【正文】 “南湖片區(qū)”以商務(wù)商業(yè)、公園和住宅為主旋律，在城市的最高點以無可比擬的力度和氣魄，爆發(fā)出人文、歷史、生態(tài)、自然、中心、標(biāo)志、藝術(shù)等震撼的高強音！“山”、“水’、“洲”、與本片區(qū)“城”的呼應(yīng)和引入湘江在身邊蜿蜒，麓山在隔岸相望，橘子洲與“南湖片區(qū)”依依相伴，盡展她的溫柔嫵媚。在規(guī)劃和開發(fā)時，要迎合與呼應(yīng)岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景觀資源，打造一片具有相當(dāng)規(guī)模并能形成巨大綜合效益的“中心城區(qū)美麗的城市公園”，成為長沙首席濱江文化景觀帶和舊城改造的雙效示范區(qū)。六、相關(guān)規(guī)劃要求《長沙城市總體規(guī)劃20032020》對本片區(qū)的規(guī)劃要求《長沙城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》對本片區(qū)的規(guī)劃要求幾片控制性詳細(xì)規(guī)劃對本片區(qū)的規(guī)劃要求其他相關(guān)規(guī)劃對本片區(qū)的規(guī)劃要求七、“南湖片區(qū)”概念總體思想長沙在規(guī)劃中確定了“一主兩次四組團”的空間結(jié)構(gòu)。但具有相當(dāng)好的發(fā)展條件，體現(xiàn)在以下幾個方面：l 自然景觀資源豐富南郊公園位于片區(qū)南部，湘江風(fēng)光帶、橘子洲、岳麓山、湘江水映襯著片區(qū)繁華而又不失寧靜的一面。現(xiàn)狀用地與規(guī)劃功能極不相稱。目前，該區(qū)域內(nèi)有企事業(yè)單位113余家，其中較大的單位有火車南站、銅鋁材廠、長沙礦石粉廠、市物資儲運公司、長沙市液化石油汽公司、市殯儀館和南郊公園等。城市總體形象不斷提升，在全國同類城市中樹立了良好的典范，贏得了廣泛聲譽，也得到了全體市民的擁護與贊譽，建設(shè)美好長沙已成大家的共同心愿。道路network的制作巴士交通量對巴士路線網(wǎng)進行分配巴士路線網(wǎng) 各巴士路線交通量 (初期交通量)對車種OD表PCU換算率PCUOD表道路networkr的設(shè)定對道路network進行多階段分配 道路network的 各link交通量 交通量分配流程將各特征年的OD表依次分配到擬訂的各方案網(wǎng)中，并考慮部分路段交通出行限制措施后，即可得到各路段交通流量。由于本項目受時間、人力、財力限制以及本項目的特殊性。 Pi=Pi。以運輸方式的作用而言，如果說鐵路和水運是對外的運輸線，那么公路不僅是其它運輸方式的集散線，也是其它運輸方式不可代替的點到點的直達運輸。公路運輸有107國道、319國道穿越城市，交匯于市區(qū)東北角，輔助公路四通八達。啟動本項目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改棚戶，建高樓，提升了容積率，實現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。二是推進國企改革，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切需要。為了彰顯長沙作為全省政治文化中心的地位，將長沙打造成為一個具有四大工業(yè)新格局的區(qū)域經(jīng)濟中心，2001年底長沙市政府決定，將二環(huán)線以內(nèi)87家不符合城區(qū)規(guī)劃的企業(yè)逐步遷出城區(qū)，這既是長沙市大力推進“三化”進程，建設(shè)現(xiàn)代化大都市的一項重大舉措，也是加強工業(yè)園區(qū)建設(shè)、促進經(jīng)濟發(fā)展的重大決策。注冊資本在1000萬元以上的有1917戶，其中億元以上的5。%,%.，按2003年同口徑相比增長34%。長沙城市住宅投資和供應(yīng)量預(yù)測：1) 1995~1997年，由于當(dāng)時長沙住宅商品房市場過熱，高回報的開發(fā)利潤率吸引著資金投入商品住宅市場，當(dāng)時住宅建設(shè)年投資徘徊在100億元左右，批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1997年到2002共建1223萬平方米(適用房與棚改房)，房型設(shè)計、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多方面因素還與適用標(biāo)準(zhǔn)相違背與現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律不適宜形成了為后來空置商品房。