【正文】 合理分配資金是確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，資金高度集中，對(duì)資金的控制運(yùn)轉(zhuǎn)能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展?jié)摿?，資金運(yùn)轉(zhuǎn)空間大，很少受到市場突變的影響，在經(jīng)歷不可遇見的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能正常抵御并從中求利和獲取經(jīng)驗(yàn)。◆金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。◆形象包裝和營銷策劃項(xiàng)目價(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對(duì)手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。根據(jù)以上不確定性分析結(jié)果，項(xiàng)目盈利能力的最大風(fēng)險(xiǎn)來自市場銷售量，因此在項(xiàng)目前期須增加經(jīng)濟(jì)宏觀背景以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的研究，入市時(shí)機(jī)對(duì)于項(xiàng)目的成功極其重要。 以內(nèi)部收益率20%為期望收益率，銷售面積與價(jià)格不變條件下，開發(fā)成本（地價(jià)除外）可增加53%，比原開發(fā)建設(shè)投資總額增加42202萬元，在目前建材產(chǎn)品價(jià)格由高處回落、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)逐步減除的宏觀環(huán)境下，建筑工程造價(jià)的大幅提升可能性極小。在銷售價(jià)格不變條件下，%。 土地成本： 30萬/畝3200畝=9600萬預(yù)計(jì)總投入成本：十、項(xiàng)目總收益測算 獨(dú)棟別墅部分收益（115棟，每棟占地1畝地）：76590㎡11328元∕㎡= 聯(lián)排別墅部分收益（80棟，160套，）：52800㎡8000元∕㎡= 公寓部分收益： 57000㎡4300元∕㎡= 酒店部分收益：（每年）餐廳收入：1200萬左右會(huì)議室收入：500萬左右客房收入：2000萬左右學(xué)校收入：1000萬左右 高爾夫球場經(jīng)營收入（每年）：4000萬左右 總體稅前投資收益約為：+++－= 根據(jù)以上測算，稅前盈利約為8億左右，考慮到項(xiàng)目的特殊性，暫時(shí)不可能全部銷售完畢，應(yīng)保留部分位置好的別墅自持。 獨(dú)棟別墅建安部分： 76590㎡2000元∕㎡=15310萬216。通過對(duì)7個(gè)指標(biāo)項(xiàng)目的了解，發(fā)現(xiàn)目前住宅銷售均價(jià)集中在3500元—4700元之間，一般普通別墅售價(jià)在5000元7000元之間，高爾夫別墅的銷售價(jià)格在9000—15000元之間。待項(xiàng)目優(yōu)良口碑與優(yōu)秀的產(chǎn)品素質(zhì)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前的時(shí)候才是本項(xiàng)目提高品質(zhì)，提高利潤的時(shí)機(jī)。作為新近掘起的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合源房地產(chǎn)擁有強(qiáng)勁的開發(fā)實(shí)力，前期力量強(qiáng)大，與省市領(lǐng)導(dǎo)建立了良好且穩(wěn)固的關(guān)系，從而確保項(xiàng)目招拍掛的順利進(jìn)行。它是集清真餐飲服務(wù)、清真美食文化研究、物流配送、原料加工、技術(shù)培訓(xùn)為一體的大型清真綠色食品連鎖運(yùn)營機(jī)構(gòu)。根據(jù)該協(xié)議約定：云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)家擁有瑞麗市正在內(nèi)部討論設(shè)立的“國際貿(mào)易產(chǎn)業(yè)園區(qū)”內(nèi)的15000畝土地的開發(fā)權(quán)，云南合源地產(chǎn)按照約定，承擔(dān)該協(xié)議范圍內(nèi)所涉及的土地整理、市政道路建設(shè)等工程，并依照協(xié)議獲得經(jīng)整理后公開掛牌成交土地的總收入的最低40%的投資回報(bào)。目前。中共瑞麗市委常委、宣傳部長尚麗霞表示，“我們將千方百計(jì)加強(qiáng)口岸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把瑞麗口岸建設(shè)成‘環(huán)境最優(yōu)美、設(shè)備最先進(jìn)、通關(guān)最便利’的云南陸路邊境標(biāo)桿口岸。 云南做為連接?xùn)|南亞的橋頭堡,加快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、跨越式發(fā)展的基礎(chǔ)和條件日益成熟。云南合源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為云南省民營經(jīng)濟(jì)中的潛行者，在國家宣布瑞麗市被列為國家級(jí)的沿邊開放試驗(yàn)區(qū)此一重大利好消息之前，通過各種豐沛的社會(huì)資源和人脈關(guān)系，率先敏銳的看準(zhǔn)了瑞麗市的恢弘發(fā)展空間，于此之前，已經(jīng)在瑞麗部署建立了宏大的投資體系。而瑞麗市被升級(jí)成為國家級(jí)的開發(fā)區(qū)之后，這個(gè)戰(zhàn)略含金量非常高的消息在市面一經(jīng)發(fā)布，立即為瑞麗市帶來了新一輪的投資考察熱潮。