【正文】 投資者項目選擇時，貨比數(shù)家的狀況，已呈普遍現(xiàn)象。在區(qū)域發(fā)展上，我個人認為城南和城東的發(fā)展優(yōu)勢明顯一些?？梢?，邛崍商業(yè)業(yè)態(tài)還不是很完善，其發(fā)展也不平衡，處于中低水平的臨街鋪面和商業(yè)步行街較多，而較為先進的商場或購物中心目前還沒有（僅波爾多商城作為產(chǎn)權(quán)式商場在建），隨著邛崍城市規(guī)模的不斷發(fā)展，作為一個城市商業(yè)代表的集中式商業(yè)場所是必需的，這應(yīng)該是一個趨勢和機會。另外，邛崍人生活有一個顯著的特點就是喜歡吃、穿、耍，且檔次不宜太高，應(yīng)以大眾消費為主。因此，邛崍餐飲、休閑娛樂、零售商業(yè)等較為發(fā)達。問題5：關(guān)于邛崍人購房承受力？邛崍人住房購房承受力在5—10萬元的約為30%，10—20萬元者約為50%，20萬元以上者約為5%，5萬元以下者約為15%。五、邛崍房地產(chǎn)及商業(yè)業(yè)界人士訪談錄㈠、訪談1受訪者：邛崍市房地產(chǎn)交易中心殷主任問題1：邛崍經(jīng)濟文化狀況？邛崍經(jīng)濟整體上比較平穩(wěn)，但最近幾年由于邛崍白酒業(yè)不景氣，下崗工人較多，中低收入人群增加。大多數(shù)的開發(fā)商均存在經(jīng)驗不足，開發(fā)的樓盤形式單一、步行街開發(fā)過多、小區(qū)環(huán)境較差、戶型結(jié)構(gòu)不合理、物業(yè)管理不規(guī)范等諸多弊病，產(chǎn)品品質(zhì)的低劣造成了其價格無法向上提升。再加上開發(fā)商過于片面追求經(jīng)濟效益，絕大部分商品房底樓均建為商鋪，連不臨街的也要人為的造一條商業(yè)步行街出來?？罩?8間，%40㎡左右3000500061550 ㎡左右40005500文廟街餐飲、飾材、床上用品等40㎡左右5000左右1015方圓街餐飲休閑娛樂80㎡左右10000121840㎡左右6000匯源街餐飲休閑（南段）建材（零散分布）文具、日常用品批發(fā)（北段）350㎡（13F）150001F：91523F：2440㎡左右35005000文南路建材飾材100㎡左右12000101530㎡3500金桂街休閑娛樂餐飲70㎡30001F：5122：1330㎡3500180㎡（12F）10000點評 目前本項目地塊周邊已經(jīng)形成了餐飲休閑娛樂及建材飾材兩大類業(yè)態(tài)，但目前經(jīng)營場所均為普通底商＋家?guī)У甑男问?。業(yè)態(tài)分類統(tǒng)計表服裝鞋類箱包美容美發(fā)化妝品網(wǎng)吧22028281513餐飲酒水吧(茶樓)百貨（超市）毛線眼鏡129921音像制品游戲室床上用品影樓復(fù)印彩擴23377通訊器材書店銀行健身器材電腦組裝44411禮品文化用品電腦軟件藥店金店25172茶葉兒童用品家電（電腦）婚介食品17734布藝化工門診211以上的調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，我們得到了如下的啟示：以上統(tǒng)計的幾個地點具有一個極大的共通點：臨主街商鋪空置率為0，這說明邛崍的投資經(jīng)營者和消費者都青睞臨主街鋪面，這為本項目的定位給予了極大的啟示：創(chuàng)造臨街面。蜀濤商業(yè)廣場商鋪總間數(shù)55空置間數(shù)8在營業(yè)間數(shù)47業(yè)態(tài)情況(各類商家數(shù))服裝茶葉網(wǎng)吧百貨（超市）16122餐飲美發(fā)通訊器材家電（電腦）6223復(fù)印彩擴化工日用（化妝品）茶樓（酒水吧）3152租金水平廣場內(nèi)部商鋪：面積一般在40㎡左右，租金約為2000元/間其它除個別商家在第二層經(jīng)營外，多數(shù)商家都把二樓用于倉儲、居住及其它用途。但在此同時卻大肆宣傳小區(qū)住宅品質(zhì)極佳，有愚弄消費者之嫌。啟示該項目是邛崍第一個大型多業(yè)態(tài)純商業(yè)地產(chǎn)項目，它的出現(xiàn)，意味著邛崍房地產(chǎn)市場中中高檔純商業(yè)地產(chǎn)項目空白點的消失，尤其是其修改后的定位主要傾向于大型集中式購物商場，一旦實施成功，就意味著此類型業(yè)態(tài)市場機會點的占用，而對于目前的邛崍，這也就意味著短期內(nèi)中大型集中式購物商場市場機會點的喪失。