【正文】 而長沙城區(qū)人口已由 2022 年的 143 萬人增至 2022 年的 萬人，增長率為 %，意味著長31沙城市化已進入高速發(fā)展期，對省內(nèi)其他城市乃至外省人口的吸附力越來越強。人們投資的熱情，除投資股市外，還表現(xiàn)在把目光投向一切價格變化快、有升值空間的物品上。（4）居民儲蓄出現(xiàn)負(fù)增長與消費傾向下降的同時，居民儲蓄也出現(xiàn)大幅下降。（3）居民消費傾向持續(xù)下降內(nèi)需不足一直是困擾我國經(jīng)濟健康發(fā)展的主要問題，消費傾向持續(xù)下降。近年來，這種態(tài)勢更為明顯，特別是在住房制度改29革中，相當(dāng)一部分職工和居民以較低的各種優(yōu)惠價格購買了國家或集體的公房，這些公房的價值遠遠高于支付價格，從而相當(dāng)一部分國有財產(chǎn)轉(zhuǎn)為家庭財產(chǎn)。稅制改革將是重點，企業(yè)增值稅轉(zhuǎn)型改革已全面推開，資源稅改革、提高個人所得稅起征點等也有可能相機出臺。? 四是針對經(jīng)濟增速的過度下滑風(fēng)險和日益嚴(yán)峻的世界經(jīng)濟金融危機，國家已經(jīng)確定要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，為此已經(jīng)出臺或即將出臺的擴大國內(nèi)需求的政策措施將會有效刺激經(jīng)濟的增長。2022 年，我國能源生產(chǎn)總量達到 億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，已經(jīng)成為世界上除美國之外的第二大能源生產(chǎn)國。前三季度貨物和服務(wù)凈出口拉動經(jīng)濟增長僅 個百分點，同比下降 個百分點。國際經(jīng)濟金融形勢的惡化已經(jīng)并將繼續(xù)影響我國的實體經(jīng)濟。? 10 月份，出口同比增長 %，增速比 9 月份回落 個百分點；進口增長 %，回落 個百分點。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的新變化，國務(wù)院準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控的方向、重點和節(jié)奏，及時將宏觀調(diào)控的首要任務(wù)從年初的“防經(jīng)濟過熱、 防明顯通漲”調(diào)整為年中的“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長、控制物價過快上漲” ，并采取了提高部分紡織品、服裝的出口退稅率等措施。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。交易成本降低，有利于減輕購房者負(fù)擔(dān)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心。（2）宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策分析A、4 萬億提振內(nèi)需——國務(wù)院十大措施挽救經(jīng)濟。? 財政政策：著力加強社會保障和改善民生，加強“三農(nóng)” 、教育、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、科技、節(jié)能減排等經(jīng)濟社會發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)的投入，支持震后恢復(fù)重建。1～8 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤18685 億元，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。生產(chǎn)價格漲幅沖頂回落。初步測算，最終消費對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %，同比上升 個百分點。B、需求增勢放緩，但消費需求增長仍比較快? 投資實際增速回落。(1)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟運行的主要特點A、經(jīng)濟增速回落，但農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好? 前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值 202231 億元，同比增長 %，比上年同期回落 個百分點。而本項目周邊擁有配套設(shè)施齊全、交通便利，與市區(qū)其他地方均有公交相連。