瑞麗是全國沿邊開放時(shí)間最早、開放程度最高、開放基礎(chǔ)最好的地區(qū)之一。隨著“中國東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建設(shè)、“9+2”泛珠三角合作、大湄公河次區(qū)域合作和昆海河經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)，物流體系的支持在經(jīng)濟(jì)生活中已越來越重要，瑞麗在整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)中顯示著越來越重要的作用。在云南“橋頭堡”建設(shè)中，瑞麗作為中國面向西南開放的交通樞紐、貿(mào)易樞紐、開放窗口、開放節(jié)點(diǎn)的作用將更加凸顯。全國各地的投資者紛至沓來，大家普遍看好瑞麗市未來的城市發(fā)展軌跡，而縱觀目前瑞麗市的城市結(jié)構(gòu)，各種高端商務(wù)配套設(shè)施幾乎處于空白地帶，因此：緊抓機(jī)遇，為瑞麗市打造新的城市名片，為迎接新一輪的投資熱潮，為各種國際商務(wù)洽談和會(huì)議會(huì)展，提供一個(gè)良好的，符合國際慣例的投資營商環(huán)境，也將是瑞麗市在歷史機(jī)遇下，建設(shè)“大瑞麗”的戰(zhàn)略布局中必不可少的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。同時(shí)該項(xiàng)目所有的拍賣收入，將有近90%的部分作為合源地產(chǎn)投資整理該片土地的合法溢價(jià)增值收入。公司成立十二年來，在全體員工團(tuán)結(jié)拼搏、努力奮進(jìn)下。七、產(chǎn)品定位通過對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的地緣人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的了解分析，對(duì)未來地產(chǎn)發(fā)展方向的趨勢預(yù)測，為本項(xiàng)目的市場定位提供基本的理論依據(jù)。為了提高項(xiàng)目的知名度，能夠讓消費(fèi)認(rèn)識(shí)本案找到優(yōu)點(diǎn)，建議本案一期定位為具備引領(lǐng)瑞麗文化品味的中高檔精品社區(qū)?？紤]到入市時(shí)間等因素，建議本項(xiàng)目全案公寓銷售價(jià)格為4700元/平方米，別墅銷售價(jià)格為11382元/平方。 聯(lián)排別墅建安部分： 52800㎡1850元∕㎡=9768萬216。而為了確保自持部分不影響項(xiàng)目的整體現(xiàn)金流，故自持部分建議最大不能超出項(xiàng)目總投資收益，預(yù)計(jì)約為8億247。在原有銷售面積不變條件下，各類產(chǎn)品銷售均價(jià)下降至：序號(hào)產(chǎn)品銷售價(jià)格（元/平米,按可售面積計(jì)）內(nèi)部收益率為20%條件下的價(jià)格臨界點(diǎn)(元/平米)1別墅113822公寓4300n 根據(jù)國內(nèi)外高爾夫地產(chǎn)調(diào)查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會(huì)員卡權(quán)益對(duì)地產(chǎn)價(jià)值的提升作用顯著，因此項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)一期因銷售價(jià)格下降導(dǎo)致的盈利能力下降風(fēng)險(xiǎn)較小。216。風(fēng)險(xiǎn)是可測定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)：◆購買力風(fēng)險(xiǎn)從宏觀面上來看，瑞麗目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的問題。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項(xiàng)目的附加值和產(chǎn)品競爭力。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④公積金＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。使企業(yè)在良性運(yùn)作的同時(shí)，得到錘煉，提升市場競爭力。十四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析總結(jié)根據(jù)以上具體分析，結(jié)合考慮到瑞麗市未來的城市發(fā)展需要，得出該項(xiàng)目具備較優(yōu)越的投資價(jià)值的論證觀點(diǎn)，理由如下：1) 由于該項(xiàng)目的開發(fā)定位存在著較前瞻的市場定位，未來消化市場預(yù)期會(huì)逐步放量，注入資本的回籠將得到有效保證。減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。任何成功企業(yè)都演繹著從小做大再做強(qiáng)的過程，并在這個(gè)過程中，完成了資金的積累及對(duì)市場運(yùn)用能力的提升。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一?！舴制陂_發(fā)本項(xiàng)目，由于本案總占地面積213萬平方米，銷售量體很大，分期開發(fā)是保證項(xiàng)目順銷的關(guān)鍵，市場是變化的，消費(fèi)者的需求也是變化的，所以要針對(duì)消費(fèi)者在不同時(shí)間段對(duì)產(chǎn)品不同的要求進(jìn)行分期開發(fā)定位。根據(jù)國內(nèi)外高爾夫地產(chǎn)調(diào)查資料顯示，高爾夫景觀資源以及會(huì)員卡權(quán)益對(duì)