貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價值評估報告-免費閱讀
【正文】 市場比較法估價，步驟完整，認(rèn)真細(xì)致，注意了景觀、房型、裝修、成新、朝向諸因素修正。根據(jù)上述的估價目的和特點，估價人員通過向有關(guān)職能部門的征詢、充分的市場調(diào)查和現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，確定了本項目的估價技術(shù)路線和方法。上述幾個可比實例位于同一區(qū)域，修正后價格較相近。建筑裝修毛胚房毛胚房毛胚房裝修成新狀況全新全新全新全新朝向與估價對象相同與估價對象相同與估價對象相同整座房屋朝南以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100，將可比實例相應(yīng)因素條件與估價對象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)。實例一：佳信都市花園位置：延安西路、番禺路口結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修銷售均價：5400元/平方米 成交日期：2000年10月實例二：盛源大廈 位置：番禺路5號 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷售均價：5500元/平方米 成交日期：2001年5月實例三：延和大廈 位置：番禺路37弄7號結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷售均價：5200元/平方米 成交日期：2001年5月 根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的主要因素，結(jié)合估價對象和可比實例的實際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等。從供求角度來看，部分航班遷移浦東，對房地產(chǎn)市場構(gòu)成沖擊，隨著長寧區(qū)市場的逐步完善，其市場擴容速度將會逐漸變緩，其它區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展將吸納部分客源，尤其是緊鄰的閔行區(qū)將對其產(chǎn)生不小的沖擊。依據(jù)此規(guī)律，我們將市區(qū)分為四個部分：市中心區(qū)、內(nèi)環(huán)（為內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)）、內(nèi)外環(huán)（為內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間地區(qū)）、外環(huán)（為外環(huán)線以外地區(qū)），四個區(qū)域一季度的平均成交價格為4878元/平方米、3661元/平方米、3078元/平方米、3186元/平方米。區(qū)內(nèi)，虹橋機場是我國最大的空中交通樞紐之一；滬杭鐵路縱貫全區(qū)南北，蘇州河、滬青平公路是蘇、錫、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陸信道；高架環(huán)路、延安路高架、南北高架交通、地鐵二號線和區(qū)內(nèi)拓寬后的江蘇路、長寧路、原有的虹橋路、延安西路等交通干線與30多條公交線路，形成了長寧區(qū)頗具特色的水、陸、空齊全，縱橫交錯、四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。全區(qū)面積38萬平方公里。九、估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等；有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。七、估價依據(jù) 、法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（4）《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》（1）估價委托書（2）委托人的產(chǎn)權(quán)承諾書（3）部分內(nèi)銷商品房預(yù)售合同（復(fù)印件）（4）購房款發(fā)票（復(fù)印件）（5）委托方個人身份證（復(fù)印件）、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘察收集的有關(guān)資料 八、估價原則本次評估主要遵循如下估價原則：國家的土地制度、房地產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃等法律和法規(guī)是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，房地產(chǎn)的權(quán)益只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)才具有經(jīng)濟上的價格。估價對象現(xiàn)處于空置狀態(tài)。5. 本報告提供的估價結(jié)果是估價對象現(xiàn)狀公開市場價值，并未考慮未來物業(yè)強制處置、要求迅速變現(xiàn)的特性。根據(jù)委托方擬將估價對象進行抵押的估價目的和提供的相關(guān)資料以及本公司收集的相關(guān)資料和現(xiàn)場勘察結(jié)果，采用市場比較法和收益法分別進行評估，最終以算術(shù)平均法確定估價對象于估價時點（二○○九年十月二十八日）的現(xiàn)狀公開市場價值。根據(jù)估價方向永嘉房屋土地管理局有關(guān)部門查詢的結(jié)果和委托方的承諾，估價對象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司。仁達(dá)公寓位于上海市長寧區(qū)東部繁華地段，它由一幢總高二十五層的公寓和地下車庫組成。裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配置情況如下：外墻： 彩色釉面磚窗： 古銅色鋁合金、白玻璃門： 分戶門—木面鋼腹壓制防盜門戶室門： —分戶門為壓制門（美國進口高密度板）地坪： 鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)企口硬木地板墻面天花：乳膠漆廚房： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國產(chǎn)瓷磚，配備全套高級廚房設(shè)備衛(wèi)生間： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國產(chǎn)瓷磚，全進口美標(biāo)三件套衛(wèi)生潔具，大理石洗面臺強電： 分戶配電箱，開關(guān)、插座面板和燈座均安裝完成并穿管接線到位管道： 煤氣及上水完成立管及各戶接口支管，水表安裝到位熱水器： 進口11升白兔（帶強制排風(fēng)裝置）空調(diào)： 每戶設(shè)高級空調(diào)壹臺衛(wèi)星天線：亞太一號、亞衛(wèi)一號電話： A、B 、D 、E戶型直線二門，C戶型直線一門，均穿管接線到位電梯： 全進口日立電梯二臺車位： 備有充裕的停車泊位安保系統(tǒng)：大樓具有進口可視訪客系統(tǒng)和電視監(jiān)視系統(tǒng)估價對象位于上海市市中心的成熟區(qū)域，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，已具備了“七通一平”的條件。因此，必須確定價格的估價時點，才能確定估價對象在某一時點上的價格。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 估價對象位于上海市長寧區(qū)平武路36號（仁達(dá)公寓）內(nèi)，東臨江蘇路、華山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。估價對象周邊金融、商業(yè)、文化、娛樂、衛(wèi)生、教育設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境質(zhì)量好，屬于市中心鬧中取靜的黃金地段，
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