【正文】 起步階段（98—2022 年）——掀起重慶的第一批購(gòu)房潮!?各區(qū)均出現(xiàn)了代表性樓盤，北部仍是領(lǐng)先地位，形成了獨(dú)立的新區(qū)板塊。高于此價(jià)位的物業(yè)的范圍則界定為中高端物業(yè)及高端物業(yè)。預(yù)計(jì)隨著該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，其將在主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有越來越重要的地位。重慶主城區(qū)各區(qū)商品房銷售面積對(duì)比分析（單位：萬平方米）區(qū) 域 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 1—9 月2022 年預(yù)測(cè)渝中區(qū) 江北區(qū) 0202200400000600000800000100000012022001400000160000018000002022000渝 中 區(qū) 1351000 824100 833344 571462 1046455 936324 619669大 渡 口 區(qū) 91700 143900 363853 117693 251525 503613 471983江 北 區(qū) 399300 424900 392705 571546 1144298 1234898 1512468沙 坪 壩 區(qū) 330800 516700 590102 640698 1363430 1508986 1280703九 龍 坡 區(qū) 429800 711400 793783 1117259 1688144 1716848 1533603南 岸 區(qū) 401600 410800 713436 825302 1086748 1784142 1850139北 碚 區(qū) 328100 202200 619775 556020 281425 475771 359116渝 北 區(qū) 555300 447600 653090 986003 1481710 1073588 1710683巴 南 區(qū) 154800 195200 147270 357302 339063 514251 5975681998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 20 頁(yè) 共 51 頁(yè)南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 北部高新區(qū) 北部經(jīng)開區(qū) —— 渝北區(qū) 巴南區(qū) 備注：2022 年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)是依據(jù) 2022 年 1—9 月份所出數(shù)據(jù)的同比增幅與去年的面積相比而進(jìn)行預(yù)測(cè)的。公式： 分析：統(tǒng)計(jì)得出，2022 年供應(yīng)市場(chǎng)中，至少有 1024 萬平方米是 2022 年供應(yīng)市場(chǎng)中遺留下來的尚未消化的面積，這部分體量必將在 2022 年推向市場(chǎng)的，加上 2022 年新開工面積（根據(jù)近幾年新開工面積的總量和增幅預(yù)計(jì) 2022 年新開工面積不會(huì)低于 2022 萬方） ，2022年有待消化的商品房供應(yīng)面積將不低于 3000 萬方，這也告訴我們 2022 年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。從結(jié)構(gòu)看，基本建設(shè)投資所占比例越來越大，2022 年達(dá)到了 14 頁(yè) 共 51 頁(yè)％，重慶著意加大基礎(chǔ)建設(shè)投入、改善經(jīng)濟(jì)建設(shè)條件的意圖明顯。2022 年更是使消費(fèi)得到了一個(gè)大的釋放，社零總額為 億元，同比上漲幅度達(dá)到 27%，無論在消費(fèi)額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。 10 頁(yè) 共 51 頁(yè)四、直轄至今各年的人口增長(zhǎng)情況人口總量變化情況（萬人） %%%% %%%250026002700280029003000310032001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%%總 人 口 數(shù) （ 萬 人 ）常 住 人 口總 人 口 同 比 漲 幅 （ ％ ）雖然重慶人口在直轄后的增速有逐年放緩的趨勢(shì)，但 2022 年至 2022 年連續(xù)三年保持了 ％的人口增長(zhǎng)率，每年增長(zhǎng)約 16 萬人。而在 2022 年前三季度增速出現(xiàn)了 1998 年以來的首次回落，預(yù)計(jì) 2022 年全年人均GDP 仍將達(dá)到 9660 元。從中可以看出，起步相對(duì)較晚的重慶發(fā)展后勁十足。 1 頁(yè) 共 51 頁(yè)第一部分 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)與全國(guó)其他城市的對(duì)比分析 ........................................................................5一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）對(duì)比分析 ...............................................................................................5二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展變化對(duì)比分析 .......................................................................................................6三、直轄至今各年的人均 GDP 變化狀況 .........................................................................................8四、直轄至今各年的人口增長(zhǎng)情況 ...................................................................................................9五、城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 .....................................................................................................10六、重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)分析 .............................................................................11七、重慶市固定資產(chǎn)投資總額對(duì)比分析 .........................................................................................13第二部分 重慶宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 ..................................................................................................15一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程研究 .................................................................................................15重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模以及與國(guó)內(nèi)其他城市的比較 .......................................................15重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)情況（單位：萬平方米） ...................................................................16二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)起步至今主城區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比研究 .................................................18重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）對(duì)比分析 .......................................................18重慶主城區(qū)商品房竣工面積對(duì)比分析（單位：平方米） ...................................................19重慶主城區(qū)各區(qū)商品房銷售面積對(duì)比分析（單位：萬平方米） .......................................19重慶主城各區(qū)商品房銷售金額對(duì)比分析（單位：億元） ...................................................21重慶主城區(qū)商品房銷售均價(jià)對(duì)比分析（單位：元 /平方米） ..............................................22第三部分 重慶中高端住宅物業(yè)的發(fā)育歷程 ......................................................................................25一、中高端住宅物業(yè)的界定 .............................................................................................................25二、中高端住宅物業(yè)發(fā)育歷程 .........................................................................................................25萌芽階段（ 92—97 年） ...........................................................................................................25起步階段（ 98—2022 年） .......................................................................................................26發(fā)展階段（ 2022—2022 年底） ...............................................................................................26逐步成熟階段 2022 年至今 .....................................................................................................27三、中高端住宅物業(yè)未來幾年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)： .....................................................................................28第四部分 項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展 ..................................................................................................29一、觀音橋商業(yè)中心 .........................................................................................................................29二、北濱路沿線 .................................................................................................................................29北濱路新商圈的規(guī)劃 ...............................................................................................................29社區(qū)氛圍 ——未來將會(huì)像成城市中心的中高檔聚居地 .......................................................30交通規(guī)劃 ——交通骨架暢通 ...................................................................................................30人口與 消費(fèi) 輻射 ——將會(huì)輻射全市范圍 ...............................................................................30三、江北嘴 CBD ................................................................................................................................30第五部分 重慶市各區(qū)域各板塊住宅市場(chǎng)分析（見附件一） ..........................................................31第六部分 重慶市各區(qū)域重點(diǎn)潛在項(xiàng)目分析 ......................................................................................32一、各項(xiàng)目概況 .................................................................................................................................32二、樓盤區(qū)域數(shù)量及體量分布 ................................