主要公交站點明細(xì)表車次 始班車時間 末班車時間 建設(shè)情況 主要途徑站點7 6:00 24:00 已運行 火車站、窯嶺、東塘、鐵道學(xué)院、中 心醫(yī)院、汽車南站102 6:30 22:00 已運行 汽車南站、東塘、鐵道學(xué)院、中心醫(yī) 院、湘雅二醫(yī)院、芙蓉廣場107 6:00 21:45 已運行 汽車南站、雨花亭、火車站123 6:00 21:45 已運行 汽車南站、雨花亭、侯家塘、勞動廣 場147 7:00 19:00 已運行 汽車南站、高橋、馬王堆、長沙晚報、 烈士公園152 7:00 19:00 已運行 汽車南站、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院、湖 南大學(xué)、溁灣鎮(zhèn)502 6:30 20:00 已運行 汽車南站、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院、高17橋、汽車東站702 — — 已運行 汽車南站、中心醫(yī)院、鐵道學(xué)院、長沙理工大學(xué)、雅禮中學(xué)、芙蓉區(qū)政府703 6:00 21:00 已運行汽車南站、中心醫(yī)院、鐵道學(xué)院、雨花亭、侯家塘、雅禮中學(xué)、高橋、星沙801 6:30 21:00 已運行 汽車南站、中心醫(yī)院、鐵道學(xué)院、高 橋、汽車北站802 6:30 20:00 已運行 汽車南站、高橋、湖南農(nóng)大其他配套設(shè)施其他配套設(shè)施明細(xì)表名稱 地理位置 檔次 距本項目步行距離紅星會展中心 韶山南路 — 5 分鐘湖南省森林植物園 韶山南路 — 5 分鐘肯德基 紅星會展中心對面 全球連鎖 15 分鐘麥當(dāng)勞 汽車南站 全球連鎖 5 分鐘惠之宇大酒店 韶山南路 低檔 5 分鐘港灣賓館 韶山南路 低檔 5 分鐘綜述：總體來說，本項目交通、文化教育、商業(yè)等各方面的配套設(shè)施較為齊全，但檔次偏低。三、宗地市政配套目前，項目地塊附近配套設(shè)施齊全，主要集中在韶山路及湘府路一帶。隨著下半年常(德)吉(首)高速的開通，全省 14 個市（州）政府所在地都有高速公路到達，4 小時經(jīng)濟圈也將隨之形成。（2）位居南城行政商務(wù)區(qū)輻射圈一一一一一一一一一一一一一一一一一一一湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，由此揭開了南城大發(fā)展的前奏，并初步形成了以湘府路、芙蓉南路為核心的省級行政9商務(wù)區(qū)。7第一部分 項目分析一、宗地區(qū)位本項目宗地位置項目位于長沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時代陽光大道，西側(cè)及北側(cè)臨居住區(qū)。II. 總體評價項目處在長沙二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部， “大融城+兩型社會試驗區(qū)”橋頭堡，地理位置優(yōu)越，城市綜合配套功能完善，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，為本項目的發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。 報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。III. 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)東地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 25249建筑密度 　 40%總建筑面積(平米) 　 152400商業(yè)(平米) 大型購物中心 240005臨街鋪面 6000超市 0　 30000酒店(平米) 含裙樓和客房 29000國際公寓(平米) 　 93400普通住宅(平米) 　 0容積率 西地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積(平米) 　 建筑密度 　 %總建筑面積(平米) 　 74400 商業(yè)(平米) 臨街鋪面 5600普通住宅(平米) 18F 28800　 25F 40000容積率 　 綜合指標(biāo)配比情況序號 建筑形式 建筑面積(平米) 建筑面積比例1 公寓 93400 %2 普通住宅 68800 %3 酒店 29000 %4 商業(yè) 35600 %合計 226800 %IV. 