【正文】 根據(jù)整個銷售周期的控制，預約期開放10，公開期先開6，調(diào)整期再開7，成長期再開8。 公開期：2個月（） A、預約客戶迅速轉(zhuǎn)簽工作的實行，適成現(xiàn)場銷售熱況 B、強力營造銷之現(xiàn)場氣氛及現(xiàn)場銷控操作 C、廣告配合 調(diào)整期：1個月（） A、現(xiàn)場進行實價銷售，而對于前階段所剩房源給予優(yōu)惠。二．定價因素： 本案的定價因素有以下幾個考量因素：環(huán)境、景觀、樓層、房型、噪音、降塵、朝向、采光、通風、通路、 單價、總價等。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開。推廣預算 本案（一期）與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――銷售均價――7500元/平方米總 案 值――營銷傳播預算按照總案值的2％計算――21002200萬元 營銷傳播費用大致安排NP（報紙廣告）――40％左右，費用約880萬元TV（電視廣告）――25％，費用約550萬元戶外廣告――10％，費用約220萬元PR（公關(guān)活動）、SP（促銷活動）――10％，費用約220萬元銷售道具――10％，費用約220萬元不可預見費用――5％，費用約110萬元公開期強銷期剩余產(chǎn)品促銷期目的廣泛告知制造知名度塑造高品質(zhì)整體氣勢制造市場品牌利用買氣加強銷控促銷困難產(chǎn)品廣告重點強化地段發(fā)展商品牌產(chǎn)品形象塑造品牌確立現(xiàn)場買氣特色強化印刷媒體DM廣泛告知銷售海報作業(yè)輔助DM強打期銷售海報海報DM報紙廣播新聞稿上海各大報紙報紙廣告強打期、電視聯(lián)手炒作視狀況彈性運作戶外媒體1接待中心完成現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標設(shè)計—制作—完成視狀況補充修整視狀況補充運作促銷活動合理安排軟媒體攻勢計劃視狀況彈性運作銷售篇一．定價原則 定價原則的制定是建立在相關(guān)市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個因素：小區(qū)主要賣點是地段、品質(zhì)及景觀。建議采用黃金時段的電視廣告：報紙“樓書”；市中心連鎖店售樓處同期開盤，配號銷售等等手法轟動市場◆ 開盤后的一個月內(nèi)，進行多輪銷售促進活動，強打快攻一個月，勝利完成轟轟烈烈的開盤期四、立體整合傳播 媒體組合戰(zhàn)略針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略－－A、針對品牌推廣主線－－電視、報紙輔線－－大型路牌、軟性宣傳等B針對客層的促銷推廣主線——航空雜志、星級酒店派送、高級娛樂會員單位輔線－－車體，戶外導示，單片投遞等多種方式◆ 報紙媒體報紙具有信息量大、及時的特點，是房地產(chǎn)傳統(tǒng)媒體，因此還作為主媒體。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合起來，在國際都市生活工作的交叉點，構(gòu)建一個人與自然和諧共存理想國度。與其它的高尚住宅形成明顯的品牌區(qū)隔，超越具體地段范疇，塑造一個具有強烈個性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。區(qū)內(nèi)有大量名人的府邸，百樂門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。（2）在產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)上，迅速進入對象強銷階段。統(tǒng)一品牌，多主題系列，對應(yīng)多個市場。周邊愿意購買的財富市場。四、威脅多地塊開發(fā)同期競爭，將來會出現(xiàn)供需失衡。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項目的夾擊攻勢。組團、均好性規(guī)劃 建議本案：對目前產(chǎn)品規(guī)劃作適當調(diào)整，適當增加大房型和小房型的數(shù)量，主要是考慮到不排除2房3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風險因素；大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風險；而大房型高標準配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；小房型應(yīng)以不超過60萬的總價為宜、大房型可以在100萬以上； 二、地理位置分析本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；具有得天獨厚的海派文化承積；本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭（包括原來基地內(nèi)）有較多的青磚半圍合式的海派住宅；圍合本案南北向西康路、常德路和東西向的新閘路、康定路都是貫穿靜安區(qū)主要的交通道路；向南1公里左右是波特曼商務(wù)圈、靜安寺商業(yè)娛樂圈和南京路商業(yè)圈，向北1公里左右是長壽路商業(yè)娛樂圈；規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近； 三、總體規(guī)劃分析 目前A地塊的總體規(guī)劃來看，6號樓受（習慣性）南向紀明廣場、曼可頓豪庭的采光和視線阻擋加大，10則緊臨市政道路。地塊周邊景觀前方景觀（南部）南面景觀是周邊景觀中最好的，獨特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上后方景觀（北部）北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響左側(cè)景觀（東部）對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響右側(cè)景觀（西部）西面景觀近處為低層建筑，遠處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，四個方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點。最受歡迎的樓型是小高層在可以復選的情況下，%的人選擇了小高層，%的人選擇了多層。二是消費者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。上述情況可見，上海購房越來越多趨向于“小家庭”購買。交易金額增長緩于交易量的增長，而上半年主要交易基本集中在一些舊盤上，價格有所回落屬于正常情況。實施靜安南京路櫥窗內(nèi)光外透延伸工程。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求對“北翼”進行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實施“南留北拆”計劃。較好。上海進入中等發(fā)達地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。靜安楓景營銷策劃報告宏觀市場：（數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心）2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額245258萬元，而2000年同期為1986468萬元，%。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時也增強了消費者購房信心，個人購房比例不斷提高。結(jié)論：區(qū)域市場（一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū)靜安區(qū)是上海市一個典型的城市中心區(qū)，人口38萬。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。新辟公共綠地4萬平方米、專用綠地1萬平方米，引進大樹3500棵。今年上半年，靜安區(qū)交易價格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質(zhì)、高售價物業(yè)供應(yīng)量不足。小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)獨占鰲頭。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費傾向人士的偏愛，他們普遍認為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。當然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。 四、小區(qū)出入口分析由于常德路、西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；以