)計算，得出各個公園的作用指數(shù)，結(jié)果見表 213。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關(guān)資料，我們選取職工人數(shù) 、 病床數(shù) 、 年營業(yè)額和專家人數(shù)（副教授以上）四個指標(biāo)作為衡量醫(yī)院綜合實力的指標(biāo)并對這些指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。 結(jié)果見表 216。再次，根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果和權(quán)重，對兩個評價指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)計算，得出各個 農(nóng)貿(mào)市場 的作用指數(shù)，結(jié)果見表 217。根據(jù)江夏區(qū)建設(shè)局提供的有關(guān)資料，我們以城區(qū)主要干道為單位確定城區(qū)內(nèi)綠化水平功能分值如表 2－ 19。 在計算過程中，各街道辦事處的范圍和面積根據(jù)江夏區(qū)行政區(qū)劃圖量算。分析結(jié)果見表 221。 計算各因素因子單元分值時，我們考慮了城市障礙物對因素作用分的再次衰減。 （三）土地定級單元因素因子作用分值計算 土地定級因素因子按其分布類型及對土地的影響方式不同，分為點狀因素、線狀因素、面狀因素。 （ 2）線狀因素因子 線狀因素因子主要是呈線狀分布的影響設(shè)施，其對土地級別的影響與點狀因素因子類似，既與設(shè)施有關(guān)，又與距設(shè)施的相對距離有關(guān)，如道路。 作用分衰減模型 計算土地定級因素因子對土地定級單元的作用分值是整個土地定級的關(guān)鍵，它直接影響土地級別的結(jié)果。計算式為： ?? ?? n ji ii fWP ?????????? （公式 2— 23） 式中： P— 單元總分值 n — 定級因素數(shù) Wi — 第 i因素權(quán)重 fi — 第 i因素分值 （五）定級網(wǎng)格單元作用分值頻率直方圖制作 首先由計算機(jī)分析計算出不同用途不同作用分值對應(yīng)的評價單元出現(xiàn)的頻率，由此繪制不同用途的頻率直方圖如下： 綜合用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 36 商業(yè)用地頻率直方 圖 住宅用地頻率直方圖 第二章 江夏區(qū)土地定級 37 工業(yè)用地頻率直方圖 二、土地級別劃分 （一）土地級別劃分原則 江夏區(qū)市區(qū)土地級別的劃分遵循如下原則： 土地級別高低與質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致； 各級土地之間的收益應(yīng)有明顯的差別； 土地級別之間應(yīng)漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大； 應(yīng)保持自然地塊與權(quán)屬單位的完整性； 級別邊界應(yīng)盡量采用具有地域突變特征的自然界線與人工界線。各級土地的平均分值有明顯的差異，呈現(xiàn)出層次性。 表 226 江夏區(qū)市區(qū)各類土地級別總分值區(qū)間表 土地級別 Ⅰ級 Ⅱ級 Ⅲ級 Ⅳ級 Ⅴ級 綜合定級 [100,48] [30,47] [11,29] [0,10] 商業(yè)用地 [68,100] [52,67] [21,51] [7,20] [0,6] 住宅用地 [56,100] [33,55] [22,32] [0,21] 工業(yè)用地 [40,100] [28,39 [0,27] （三）初步土地級別圖 將定 級單元的作用總分值與土地級別的界限分值相匹配，確定定級單元的土地級別。 利用市場交易價格資料對商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級別進(jìn)行驗證 驗證步驟：（ a）根據(jù)初步劃分的土地級別，按城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，計算、統(tǒng)計、檢驗和分析各級別內(nèi)的樣點地價，得出各級別內(nèi)的平均地價； （ b）對各級別平均地價進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計分析，確定各土地級別內(nèi) 的平均地價區(qū)間； （ c）分析級別內(nèi)的平均地價與地價區(qū)間是否存在正級差，且高級別級差大于低級別級差，若同時滿足以上兩個條件，則說明初步劃分的土地級別是合理的；否則是不合理的，需要對初步劃分的土地級別進(jìn)行重新劃分。住宅用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 228。 專家咨詢論證 聘請熟悉江夏區(qū)市區(qū)情況的城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)市場、土。工業(yè)用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 229。商業(yè)用地級別與樣點均價對應(yīng)關(guān)系見表 227。江夏區(qū)土地級別劃分驗證采用兩種方法進(jìn)行，一是利用土地市場交易價格資料，二是咨詢江夏區(qū)政府有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)與專家。從圖 2 2 2 26 可看出各第二章 江夏區(qū)土地定級 38 類型單元總分值的分布情況，通 過與實地情況的對比分析，確定土地級別的分界點。圖 2 2 2 26分別為綜合定級、商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級單元分值頻率直方圖，橫坐標(biāo)為總分值，縱坐標(biāo)為頻率，反映了某一總分值或總分值區(qū)間內(nèi)定級單元出現(xiàn)的頻率。