【正文】 展會將向著更專業(yè)化的方向發(fā)展，不僅傳統(tǒng)展覽形勢會有大的發(fā)展，新興的藝術(shù)、書畫展、科技展將會很快進(jìn)入市場，滿足市場所需，而且，這也是未來展覽發(fā)展的方向和趨勢。寫字間不僅要滿足大型企業(yè)的需求，更要為國際、朝陽企業(yè)、發(fā)展中的中小企業(yè)服務(wù)，將其納入消費(fèi)群體中。3）、西安五星酒店、寫字間、展會未來競爭趨勢預(yù)測分析由于區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的酒店、甲級寫字間來和全市進(jìn)行可比，因此競爭在和全市相比應(yīng)具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，吸引區(qū)域人群前來。展會成功有市場需要的因素和專業(yè)展覽公司運(yùn)作成功的因素在里面，但更重要的是市場發(fā)展需要這一經(jīng)濟(jì)載體來推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣大市民要求有這樣得展覽來方便挑選、了解信息。客戶定位單一，雖然部份酒店開始進(jìn)入普通大眾市場，但是這也是幾個別酒店。在價格上采用適中價格來吸引企業(yè)，并且可以進(jìn)行銀行按揭，可以分期付款，先租后賣還享受價格優(yōu)惠。西安五星酒店、寫字間、展會戶型特征分析目前我市酒店的標(biāo)間面積在2326平米左右，豪華套間在3436平米左右，都以方正實用設(shè)計為主，室內(nèi)帶一個衛(wèi)生間、淋浴或桑拿房。寫字樓市場是西安房地產(chǎn)市場上僅次于住宅開發(fā)的第二大需求，因為許多企業(yè)因規(guī)模發(fā)展壯大，新興企業(yè)對高檔寫字間需求不段擴(kuò)大，不部分企業(yè)要求改善現(xiàn)有辦公環(huán)境要求市場提供滿足其需要的辦公空間，市場上提供的寫字間主要在中高檔以上，而甲級很少，但是許多企業(yè)需要甲級寫字間，現(xiàn)有有市場上提供的不能再很大程度上滿足這部分企業(yè)需求。這些在我市寫字樓市場上很少見，只有在去年和今年的一些寫字間如成功空間、創(chuàng)業(yè)廣場等提出這樣的辦公服務(wù)。也有部分外來企業(yè)來陜組織展會。目前星級酒店在銷售上基本和旅行社向聯(lián)合接待國內(nèi)外游客和接待商務(wù)人士、舉行大型會議、慶典的人群，加上少量住陜辦事機(jī)構(gòu)在賓館的長期包房。個性化的商務(wù)中心，大堂入口24小時保安值班，閉路電視監(jiān)控，非正常入戶報警系統(tǒng)。天幕闊景國際豪邸是為國內(nèi)外各界人士提供的高檔居住場所，生活設(shè)施齊全，會所中各種設(shè)施豐富全面，擁有全市最大室內(nèi)陽光天頂泳池。采用Ｅ時代高級派風(fēng)格，將生態(tài)、智能、時尚融為一體，大廈專業(yè)配套設(shè)施先進(jìn)完善，引入網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理與服務(wù)，讓入住企業(yè)真正享受到與國際接軌的智能化服務(wù)系統(tǒng)與管理。東方大酒店地理位置西安市朱雀大街393號星級四星床位數(shù)291套樓高（層數(shù)）22層建筑面積開業(yè)年限1992開業(yè)，2002年重新裝修在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中、西餐休閑桑那浴，美容美發(fā)，健身，按摩，棋牌，乒乓球，臺球娛樂卡拉OK商業(yè)工藝品及各類生活用品其他有商務(wù)中心，洗衣房，商場，停車場營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安富凱酒店地理位置西安市新城廣場南新街27號星級四星床位數(shù)156間樓高（層數(shù)）10層建筑面積開業(yè)年限在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中、西餐休閑棋牌、按摩室、桑拿娛樂卡拉OK商業(yè)各類生活用品其他商務(wù)中心、寬帶，提供當(dāng)日送洗衣服務(wù)，送餐服務(wù)、房內(nèi)有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱古都新世界大酒店地理位置西安市蓮湖路172號星級四星床位數(shù)491套樓高（層數(shù)）15層建筑面積總建筑面積47200平方米開業(yè)年限1989年2月開業(yè)，1998年重新裝修在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲粵菜，西餐，東南亞菜，西安風(fēng)味，早茶等休閑室內(nèi)溫水游泳池、網(wǎng)球場、健身中心、桑拿、按摩中心、美容美發(fā)娛樂卡拉OK、棋牌、臺球、桌球室、游戲室、乒乓球室、商業(yè)各類生活用品其他商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場、房內(nèi)有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安好世界大酒店地理位置西安市蓮湖路108號星級四星床位數(shù)135套樓高（層數(shù)）13層建筑面積開業(yè)年限1999年4月開業(yè)在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐廳、西餐廳、咖啡廳休閑健身房、美容美發(fā)廳、桑拿、按摩室、保健藥浴室、大型歐陸式酒吧、KTV大小包房、室內(nèi)恒溫游泳池以及店內(nèi)名品商場娛樂卡拉OK、棋牌、臺球、桌球室、游戲室、乒乓球室、八道保齡球館、斯諾克、沙壺球、棋牌室、商業(yè)各類生活用品其他吹風(fēng)機(jī)、私人保險箱、衛(wèi)星／閉路電視、租車，票務(wù)，洗衣房，免費(fèi)擦鞋、房內(nèi)有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安皇城賓館地理位置西安市東大街334號星級四星床位數(shù)439套樓高（層數(shù)）12層建筑面積開業(yè)年限在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐廳、西餐廳、咖啡廳休閑健身、棋牌、桑拿、美容美發(fā)、按摩娛樂卡拉OK、商業(yè)各類生活用品其他商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場、房內(nèi)有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安建國飯地理位置西安市金花南路20號星級四星床位數(shù)800余間樓高（層數(shù)）14層建筑面積52000平方米開業(yè)年限1989年開業(yè)、2003年重新全面裝修在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲風(fēng)味菜系：川、粵、西餐、咖啡廳休閑游泳、健身、桑拿、美容美發(fā)、按摩、網(wǎng)球、夜總會。