【正文】 營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安秦都酒店地理位置西安市環(huán)城西路北段55號星級四星床位數(shù)100余間樓高（層數(shù)）5層建筑面積開業(yè)年限1990年開業(yè)，2003年9月重新裝在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲粵菜、火鍋、西餐休閑桑拿、美容美發(fā)、按摩、棋牌， 娛樂卡拉OK、棋牌、夜總會商業(yè)各類生活用品其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安唐城賓地理位置西安市含光路南段3號星級四星床位數(shù)406間樓高（層數(shù)）11層建筑面積開業(yè)年限四、相關調查部分西安市部分酒店、寫字間、展會調查1）、酒店（賓館）項目調查表酒店（賓館）項目調查表項目名稱西安喜來登大酒店地理位置西安市豐鎬東路262號星級五星床位數(shù)438間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開業(yè)年限13年（91年開業(yè)）在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑酒吧、茶秀、咖啡屋娛樂健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球臺及室內橫溫游泳池、沖浪池等商業(yè)特色物品商店其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱金花豪生國際大酒店地理位置西安市環(huán)城南路西段18號星級五星床位數(shù)198間豪華客房，二期擁有126間客房及30間酒店式公寓樓高（層數(shù)）12層建筑面積開業(yè)年限2003年10月1日試營業(yè)在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑大堂酒吧、金花咖啡廳娛樂酒吧卡拉ok沙龍、宴會廳、會議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂部、商業(yè)特色物品商店、商務中心、精品廊、觀光服務其他兌換外幣、客房保險箱、高爾夫咨詢營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱西安凱悅（阿房宮）酒店地理位置西安市東大街158號星級五星床位數(shù)404間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開業(yè)年限在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中餐、西餐休閑養(yǎng)生軒、美容院和購物廊娛樂商業(yè)其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱香格里拉金花飯店地理位置西安市長樂西路8號星級五星床位數(shù)416間樓高（層數(shù)）層建筑面積開業(yè)年限1993年香格里拉酒店管理集團購入在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中、晚各式自助餐、西餐休閑歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室娛樂麻將室、棋牌室商業(yè)其他營業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項目名稱曲江賓館地理位置西安市雁塔南路南段星級五星床位數(shù)200間樓高（層數(shù)）3層（4棟）建筑面積占地面積13萬平方米開業(yè)年限2000年在建項目設計規(guī)模多種經(jīng)營狀況餐飲中、西餐休閑健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉OK，美容美發(fā)，臺球，按摩，保齡，網(wǎng)球，夜總會，乒乓球，模擬高爾夫。三、與項目相關的規(guī)劃介紹 西安市對閑置土地的清理工作提出五項具體措施：一、對因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動工開發(fā)延遲，造成土地閑置的，責令限期辦理相關手續(xù)，盡快開工；二、對開發(fā)建設單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費，責令限期開工；限期內不能開工的，依法收回；三、對資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權，納入政府儲備，通過招標拍賣掛牌方式，重新公開供應土地；四、對建設單位拒不履行或無力完成拆遷安置造成土地閑置的，撤銷其建設許可手續(xù)，公告收回項目開發(fā)權，重新確定開發(fā)建設單位；五、對因抵押貸款數(shù)額巨大，法院重復查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動。B、劣勢商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設施來承載經(jīng)濟的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級寫字間和四星級以上的商務配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進駐，在一定程度上一不能滿足市場所需。在今年我市對小寨下水道設施進行改造，天然氣、有線數(shù)字電視都可以進行接入。片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。全區(qū)街道總收入達億元，%；，%，%。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國家級保護單位的有四處，省級六處，市級一處。其成功在于西安金花集團和香港豪盛酒店管理集團的合作，由金花集團投資，豪盛管理，走國際化管理模式取得成功。