計算作用分值的衰減模型通常有兩種形式： 線性模型： ?????? ?????? )1(0 )10)(1(r rrFf iij ???????? （公式 2— 20） 指 數(shù)模型： ??????? ????)1(1 )10()1(r rFfriij ???????? （公式 2— 21） 上兩式中： fij — i土地定級因素因子對 j網(wǎng)格評價點的作用分值 Fi — i土地定級因素因子的功能分 r — i 土地定級因素因子至 j網(wǎng)格評價點的相對距離 其中， r可按下式計算： ??? ??? )(1 )(/ Rd RdRdr ???????? （公式 2— 22） 式中： d — 土地定級因素因子到網(wǎng)格評價點的實際距離 R — 土地定級因素因子的最大影響半徑（或作用半徑） 土地定級因 素因子算法模型衰減模型確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，明確綜合土地定級和分類土地定級各個因素因子的算法模型和衰減模型，具體情況見表 22 22 22 225。其對土地級別的影響僅與因素因子指標(biāo)有關(guān)系。 土地定級因素因子類型 影響土地級別的因素因子根據(jù)其空間的分布類型可分為點狀、線狀和面狀因素因子。以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素因子的作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減。土地定級單元是因素因子的作用分計算的基礎(chǔ)。其次，經(jīng)專家意見征詢，對 占地面積 、 企業(yè)數(shù)量 、 年產(chǎn)值和職工人數(shù)四 個評價指標(biāo)分別賦予評價權(quán)重為： 、 、 。人口密度是指一定典型區(qū)域（或單元）單位面積上的總?cè)丝跀?shù)。 結(jié)果見表 218。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關(guān)資料，我們選取 攤位個數(shù) 和 占地面積 兩個指標(biāo)作為衡量 農(nóng)貿(mào)市場 綜合實力的指 標(biāo)并對這些指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。再次，根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果和權(quán)重，對四個評價指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)計算，得出各個醫(yī)院的作用指數(shù)，結(jié)果見表 215。 結(jié)果見表 214。 首先，依據(jù)調(diào)查的有關(guān)資料，我們選取占地面積和 年客流量 兩個指標(biāo)作為衡量公園綜合實力的指標(biāo)并對這些指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。再次，根據(jù)評價指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果和權(quán)重，對四個評價指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)計算，得出各個小學(xué)的作用指數(shù)，結(jié)果見表 211。結(jié)果見表 210。 首先，依據(jù)江夏區(qū)教育局提供的有關(guān)資料，我們選取占地面積 、 在校學(xué)生數(shù) 、 在校職工數(shù)和班級數(shù)四個指標(biāo)作為衡量中學(xué)綜合實力的指標(biāo)并對這些指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化。 表 216 排水狀況指標(biāo)分析結(jié)果表 因子級別 排水狀況描述 功能分 一級 有排水管道或排水泵站，排水通暢 100 二級 無排水管道，屬自然排水 50 四、公用設(shè)施完善度 公用設(shè)施作用指數(shù)通過各類屬性指標(biāo)綜合計算，指數(shù)與設(shè)施作用大小呈正比。 計算公式如下。 （ 2） 公交站 點 服務(wù)半徑的確定 根據(jù)公交站點的均衡分布影響和江夏區(qū)城區(qū)公交站點的實際狀況，確定公交站點的服務(wù)半徑，結(jié)果見表 27。 L — 某級道路的總長度 。在確定道路類型的基礎(chǔ)上，進(jìn)行道路寬度、車流量、非機(jī)動車流量及車道數(shù)等指標(biāo)，進(jìn)行無量綱化，并綜合考慮江夏區(qū) 城 區(qū)實施的交通管制措施，計算道路道路作用指數(shù)。 二、交通條件 道路通達(dá)度 （ 1） 道路類型的劃分 根據(jù)江夏區(qū)城區(qū)道路寬度及對《江夏區(qū)城區(qū)道路規(guī)劃圖》等相關(guān)資料的分析，把江夏區(qū)的道路按寬度、車道數(shù)及其 在城市交通中的地位和作用及城市道路交通第二章 江夏區(qū)土地定級 22 管制情況，分為主干道 、 次干道和支路。 名稱、位置、占地面積、商服網(wǎng)點數(shù)、用地效益、級別、商服完備率 3 排水狀況 排水狀況圖、 1﹕ 10000 地形圖 等級（好、較好、差） 4 供水狀況 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)全區(qū)供水管網(wǎng)現(xiàn)狀圖 等級（好、較好、差） 5 綠地覆蓋率 1﹕ 10000 地形圖、衛(wèi)片影像圖 等級 6 人口密度 城區(qū)行政區(qū)劃圖、江夏區(qū)2020 年統(tǒng)計年鑒 名稱、人口密度 7 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 江夏區(qū)工業(yè)用地現(xiàn)狀圖 等級（大型工業(yè)區(qū)、中型工業(yè)區(qū)、 小型工業(yè)區(qū)、工業(yè)點） 8 醫(yī)院 江夏區(qū)城區(qū)圖、 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū) 