這里發(fā)展前景很吸引人。近年來長安南路軸線的發(fā)展令人矚目，它已完成城南、城北的大對接。二、項目所在片區(qū)介紹 片區(qū)總體概況碑林區(qū)，位于西安市中心東南部，面積22平方公里，人口56萬，是一個文化教育發(fā)達(dá)、文物名勝薈萃、科技力量雄厚、市場經(jīng)濟(jì)繁榮的城區(qū)。西高新是一個高科技產(chǎn)業(yè)園，里面集中很多高科技公司，這里開發(fā)的項目以寫字間多些，但是整個西高新是一個比較成熟商務(wù)區(qū)，因此這里的住宅開發(fā)市場量也很大，主要為進(jìn)駐這里的企業(yè)、工作者服務(wù)。西高新是高科技產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)駐了大量的高科技企業(yè)在里面，南二環(huán)沿線則是大量金融證券、保險等行業(yè)企業(yè)集聚地。我國對房地產(chǎn)業(yè)的土地掛牌、爛尾樓的處理等相關(guān)法規(guī)都對房地產(chǎn)市場起到指導(dǎo)作用，2004年8月西安市政府出臺了十項關(guān)于處理我市目前所有爛尾樓政策，將我市房地產(chǎn)的供應(yīng)量有一定增加，并且政府給于一定的行政支持，將改變目前現(xiàn)有爛尾樓狀況。而對于甲級寫字間來說，市場需求雖然很大，但是企業(yè)通常在第一年甚至很長時間里只考慮租賃而不是購買，而少數(shù)能賣甲級寫字間的都是一些跨國公司、高科技企業(yè)、金融證券業(yè)，地理位置、大的商業(yè)環(huán)境、信息交流互通就顯得十分重要，因此在新的甲級寫字間開發(fā)上應(yīng)在地理上靠近金融、商業(yè)圈，辦公環(huán)境要立足于生態(tài)、綠色辦公環(huán)境的改善。遠(yuǎn)期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。大西安都市圈”。從目前我市寫字樓市場情況來看，未來會有更多的企業(yè)來關(guān)注甲級寫字間，甚至更細(xì)化的行業(yè)專用寫字間。經(jīng)過多年努力改造我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境有了很大改善，吸引很多國內(nèi)外企業(yè)來陜投資，是目前我市的高檔寫字樓有很大不足，我市目前大多數(shù)寫字間蓋的時間很長、或功能定位太大眾化已經(jīng)不能滿足市場所需，這幾年來我市開發(fā)的高檔寫字間很受企業(yè)關(guān)注，說明部分企業(yè)也對目前的辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍不滿，因此專業(yè)化、高檔化的甲級寫字間成為近來開發(fā)的重點。寫字間在租賃價格主要看其整體定位和地理位置來說，城里的寫字間租賃價格比較高在5080元/平方米之內(nèi)，有些地段甚至更高達(dá)到100元左右，西高新寫字樓的售價與租價都比較高，比其他區(qū)域要高20多元。因此在我市經(jīng)濟(jì)大發(fā)展和國家對西部城市支持都為廣大企業(yè)提供一個大步發(fā)展的平臺，因此企業(yè)要發(fā)展對辦公環(huán)境要求很重要，因此甲級寫字樓就符合很多企業(yè)發(fā)展所需的對辦公環(huán)境要求，因為現(xiàn)有甲級寫字間都能提供很強(qiáng)的信息交流平臺、完善的商業(yè)服務(wù)模式、個性化的辦公環(huán)境，因此在未來10年我市甲級寫字樓市場有很大需求量，并且專業(yè)化、行業(yè)化的寫字間也在不斷出現(xiàn)。3）、西安房地產(chǎn)市場需求狀況分析從目前我市所有星級酒店分布狀況來看，大部分星級酒店都在城內(nèi)或旅游資源比較豐富地區(qū)，以城內(nèi)來看，有五家左右，且分布較分散，里中央商務(wù)區(qū)遠(yuǎn)，在服務(wù)上星級酒店一般都把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。據(jù)統(tǒng)計，2003年國慶期間，西安現(xiàn)有的50多家星級酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。 2）、西安市房地產(chǎn)供應(yīng)狀況分析 西安地產(chǎn)市場上傳統(tǒng)的住房開發(fā)一直居高不下，這些年寫字間的比例也有上升，主要集中在甲級寫字樓開發(fā)上。公開出版報紙33種。與上年相比，食品、%和4%。較上年增長96%；，%；，增長26%；，%。本報記者　孫建奎 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全市經(jīng)濟(jì)在持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速、健康的軌道上運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。 在西安房地產(chǎn)市場，沒有足夠的貸款支持想要操作一個項目是不可想像的。 隨后，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會于6月8日又聯(lián)合頒布《關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實施意見》，進(jìn)一步加大了土地審批的嚴(yán)謹(jǐn)程度。 