曲江由于有良好的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。城南市場一直是眾多開發(fā)商關注的焦點，住宅開發(fā)占到很大比例，而寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。城內由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。第二章 區(qū)域市場調查分析一、 西安市整體市場概述西安市商品房市場整體分析在西安房地產(chǎn)市場上二環(huán)以內稱之為城，城墻以內是老城，對二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。將其改造成住宅、寫字間等。3）、重大事件對西安市房地產(chǎn)市場的影響從我市成立西安旅游酒店協(xié)會、酒店行業(yè)協(xié)會等行業(yè)機構從整體上規(guī)范市場運營行為是市場經(jīng)營規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會與中國旅游酒店協(xié)會的合作是酒店在經(jīng)營運作上有更大空間。展會也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向專業(yè)的行業(yè)、特色展覽轉變，并且近幾年我市的個人畫展、藝術展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。3）、西安市整體發(fā)展預測西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成，九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個經(jīng)濟發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經(jīng)濟開發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個名副其實的西部經(jīng)濟強市。目前西安在功能上已形成“九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊灞生態(tài)區(qū)，大力發(fā)展西安市三個商業(yè)中心，即城內、高新、南二環(huán)。一是城市發(fā)展方向：近期向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)的三個城鎮(zhèn)軸發(fā)展。寫字樓市場雖不如住宅那樣競爭激烈，但其競爭程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價格也在一路上揚，我市目前甲級寫字樓市場銷售價格達到每平方米40007000元左右，比普通寫字間貴了大概100300元，其出租價也在5090元之間，有的打上百元，租賃價格也在緩步上調，但上調幅度不會太大。展會的發(fā)展已經(jīng)慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產(chǎn)品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產(chǎn)品的交流展示，更體現(xiàn)了一種新的趨勢，如新產(chǎn)品推介展示、個人畫展、藝術品展、建筑規(guī)劃展等很強專業(yè)性的展覽，我市雖說舉辦這樣的展覽很少，但也出現(xiàn)一些個別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個人畫展，參觀人數(shù)很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場機會是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會是市場大勢所趨。3）、西安市房地產(chǎn)市場需求特征分析商場如戰(zhàn)場，需要的是快捷的信息和交流的平臺，因此從發(fā)達城市的商務酒店來好看，一個好的商務酒店應具有便利交通離金融、商貿中心近，功能設施完善的商務中心，能收發(fā)郵件、傳真、全球信息共享，其中一些住陜辦事機構很喜歡這類星級酒店，我市現(xiàn)有的星級酒很少能具備這么完善的設施，市場也需要這樣的設施齊備的商務星級酒店，來滿足居住、辦公的商務一體化。會議經(jīng)濟作為一個嶄新的經(jīng)濟形態(tài)出現(xiàn)，對拉動一個地方經(jīng)濟的發(fā)展有很大的幫助，我市會議展覽這幾年發(fā)展也很快，每年都要舉辦五六十次左右的展覽，有些展覽因為無合適的專業(yè)場館而無法舉行，且舉辦展覽的地方僅2個，市場容量沒能發(fā)揮到準大。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價格水平無法估計，向個人藝術、畫展等其費用也是很高的，是按一個展期收費。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會考慮買下來。從目前市場上現(xiàn)有的四星、五星級酒店來看其基本出租價在300—1000元/天之間（標間），而行政套間價格在1200—1680元/天間，價格水平基本上符合市場所需。需求量都在以每年10%的比例增長。西安現(xiàn)有的50多家星級酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、價位適中的星級酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內外賓客數(shù)以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非，而且事實證明也是相當成功的。內容涉及及農業(yè)、房地產(chǎn)、建筑、醫(yī)療、設備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預計實現(xiàn)社會綜合效益11億元，財政收入6000多萬元。