交通旅游圖、1﹕ 10000 地形圖、醫(yī)院調(diào)查表 名稱、位置、病床數(shù)、等級（三級甲等、三級乙等、二級甲等；二級乙等） 9 火車站 1﹕ 10000 地形圖、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運(yùn)量、年貨運(yùn)量、運(yùn)輸收入、職工人數(shù)、等級（特等、一等、二等） 第二章 江夏區(qū)土地定級 21 10 小學(xué) 江夏區(qū)小學(xué)分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數(shù)（人）、教師人數(shù)、所在區(qū)、性質(zhì)、類型 11 中學(xué) 江夏區(qū)中學(xué)分布圖 名稱、占地面積、建筑面積（ m2）、在校人數(shù)（人）、教師人數(shù)、所在區(qū)、性質(zhì)、類型 12 長途汽車站 車站調(diào)查表、江夏 區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、年客運(yùn)量 13 公交便捷度 1﹕ 10000 地形圖 站點名稱、公汽日流量、?？柯窋?shù) 14 公園 公園調(diào)查表、江夏區(qū)城區(qū)圖 名稱、位置、占地面積、等級（省 級、市級、區(qū)級） 15 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場調(diào)查表 名稱、位置、占地面積、等級、攤位數(shù)、營業(yè)額 第三節(jié) 因素因子指標(biāo)計算 根據(jù)各種土地定級因素因子的影響特點、影響規(guī)律和量化方法，嚴(yán)格按著《規(guī)程》要求，計算因素因子的規(guī)模指數(shù)、作用分、功能分和作用半徑。因此，土地定級因素因子權(quán)重計算結(jié)果滿足《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求。 第二步，從第二輪起，各位專家必須參考上一輪打分平均值進(jìn)行本輪次的打分。 選擇專家 由于特爾斐法的主要工作是通過專家對土地定級因素體系及其權(quán)重做出統(tǒng)計估算，因此，專家的選擇是定級成敗的關(guān)鍵。同時由于土地的稀缺性，供需關(guān)系的變化，也影響到地價水平的第二章 江夏區(qū)土地定級 17 高低。 6．產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指某一行業(yè)的集聚程度和規(guī)模大小。因此，在土地定級中綠地覆蓋度是必須考慮的因素之一。但由于江夏區(qū)城區(qū)內(nèi)除供氣外其它基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到了全域覆蓋，且差異很小，故本次土地定級中只考慮供氣。 因此，公交便捷度影響對商業(yè)、住宅用地極為重要。因此，江夏區(qū)城區(qū)商業(yè)、住宅用地定級應(yīng)考慮汽車站的影響，工業(yè)用地定級應(yīng)考慮火車站 的影響。道路通達(dá)度是商業(yè)、住宅和工業(yè)用地土地定級必選的因素之一。 無論是商業(yè)用地、住宅用地還是工業(yè)用地，道路交通問題都是最主要考慮的因素之一。因此，繁華程度是商業(yè)和住宅用地土地定級必選的因素之一。衡量繁華中心的繁華程度有多項指標(biāo)，其中商業(yè)、服務(wù)業(yè)（以下簡稱商服）的繁華程度相對易測，便于衡量，也較直觀，是衡量繁華程度、反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位的最重要指標(biāo)，但由于商業(yè)有其自身的行業(yè)運(yùn)行發(fā)展規(guī)律，因此，在土地定級工作中衡量繁華程度時，以商服規(guī)模近似代替繁華中心規(guī)模、以商服吸引半徑代表繁華影響范圍、以商服吸引力隨距離的衰減值代表土地繁華程度，亦即以商服中心來替代繁華中心。 所選因素應(yīng)體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位經(jīng)濟(jì)效益。 定級因素要能充分體現(xiàn)土地的區(qū)位差異，揭示土地質(zhì)量的差異；不同用地類型，影響土地級別的因素體系也不同。 第二章 江夏區(qū)土地定級 13 圖 21 土地定級工作流程圖 第二節(jié) 土地定級因素因子體系的建立 一、 土地定級因素選取 （一）定級因素選取原則 影響土地級別的因素有很多，在選擇土地定級因素時，既要考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益，同時要因地制宜地選取對土地級別起主導(dǎo)作用，能反映土地質(zhì)量差異的因素。多因素綜合評價法是通過對城鎮(zhèn)土地在社會經(jīng)濟(jì)活動中所表現(xiàn)出的各種客觀特征進(jìn)行綜合考慮，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的使用價格或價值及其空間分布的差異性，評 定城鎮(zhèn)土地的質(zhì)量等級或收益級差。 4．土地收益級差原則 城鎮(zhèn)土地級別的高低應(yīng)與對應(yīng)級別的土地收益或土地價格相一致。另一方面，城鎮(zhèn)規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城鎮(zhèn)土地定級的約束條件，將直接影響土地定級和評估結(jié)果。這種差異性反映了城鎮(zhèn)不同土地類型的使用價值和收益水平，從而在空間地域上形成土地級別差異。分類定級包括商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級。 第二章 江夏區(qū)土地定級 10 第二章 江夏區(qū)土地定級 第一節(jié) 土地定級概述 一、土地定級的基本理論 土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析，揭