（具體設(shè)計方案還未正式確定）。啟示 該項目對商業(yè)部分的功能定位較為準(zhǔn)確，值得我們借鑒。部分樓盤實景圖片：華夏名園目前純商業(yè)部分的23樓已經(jīng)被兩個單位購買，一樓因全景初步呈現(xiàn)，銷售率已超過80%。臨東西街鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較好。新開工面積增速迅猛，這預(yù)示著未來一定時間的市場可能會出現(xiàn)供過于求的情況，因為在潛在的供給增大時，需求卻在下滑。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，經(jīng)過整理，得到邛崍市城市居民人均可支配收入表：表邛崍市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增長比例%%%%點評：可以看出邛崍市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增長，而且近三年增長的比例最大?！囤鰨埵锌傮w規(guī)劃（19952010）》提出：2005年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口要達到17萬人，規(guī)劃建成區(qū)用地達到14平方公里，2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積17平方公里，2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積23平方公里。到2003年，通過集思廣益、反復(fù)論證之后，邛崍市政府將近期發(fā)展重心放到了新城區(qū)。目前，就項目周邊社會公共配套服務(wù)設(shè)施情況而言，主要如下：市政公共配套一覽表序號調(diào)查項目調(diào)查結(jié)果1小學(xué)西街小學(xué)、九年制實驗小學(xué)2中學(xué)邛崍一中、邛崍二中等3大中專學(xué)校邛崍電大、邛崍職高等4公園、名勝文君井、鼓樓等5機關(guān)單位邛崍市委、市人大、國稅局、招商局等6金融農(nóng)行等7購物紅旗超市、紅艷超市、沿街各種商鋪8城市公建邛崍客運站等9休閑、娛樂場所方圓街、金桂街等10河流等地貌南河11醫(yī)院邛崍市人民醫(yī)院等12緊臨建成道路匯源街、東星大道13緊臨規(guī)劃道路匯源街延伸線（與鳳凰大道相交，建設(shè)時間還未正式確定）14相鄰規(guī)劃道路方圓街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）金桂街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內(nèi)建設(shè)）經(jīng)濟發(fā)展水平⑴、國民經(jīng)濟總體水平2003年，邛崍市經(jīng)濟增長較為平穩(wěn)，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。⑶、人力三輪車車價：1元起價。地塊現(xiàn)狀圖二、規(guī)劃設(shè)計條件（數(shù)據(jù)來源：地邦集團所提供地塊紅線圖）㈠、總用地面積：㈡、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)容積率：建筑密度：不大于30%綠化率：不小于40%三、城市區(qū)域功能分析㈠、范圍和依據(jù)本項目地處邛崍市新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合地帶，位于建成區(qū)的東部，緊鄰東星大道與規(guī)劃中的匯源街延伸線。這一切預(yù)示著本項目將要面臨的市場大環(huán)境較為優(yōu)越，為本項目的進入打下了一個良好的市場基礎(chǔ)。遠景輪廓規(guī)劃由于各種未預(yù)見因素，為使規(guī)劃具有一定彈性，在遠期規(guī)劃基礎(chǔ)上，編制了遠景發(fā)展規(guī)劃。⑷、醫(yī)療用地現(xiàn)有市級中心醫(yī)院一處，規(guī)劃增設(shè)兩處，另在各片區(qū)設(shè)相應(yīng)規(guī)模的門診所，保健站等。