【正文】 值班室內嚴禁吸煙。 當工作需要離開崗位時，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。 所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權拒絕接班，并報告班組或部門領導處理。同意后可正式入住。4。 在整個裝修過程中，施工單位必須嚴格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度。 物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個工作日內以書面形式通知業(yè)戶及設計單位此設計的審核結果。10] 裝修手冊重要條款說明11] 裝修公司應繳付一切應交付的費用（裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等）12] 物業(yè)管理公司的其他要求13] 簽署相關協(xié)議（委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等） 業(yè)戶裝修負責人在工程部領取相關裝修申請表格，認真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。 工程部與客務部協(xié)同完成如下工作：會同用戶檢驗單元內設施之狀況解釋并闡明單元裝修之規(guī)定，記錄用戶之裝修特殊要求報業(yè)主批核；查看并記錄單元之水電表讀數(shù)作為該單元之底數(shù)用戶填寫：1]單位設備核對表 2]遺漏、缺陷工程申報表承建商返修用戶填寫收樓表及移交登記表移交該單元鑰匙整理所有交樓文件呈交總經(jīng)理審定,然后存檔第二節(jié) 客戶二次裝修管理1. 接收申請在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求，并介紹有關大廈二次裝修的管理規(guī)定。3] 會同工程部主管辦理移交手續(xù)予用戶。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸。5．1．2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。以上為接管驗收的一般要求，具體驗收區(qū)域、驗收內容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。4．7．2 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修；4．7．3衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；4．7．4衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全、操作靈活；4．7．5 水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動；4．7．6 消防設施必須符合GBJ1687(建筑設計防火規(guī)范)、GB5004595(高層民用建筑設計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。4．6 強電：4．6．1 電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有導管。4．2．4 符合JG10296（玻璃幕墻工程技術規(guī)范）的有關規(guī)定。3]經(jīng)有關部門確認。3．4 驗收的組織3．4．1 驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領專業(yè)人員參與，會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進行驗收。通過接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。因此，物業(yè)管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償?shù)臋嗔?。之所以履行這一程序，是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設計和施工，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進行崗位培訓等。2．9 文化程度：具有技校以上學歷。2．綜合維修技工直接上級： 綜合維修主管直接下屬： 無崗位職責：2．1 服從主管的工作安排，保質保量完成工作任務。4．6 培訓下屬，督導檢查下屬工作。燃氣工要求2年以上的燃氣系統(tǒng)設備操作經(jīng)驗。8．6 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。具有軟化水設備的運行操作和維修保養(yǎng)知識及一般故障的處理能力。7．7 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。6．12 工作經(jīng)驗：2年以上的給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。6．5 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。5．9 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。5．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃的安排組織實施，使給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)處于良好的運行狀況。4．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容要求，對制冷設備、空調系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質量要求。3．11 自然條件：身體健康，年齡在20歲至40歲以內。3．5 做好設備運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。2．11 自然條件：身體健康，年齡25歲以上。2．5 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設備在運行過程中的工作狀態(tài)。1．13 文化程度：具有大專以上學歷。1．5 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。7．13 工作經(jīng)驗：具有5年以上大廈弱電維修工作經(jīng)驗，3年以上的弱電設備系統(tǒng)維修操作工作經(jīng)歷。7．6 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。6．8 文化程度：具有技校通訊專業(yè)以上文憑。5．11 文化程度：自控專業(yè)或通訊技術專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學歷。5．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好弱電設備的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)弱電各系統(tǒng)始終處于良好的運行狀況。素質要求：4．10 基本素質：工作認真負責，踏實肯干。4．2 服從主管的工作安排，保證按質完成工作任務。3．9 按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。3．2 認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。2．8 管理使用好所屬班組的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。2．2 協(xié)助工程師搞好物業(yè)強電、電梯設備、照明系統(tǒng)的動作和維護。1．11 組織電梯設備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。1．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變配電室、電梯設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。素質要求：8． 基本素質：工作踏實、細致，情緒穩(wěn)定，有進取心。三、 值班調度的崗位職責直接上級：總工程師直接下屬：工程部所有值班人員崗位職責：1． 負責處理值班期間發(fā)生的一切有關工程及設備方面的維修事務。9． 參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。二、 工程部文員的崗位職責直接上級： 總工程師直接下屬： 無崗位職責：1． 在總工程師的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作及接待來訪客人。14． 為每年之工程開支和水電費作出預算案，并提交總經(jīng)理審批。7． 深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。. 