如沙河在深圳開發(fā)的“世紀(jì)村”，金地在北京開發(fā)的“格林小鎮(zhèn)”，華僑城在上海開發(fā)的“浦江特色景觀城鎮(zhèn)”等。5） 靜態(tài)交通設(shè)施規(guī)劃社會停車場用地約300公頃，配建停車場建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按長沙市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且禁止將配建的停車用地改作其它用途。 2） 跨湘江通道 規(guī)劃預(yù)留勞動大橋、三汊磯大橋、咸嘉湖大橋、丁白大橋、暮云大橋、白泉大橋與現(xiàn)有及在建的五一大橋、伍家?guī)X大橋、猴子石大橋、月亮島大橋、黑石鋪大橋共形成十一座跨湘江特大橋和阜埠河隧道，規(guī)劃考慮結(jié)合跨湘江特大橋，建設(shè)一橋壩樞紐?！?港口碼頭合理利用湘江岸線，南起南大橋、北至月亮島大橋之間的貨運碼頭一律搬遷，重點建設(shè)霞凝新港，改造中山西路客運碼頭。如黃興路本是繁忙的商業(yè)街，但又是作為主干道，路幅狹窄，致使人車混雜擁擠、環(huán)境極差。3） 尚未形成有效的快速干道交通體系長沙市現(xiàn)在尚未形成快速干道交通路網(wǎng)，京珠高速路、三一九國道屬對外交通及過境干道，城市與之未有有效的快速轉(zhuǎn)換聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)。包含許多細(xì)小支路在內(nèi)。 四、長沙市道路網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀 城市道路現(xiàn)狀近幾年來，長沙市城市道路交通狀況得到明顯改善，新建道路29條，改造擴建道路22條，新建城市橋梁35座。3） 運量。水運 1） 航道。除京珠、長益、長永等高等級公路外，長沙市主要對外公路還有107國道、河西長潭公路、洞株路、長寧公路、長瀏公路、長平公路和長湘公路等，構(gòu)成放射狀的對外公路系統(tǒng)?！?含浦組團2020年城市建設(shè)用地 21平方公里，城市人口20萬，為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地，以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。 “一主”：為河?xùn)|主城區(qū)，指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬。二、城市總體發(fā)展空間結(jié)構(gòu)及土地利用布局規(guī)劃（一） 城市性質(zhì)、規(guī)模與建設(shè)目標(biāo)城市性質(zhì) 長沙是全國歷史文化名城，湖南省省會，并將逐步建設(shè)成為我國中部地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。之后，從碼頭至黃興路附近成為商業(yè)中心，隨著京廣線的遷線，長沙火車站移至市區(qū)的東部，商務(wù)區(qū)也以五一路為中心的向外擴張。三、社會經(jīng)濟展預(yù)測 城市人口與用地發(fā)展規(guī)模 根據(jù)長沙市中長期經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要，長沙市區(qū)規(guī)模到2020年，人口達到310萬，建成區(qū)面積達到310平方公里。儲量居全國之首的有：海滄石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、銅、鋅等。二、社會經(jīng)濟行政區(qū)劃長沙市是湖南省省會、省轄市。一般3月開始進入雨季，到7月為止。撈刀河發(fā)源于長沙市與岳陽市交界處，全長141km，流域面積2,543km2。本次研究區(qū)域為長沙市區(qū)554km2的區(qū)域。2) 從項目諸多方面的研究表明，該項目的投資開發(fā)切實可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，并從政策上加以扶持，以利于項目的順利實施。