倉儲用地規(guī)劃集中布置在鐵路貨站與工業(yè)區(qū)之間。⑵、規(guī)劃用地布局結(jié)構(gòu)根據(jù)原規(guī)劃，河西及河南為不發(fā)展區(qū)，但據(jù)調(diào)查，河西約2公里進深，河西南近1公里進深均為平壩及少量淺丘，適合城市建設(shè)，且有大量綠地、水面可供利用，而現(xiàn)狀城市以東為大片平壩良田，選擇向東發(fā)展必然大量占用耕地。㈡、城市性質(zhì)及規(guī)模預(yù)測臨邛鎮(zhèn)的主要優(yōu)勢⑴、工業(yè)有一定基礎(chǔ)，尤以食品、化工、輕紡等行業(yè)優(yōu)勢較大，且發(fā)展前景較好；⑵、商業(yè)發(fā)達，尤以物資集散功能較突出；⑶、旅游業(yè)發(fā)展條件較好。六、邛崍市市區(qū)總體規(guī)劃㈠、現(xiàn)狀概況自然環(huán)境邛崍市政府所在地臨邛鎮(zhèn)位于南河、西河兩條河流交匯處，東面是成都平原百里沃野，西面是綿延起伏的西部丘陵和山地。由于境內(nèi)竹、木原料豐富，造紙業(yè)也為本地主要產(chǎn)業(yè)之一。雖然邛崍的人均耕地數(shù)略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比較突出。形成了比較完整的公路網(wǎng)絡(luò)。2002年，全市財政收入完成38000萬元。陸游落魄西川泥酒杯，酒酣幾度上琴臺。歷史名人對文君井主題作品精選琴臺 唐”老君道：“來，你若將我壺中之酒倒入井中，往后所釀之酒定然好喝無疑矣！”文君將信將疑地照辦了。此井“口徑不過二尺，井腹?jié)u寬，如膽瓶然”。宴會中，王吉請相如彈琴助興，適卓王孫有女卓文君新寡在家，于戶后聽到琴聲，對相如產(chǎn)生愛慕之情。旅游資源邛崍文物古跡眾多，自然風(fēng)光秀麗。%。國道川藏公路和成溫邛公路在境內(nèi)交匯，對外交通便捷。隨著天臺山國家級風(fēng)景名勝區(qū)、千年古鎮(zhèn)：平樂鎮(zhèn)的開發(fā)，同時與臨邛鎮(zhèn)人文景觀的結(jié)合，將形成較為完整的區(qū)域性黃金旅游三角帶循狀旅游線路，進而使旅游業(yè)在整個區(qū)域經(jīng)濟中所占比重的提高，最終形成本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛崍市?！?邛崍市——是四川省規(guī)劃建設(shè)的十六個中等城市之一。市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。水利資源境內(nèi)河道縱橫，水利資源豐富。文物上起春秋戰(zhàn)國、下至近代，計有國家級文保單位1處、省級文保單位6處、成都市文保單位5處等總計140處上點文物。后毅然私奔相如，一同回到成都。據(jù)文獻記載：卓文君于司馬相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，馳歸成都。翌日晨起，文君到井邊汲水滌器，但聞井中飄出濃郁酒香，汲而嘗之，盡酒也，且味綿醇凈，甘冽爽口。杜甫茂陵多病后，尚愛卓文君。青蛙自笑無拘束，又向文君井畔來。邛崍市工業(yè)生產(chǎn)已形成以食品工業(yè)為支柱，輕紡、化工為兩翼，擁有飲料、糧油食品、造紙印刷、絲綢印染、化肥、建材、機械、制藥、水電、運輸十大門類的現(xiàn)代地方工業(yè)體系。最新信息：成溫邛高速公路將于2004年10月建成通車，出口在邛崍城區(qū)以北5公里處的桑園鎮(zhèn)，其形成對邛崍與成都之間交通條件的改善具有至關(guān)重要的作用，這將極大的促進邛崍旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。㈤、物資集散區(qū)位優(yōu)勢邛崍歷來就是成都西南的重要經(jīng)濟中心，由于地處平原經(jīng)濟與山地經(jīng)濟區(qū)的過渡地帶，歷史上就承擔(dān)了兩大經(jīng)濟區(qū)之間物資的交易和集散，影響范圍甚至超出其縣治范圍。四、邛崍市城市建設(shè)邛崍是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的歷史文化名城。山、水、城相依，自然環(huán)境條件優(yōu)越。