組織機構還應按照精簡機構、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。. 保持最佳管理幅度的原則，通常以48人為佳。. 建立組織機構的原則建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管理的組織保證。 認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā)生異常或故障，應立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結上報。 嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。 負責物業(yè)內電/扶梯的運行管理。 負責空調、冷凍設備動力電源供給。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和安全標準施工。 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。 根據(jù)物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經(jīng)濟管理。 緊急事件總是會遇到的，應急搶修是對工程部技術水平、組織水平和員工素質的重要考驗。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設備有：a. 制冷機組b. 電/扶梯c. 空調自控機組d. 電話交換主機e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責范圍 強電專業(yè)職責范圍 負責整個電氣系統(tǒng)的運行和資料管理。 負責燃油的儲存和發(fā)放。 配合物業(yè)管理部，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。 每周、每月總結運行、故障、記錄。 做好空調設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告總工程師，同時提出個人建議或解決措施。 負責土建結構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。. 設備管理、技術和經(jīng)濟三位一體的原則。. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關系，應與工程部的任務需要相適應。4． 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結果。12． 負責協(xié)調同物業(yè)公司其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。18． 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術資料。6． 負責工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。14． 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備維修工作2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理。6． 掌握每天維修工作進程，保證物業(yè)各部門的維修需要。四、 電氣專業(yè)組崗位職責全面負責大廈變配電站的運行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負責維修和保養(yǎng)，負責照明設備的維修和保養(yǎng)。1．8 做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結經(jīng)驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。1．17 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，8年以上變電設備系統(tǒng)管理運行的工作經(jīng)驗。2．5 及時向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。2．12 工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗，4年以上變電設備系統(tǒng)管理運行的工作經(jīng)歷。根據(jù)上級安排，定期進行設備內部清潔。3．14 工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，3年以上變電設備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。4．7 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。4．14 特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。5．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。6．4 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。7．3 嚴格執(zhí)行崗位責任制和安全責任制，確保人身和設備安全。具有團結協(xié)作精神。1．2 提出設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程部總工程師審定，并負責組織實施。1．10 協(xié)助總工程師進行工作：一. 計算年度開支預算二. 重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核三. 監(jiān)管承判商在物業(yè)內進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準四. 工程結束后的驗收素質要求：1．11 基本素質：辦事認真，踏實肯干。2．2 保證冷凍機組和其它冷凍設備的正常運行。2．9 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。3．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質、按量對冷凍機組和其它制冷設備、空調設備進行維修保養(yǎng)。3．9 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{系統(tǒng)的正常運行。4 空調維修技工4。4．8 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{、制冷系統(tǒng)的正常運行。5．7 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。6．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內容，對給排水設備進行維修保養(yǎng)。具有團結協(xié)作的工作精神。7．4 及時向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。7．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。8．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃并組織實施，使各種機械設備始終處于良好的運行狀況。8．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。4．3 設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。4．11 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。2．6 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO投入使用的標志，也是對工程項目的設計質量和施工質量的檢驗。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事，放寬標準，最后可能自食其果。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收，能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設，減少日后管理中的麻煩和開支。接管驗收應具備以下條件：3．2．1 建設工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格； 3．2．2 供電、空調采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；3．2．3 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關部門確認。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。4．1．3 鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫，不得超過GB5020492（