規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)情況見下述二表：技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表一序號名稱用地面積（公頃）比例（%）備注1總用地面積1002道路廣場、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施用地3可供開發(fā)用地其中商業(yè)、辦公公共設(shè)施用地包括商業(yè)金融、辦公等居住用地5不可開發(fā)用地包括保留用地、南郊公園、陵園等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表二序號名稱數(shù)值備注1總建筑面積（萬m2）其中保留建筑（萬m2）保留用地范圍內(nèi)建筑面積新建建筑（萬m2），中小學(xué)、2容積率3建筑密度30%4綠地率40%五、研究結(jié)論與建議研究結(jié)論1) 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，今年我國國家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，積極擴大內(nèi)需，國家為全面啟動房地產(chǎn)市場出臺了各項扶持政策，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的支持。⑹建設(shè)單位提供其他各項基礎(chǔ)資料。近年來，在市委市政府領(lǐng)導(dǎo)下，不斷加大建設(shè)投入。省委、省政府確定的“一點一線”和長株潭經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略，要求長沙盡快增強中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮龍頭帶動作用，這給長沙的發(fā)展帶來了前所未有的推動力。二、是推進國企改革，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切需要。進入21世紀(jì)，處于歷史性轉(zhuǎn)折時期，面對新的國際國內(nèi)形勢，給長沙既帶來了難得的機遇，又提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 2007年以至到‘“十一五”末期重成點抓好“一洲兩岸”（枯子洲、湘江兩岸）、“三個入城口”（月島一四方坪片段、長沙大道高橋片段、長潭西線入城口片段）、“四大新區(qū)”（省府新區(qū)、市府新區(qū)、三角洲新區(qū)、武廣站新區(qū)），“十大項目”（橘子洲、湘江風(fēng)光帶、三角洲設(shè)施、武廣新站、湘江航電綜合樞紐、引水及水質(zhì)環(huán)境、金霞港港口物流樞紐、中信新城、河西濱江新區(qū)、南湖新區(qū)）建設(shè)。三、研究依據(jù)及范圍研究依據(jù) ⑴《長沙市中長期社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要》⑵工業(yè)局與民用建筑可行性研究深度要求 ⑶國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》。片區(qū)內(nèi)局部地區(qū)洪澇災(zāi)害嚴(yán)重、有些地方尚無市政供水。4) 從項目的敏感性分析結(jié)果說明，要提高項目的經(jīng)濟效益，提高經(jīng)營收入是最為關(guān)鍵。30′之間。水文湘江發(fā)源于廣西壯族自治區(qū)靈川附近，流經(jīng)湖南省永州市、衡陽市、湘潭市、長沙市、洞庭湖、自岳陽流入長江，全長856km（湖南省境內(nèi)670km），流量22,400m3/分（50年一遇洪水時），流域面積94,660km2（湖南省境內(nèi)85,383km2），為湖南省最大的河流。夏季高溫，濕度大，35℃以上天數(shù)超過33天。長期暴雨引起的水災(zāi)主要集中在雨季后期的6月份，受災(zāi)面積廣，涉及到長沙全域。長沙水陸交通地位重要，經(jīng)濟比較活躍。長沙市現(xiàn)已初步形成了紡織、機械、電子、食品為主的綜合工業(yè)體系，擁有一批國內(nèi)、省內(nèi)的拳頭產(chǎn)品。西漢時期建起的城市，在唐、宋、元、明、清等朝代得到進一步發(fā)展。隨著人口的集中，逐漸向郊外擴散。城鎮(zhèn)體系等級結(jié)構(gòu)為：特大城市1個，即長沙市，為市域的中心城市，人口350萬；中等城市2個，即瀏陽市、寧鄉(xiāng)市?！八慕M團”：為暮云、撈霞、高星、含浦組團 ● 暮云組團2020年城市建設(shè)用地22平方公里，城市人口18萬，利用其區(qū)位優(yōu)勢，布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。京珠（北京珠海）高速公路長潭（長沙湘潭）段已于1997年建成通車，分流了南北向過境交通。隨著石長鐵路于98年10月建成通車，將兩大南北動脈京廣線和焦柳線聯(lián)系起來，更加強了長沙與中西南腹地的聯(lián)系。2） 港口。但2004年，實際旅客吞吐量已達380萬人次。增長36%。致使許多方向交通流匯集到中心區(qū)芙蓉路、五一路等少數(shù)幾條道路上。