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級酒店來開發(fā)和贏得市場。大量外資企業(yè)進入西安開拓業(yè)務，沿海企業(yè)逐步內遷，西安在西部大開發(fā)中橋頭堡作用的凸現(xiàn)，跨國公司在西部戰(zhàn)略的布局等，都在很大程度上對甲級寫字樓的需求很大，在未來幾年里西安甲級寫字樓市場仍有較大比例增長，幅度大概在20%左右。投資型商鋪與酒店也是近幾年有所上升，而其中商鋪的投資比例比酒店大的多。生活質量進一步提高，城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出6805元，農民人均生活消費支出1803元，%%；%，%。社會人口環(huán)境分析全市人口出生率穩(wěn)定在較低水平上。廣播、電視、報刊等宣傳媒體圍繞市委、市政府重要工作、重大活動、重點工程，開展了形式多樣富有成效的新聞宣傳。煙酒及飲料、衣著、家庭設備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊、%、%、%、%、%%。%；，%；，%。曲江新區(qū)建設取得突破性進展，大雁塔北廣場建成開放。比上年增長21%。據(jù)初步核算，2003年西安市生產(chǎn)總值（GDP），按可比價格計算，%。新《細則》將拆遷補償和安置房屋的價格標準調整為根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格作為補償標準；明確房屋的所有權為被拆遷人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋產(chǎn)權人進行補償，兼顧對使用人的安置；適當提高了自行過渡補助費和自行搬家補助費的標準，增加了對享受最低生活保障待遇對象照顧的規(guī)定。此規(guī)定的實施使得開發(fā)商在遭遇土地資源危機的同時，又遭遇了資金支持不足的困難，這真是“雪上加霜”的雙重桎梏。 D、銀行房貸風險管理促房產(chǎn)市場“洗牌” 在金融政策方面最具影響力的莫過于2月26日銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》。政策一出臺，各地亂設開發(fā)區(qū)的圈地之風被遏制，新設開發(fā)區(qū)和擴大規(guī)模的審批被亮起紅燈。 由此分析，《行政許可法》不是護佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、適用原則上對合法行為的有力支持與保護，政府、開發(fā)者、置業(yè)者概莫能外。 相關專家分析，政府此次出臺的期房限轉、實名購房政策無疑限制了“炒房”行為，推進西安房地產(chǎn)市場的進一步規(guī)范，同時將對西安市場帶來房價有效的平抑。 各種對房地產(chǎn)影響深遠的政策法規(guī)集中在土地、金融、拆遷、行政、市場五方面，由此說2004年上半年是房地產(chǎn)業(yè)界的“政策年”并沒有絲毫的虛夸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。于每個人是如此，對于西安逐步趨向規(guī)范的房地產(chǎn)界而言，能影響深遠、留下永久記憶的無非是各種政策法規(guī)的先后出臺，其對今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和規(guī)范無一不是彌足珍貴的一筆。 另外，通知中另一大熱點是，今后西安市實行商品房預售實名制，即房產(chǎn)開發(fā)公司在預售商品房時，必須查驗買受人或其代理人有效身份證明；代理購買預售的商品房時，應查驗買受人書面委托書或法定監(jiān)護證明。這使得在房地產(chǎn)交易中一直處于弱勢群體的業(yè)主，此次在與開發(fā)商、政府的博弈過程中的“大捷”不能不說明行政許可法的適用性強且具有權威性，開發(fā)商必須注重規(guī)則，否則會為其行為承擔后果，法律作為維權的武器是可以討到公道的，所有這些令人可喜的現(xiàn)象都昭示了房地產(chǎn)市場的進步。 隨后，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會于6月8日又聯(lián)合頒布《關于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設用地審批管理的實施意見》，進一步加大了土地審批的嚴謹程度。 業(yè)內人士分析，特別對于起步較晚、市場專業(yè)程度有限的西安，一級市場的混亂格局衍生了許多不規(guī)范、不專業(yè)的項目運作程序，這些政策法規(guī)的頒布實施無異于一把巨大的手術刀剖開了這急需醫(yī)治的病患。 在西安房地產(chǎn)市場，沒有足夠的貸款支持想要操作一個項目是不可想像的。 E、城市房屋拆遷調整補償標準 在西安舊城改造的特定環(huán)境中，2004年1月1日建設部出臺了《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》有著不可小視的影響，而于2004年6月10日起施行的《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》則更進一步地說明了“拆遷”對于西安的重要性。本報記者　孫建奎 社會經(jīng)濟環(huán)境分析全市經(jīng)濟在持續(xù)、協(xié)調、快速、健康的軌道上運行，經(jīng)濟總量繼續(xù)擴大，經(jīng)濟結構得到優(yōu)化。%；，%。較上年增長96%；，%；，增長26%；，%。%；，%。與上年相比，食品、%和4%。加大了在廣播影視方面的投入力度，廣播電視覆蓋網(wǎng)不斷完善和擴大。公開出版報紙33種。 2003年，全市在崗職工平均工資13504元，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7748元，農村居民人均純收入2838元，%%。 2）、西安市房地產(chǎn)供應狀況分析 西安地產(chǎn)市場上傳統(tǒng)