另外，通知中另一大熱點是，今后西安市實行商品房預(yù)售實名制，即房產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售商品房時，必須查驗買受人或其代理人有效身份證明；代理購買預(yù)售的商品房時，應(yīng)查驗買受人書面委托書或法定監(jiān)護(hù)證明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 相關(guān)專家分析，政府此次出臺的期房限轉(zhuǎn)、實名購房政策無疑限制了“炒房”行為，推進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范，同時將對西安市場帶來房價有效的平抑。政策一出臺，各地亂設(shè)開發(fā)區(qū)的圈地之風(fēng)被遏制，新設(shè)開發(fā)區(qū)和擴(kuò)大規(guī)模的審批被亮起紅燈。此規(guī)定的實施使得開發(fā)商在遭遇土地資源危機(jī)的同時，又遭遇了資金支持不足的困難，這真是“雪上加霜”的雙重桎梏。據(jù)初步核算，2003年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。曲江新區(qū)建設(shè)取得突破性進(jìn)展，大雁塔北廣場建成開放。煙酒及飲料、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、%、%、%、%、%%。社會人口環(huán)境分析全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。投資型商鋪與酒店也是近幾年有所上升，而其中商鋪的投資比例比酒店大的多。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級酒店來開發(fā)和贏得市場。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計，從市場細(xì)分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實證明也是相當(dāng)成功的。需求量都在以每年10%的比例增長。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會考慮買下來。會議經(jīng)濟(jì)作為一個嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)出現(xiàn)，對拉動一個地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的幫助，我市會議展覽這幾年發(fā)展也很快，每年都要舉辦五六十次左右的展覽，有些展覽因為無合適的專業(yè)場館而無法舉行，且舉辦展覽的地方僅2個，市場容量沒能發(fā)揮到準(zhǔn)大。展會的發(fā)展已經(jīng)慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產(chǎn)品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產(chǎn)品的交流展示，更體現(xiàn)了一種新的趨勢，如新產(chǎn)品推介展示、個人畫展、藝術(shù)品展、建筑規(guī)劃展等很強(qiáng)專業(yè)性的展覽，我市雖說舉辦這樣的展覽很少，但也出現(xiàn)一些個別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個人畫展，參觀人數(shù)很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場機(jī)會是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設(shè)施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會是市場大勢所趨。一是城市發(fā)展方向：近期向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)的三個城鎮(zhèn)軸發(fā)展。目前西安在功能上已形成“九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊灞生態(tài)區(qū)，大力發(fā)展西安市三個商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。展會也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉(zhuǎn)變，并且近幾年我市的個人畫展、藝術(shù)展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。將其改造成住宅、寫字間等。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。曲江由于有良好的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國家級保護(hù)單位的有四處，省級六處，市級一處。片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。B、劣勢商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設(shè)施來承載經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級寫字間和四星級以上的商務(wù)配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進(jìn)駐，在一定程度上一不能滿足市場所需。啤酒花園燒烤娛樂卡拉OK、棋牌商業(yè)各類生活用品、帶沖膠卷其他商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場、房內(nèi)有IDD/DDD營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安秦都酒店地理位置西安市環(huán)城西路北段55號星級四星床位數(shù)100余間樓高（層數(shù)）5層建筑面積開業(yè)年限1990年開業(yè)，2003年9月重新裝在建項目設(shè)計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲粵菜、