長沙市現(xiàn)有支路的主要特點就是：少、彎、窄、堵。 ● 鐵路 擴建現(xiàn)有長沙客站規(guī)模，增建東廣場。由三一九國道城區(qū)段、長寧路——五一大道——八一路——遠(yuǎn)大路、勞動路——星沙大道及金星大道、瀟湘路、湘江大道、金霞大道——芙蓉路——長沙大道、火星路，形成“三橫五縱”八條主要主干道，聯(lián)系環(huán)內(nèi)環(huán)外及城市各片區(qū)，加大支路密度。使市中心區(qū)成網(wǎng)絡(luò)，向外成放射狀，各個組團均有軌道交通可達。隨著住房制度改革的推進，住宅消費增長加快，個人購房比例迅速提高，在商品房銷售中個人購房的比重已在40%。由于長沙城區(qū)發(fā)展，長沙城由目前的166萬人口發(fā)展2020年的350萬人口，城市發(fā)展到350平方公里，從人口的增長城市增長住宅占有量將是城市中主要成份。預(yù)計2008~2009年該片區(qū)投資均價為4000元/m2以上，土地均價在360萬元/畝以上。私營企業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢頭。截至年底，戶數(shù)、%,%，從業(yè)人員與上年基本持平。一是加快棚戶區(qū)改造，改善人居環(huán)境的迫切需要。但由于沒有完成湘江大道中南段建設(shè)及城市核心區(qū)南部的開發(fā)，使得長沙山水洲城的魅力沒有得到充分彰顯。851第六章 交通量調(diào)查及預(yù)測一、長沙市運輸系統(tǒng)概況長沙的交通運輸是隨著經(jīng)濟和社會發(fā)展逐步發(fā)展起來的。 長沙市運輸方式對比表 運輸方式類型客運量(萬元)客運周轉(zhuǎn)量(萬人公里)貨運量(萬噸)貨運周轉(zhuǎn)量(萬噸公里)公 路1167916422578866鐵 路802/238/水 運356554409700328航 空121/2/注：表中所示客、貨運量及周轉(zhuǎn)量均為專業(yè)交通運輸情況。交通預(yù)測采用四階段法，即根據(jù)交通調(diào)查所獲得的項目所在區(qū)域的社會經(jīng)濟、交通運輸資料和OD調(diào)查資料，在分析該地區(qū)社會經(jīng)濟、交通運輸現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，預(yù)測其社會發(fā)展，并定性分析本項目對項目影響區(qū)交通發(fā)生的作用，預(yù)測未來各小區(qū)的交通出行產(chǎn)生、吸引量，然后進行交通出行和分布預(yù)測，得到未來特征年的出行分布，通過交通量分配獲得交通量預(yù)測結(jié)果。——第i小區(qū)基年交通吸引量 。按照上式計算的未來i區(qū)與j區(qū)之間的交通量，一般不滿足交通產(chǎn)生量約束和吸引量約束，即： n n∑Pi=∑Aj=QI=1 j=1 其中：Q—項目所在地區(qū)未來交通總生成量。湘江是長沙的母親河，是長沙的靈魂所在，是長沙最瑰麗的風(fēng)景線。同時本片區(qū)又是舊城棚戶集中地段。其他基礎(chǔ)設(shè)施亦滯后，如給排水設(shè)施，經(jīng)常受洪澇災(zāi)害侵襲，有些地方甚至連自來水都不通。我們命名為“南湖片區(qū)”。五、城市定位與價值分析長沙城市的定位長沙是長江中游地區(qū)重要的中心城市，作為擁有三千年歷史的文化名城，素有“屈賈之鄉(xiāng)，楚漢名城”之稱，是國家歷史文化名城。規(guī)劃和建設(shè)好“南湖片區(qū)”，是提升整個長沙的城市品位和城市形象的重要舉措；本片區(qū)概念規(guī)劃重點考慮好幾個要素：社會效益、經(jīng)濟效益、可操作性。從城市規(guī)劃設(shè)計角度，注重各立面的處理，豐富城市景觀，構(gòu)筑優(yōu)美的城市天際線，推動長沙城市和居住質(zhì)素的發(fā)展。本片區(qū)與長沙城市的天際線與城市風(fēng)廊建筑群體組合的技巧，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的建筑藝術(shù)，中外建筑風(fēng)格異彩紛呈，讓“南湖片區(qū)”的線條伴隨普湘江的水波流動，建筑的光影在山水間起伏跌宕；在橘子洲的煙雨里朦朧?！痹O(shè)計原則：從政府的角度，建設(shè)和利用湘江大道及風(fēng)光帶，改造和開發(fā)長沙老城區(qū)，提升長沙城市品位和城市形象，創(chuàng)造持續(xù)的稅收和財政增長，為城市整體面貌的改善和形象提升作貢獻。充分整合濱江景觀資源和自然資源，用“經(jīng)營城市”理念和“國際化”思維，走經(jīng)營城市之路，塑造城市品牌和城市名片形象。湘江是長沙城市的生命之源，湘江風(fēng)光帶和本片區(qū)則是長沙的生命線和文化搖籃，故“南湖片