目前制約城市發(fā)展的主要因素基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，城市建設(shè)缺乏管理和控制，總體投資環(huán)境與先進地區(qū)相比有一定差距。本次規(guī)劃根據(jù)今后城市發(fā)展規(guī)模及發(fā)展條件，認為原規(guī)劃確定的以舊城為中心發(fā)展的布局基本合理，但考慮到對河西、河南平壩用地的利用，確定城市近期在經(jīng)濟實力較弱的情況下，首先選擇發(fā)展條件較好的東、北、南三面為主要發(fā)展方向，充分利用城東的對外交通優(yōu)勢，初步形成中心片區(qū)的規(guī)模。⑶、市政設(shè)施用地水廠：現(xiàn)狀有兩座水廠，規(guī)劃近期在舊城北面建第三水廠，水源為地下水；污水處理廠：臨邛鎮(zhèn)現(xiàn)無污水處理廠，規(guī)劃在南河下游寶林鄉(xiāng)建一污水處理廠；變電站：保留現(xiàn)在兩座35Kv變電站，規(guī)劃在東面五板橋建一110Kv站，并將西郊變電站升至110Kv站，遠期將五板橋站升為220Kv站；垃圾場：保留城西北梁機房垃圾場并進行擴建。⑸、市場用地規(guī)劃在東門設(shè)大型的物資集散交易市場區(qū)，這里對外聯(lián)系方便并對居住區(qū)干擾較小。⑴、遠景用地發(fā)展方面根據(jù)邛崍市區(qū)所處位置，向北、向東發(fā)展需占用大量良田，向西、向南均為淺丘地，故城市遠景用地選擇向東作少量擴展，而主要發(fā)展方向放在西面和南面。第三章、項目用地概況與城市區(qū)域功能分析房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場環(huán)境調(diào)研，包含了宏觀、中觀、微觀三大層面，本章節(jié)主要調(diào)研目的即對項目概況和項目所處區(qū)域環(huán)境進行微觀層面上的市場環(huán)境調(diào)研，其作用是為了在后續(xù)各階段具體策劃工作中，讓相關(guān)決策者和策劃人全面客觀了解，來自于現(xiàn)場客觀面上的感性認識和資訊支撐。由于城市區(qū)域功能分析要求根據(jù)城市區(qū)域范圍的有限性和本項目所在地的區(qū)域特點，使得本項目的城市區(qū)域功能分析主要針對本項目所在地——邛崍市城區(qū)。⑷、其他交通方式：中長途汽車、火車、飛機。2003年，%，其中：，%。同時，為提升城市綜合品質(zhì)，政府提出建設(shè)“西部鳳凰城”的目標(biāo)：創(chuàng)造一個集旅游、休閑、度假為一體的浪漫新城，為西部大都會成都量身打造一個“周末假日城”，為四川乃至于更大范圍內(nèi)的旅游市場創(chuàng)造一個“消費浪漫”的休閑城。按照上述目標(biāo)，到2015年邛崍市規(guī)劃建成區(qū)面積將達到18平方公里，城市建設(shè)尚需要7平方公里（10500畝）土地。居民消費能力的提高，必然刺激對生活質(zhì)量的追求，在衣食住行方面，消費的絕對數(shù)量必然增加，從而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。㈡、區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤一覽表邛崍市主要在售樓盤一覽表項目名稱地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積幅度(㎡)價格(元/㎡)銷售狀況其他邛崍新城但內(nèi)部步行街位置的鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較差，在9月份調(diào)查時，入住率僅為40%左右。而商住樓部分的營業(yè)房目前銷售較緩慢。天天步行街實景圖極富地方特色的市中心項目——文廟古街實景圖華德步行街實景（內(nèi)側(cè)）五彩大世界實景圖（西部內(nèi)側(cè)）㈢、邛崍代表樓盤個案資料統(tǒng)計與分析個案一、 金色時代 調(diào)查時間：項目名稱金色時代項目地址邛崍市東街、南街交匯處開發(fā)商邛崍市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)1278823000㎡15000㎡5460㎡6住宅118戶商鋪148間物業(yè)類型建筑風(fēng)格層