財務(wù)指標(biāo)項目 方案銷售收入（萬元） 投資總額（萬元） 銷售稅金及附加（萬元） 土地增值稅（萬元） 利潤總額（萬元） 所得稅（萬元） 稅后利潤（萬元） 盈余公積（萬元） 可分配利潤（萬元） 投資利潤率 %全部投資的投資利稅率 %6自有資金投資利稅率 %資本金凈利潤率 % 序號 指標(biāo)名稱 單位 總體1 稅前內(nèi)部收益率 % %2 稅后內(nèi)部收益率 % %3 稅前凈現(xiàn)值 萬元 574794 稅后凈現(xiàn)值 萬元 303915 盈虧平衡銷售率 % %V. 結(jié)論及建議本項目用地區(qū)位理想、有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)城市綜合體項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和經(jīng)濟效益。湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園為省級開發(fā)區(qū)，2022年開園，經(jīng)過 5 年左右時間，環(huán)科園年產(chǎn)值可超 200 億元，年稅收超 10 億元。當(dāng)前，紅星商圈業(yè)態(tài)覆蓋范圍廣，數(shù)個專業(yè)市場涉及到建材、農(nóng)產(chǎn)品、五金以及電器等，但檔次不高，街鋪檔次低，經(jīng)營混雜，本項目處于紅星商圈發(fā)展帶上，可借其規(guī)劃之春風(fēng)，對紅星商圈業(yè)態(tài)進行補充，并以高檔次入市，形成南城高檔商業(yè)代表。? 杭州－南昌－長沙－貴陽－昆明客運專線，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國家重點規(guī)劃的“四橫”客運專線之一。教育配套設(shè)施明細(xì)表名稱 地理位置 檔次湖南女子大學(xué) 韶山南路 大學(xué)湖南稅務(wù)高等學(xué)校 中意一路 324 號 大專湖南國際文化學(xué)院 洞井鋪天華路 1 號 大專中國保險管理干部學(xué)院 中意一路 大專湖南省工會干部學(xué)校 中意一路莫家坳 大專湖南經(jīng)貿(mào)專修學(xué)院 中意一路莫家坳 大專湖南省對外經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)校 中意一路莫家坳 大專和平小學(xué) 時代陽光大道南，汽車南站對面 小學(xué)洞井小學(xué) 蔡家沖路 小學(xué)明德中學(xué) 新韶西路 中學(xué)16醫(yī)療設(shè)施地塊附近沒有大型醫(yī)院，多為連鎖藥房。? 地塊二東側(cè)尚有一條規(guī)劃路，與時代陽光大道相連。面對形勢的發(fā)展變化，中國政府及時把“雙防”的調(diào)控政策調(diào)整為“一保一控” ，并為此出臺了一系列的配套政策。? 工業(yè)生產(chǎn)增長放緩。前三季度，社會消費品零售總額 77886 億元，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。初步測算，貨物和服務(wù)凈出口對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %，同比回落 個百分點。前三季度，全國財政收入 48947 億元，同比增長%，比上年同期回落 個百分點。前三季度，商品房銷售面積比上年同期下降 %，降幅比上半年擴大 個百分點；銷售額同比下降 15%，降幅比上半年擴大 12 個百分點。二是貸款增長平穩(wěn)。以投資帶消費，以消費促增長，成為擴大內(nèi)需十項措施的一大亮點。提高勞動密集型產(chǎn)品的出口退稅率，可以增強企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力和支持中小企業(yè)發(fā)展，有利于進一步促進城鄉(xiāng)勞動力就業(yè)；提高高技術(shù)含量、高附加值商品的出口退稅率，有利于引導(dǎo)企業(yè)優(yōu)化出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、加快產(chǎn)業(yè)升級的步伐。2022 年是中國發(fā)展進程中極不尋常、極不平凡的年份。26進入 10 月份以來，國民經(jīng)濟延續(xù)了三季度以來的發(fā)展趨勢，主要指標(biāo)增速普遍下行：? 10 月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，增速比 9 月份回落 個百分點，是 1994 年以來同比增速第二低的月份，僅略高于 1999 年 10 月份增速。 10 月份主要經(jīng)濟指標(biāo)增速的普遍回落雖然不一定是趨勢性的，但卻也似乎顯示出某種信號，要高度關(guān)注經(jīng)濟的下滑趨勢。外需減弱、國內(nèi)資本市場大幅下挫導(dǎo)致投資者信心受到傷害；城鄉(xiāng)居民收入增速減緩、房地產(chǎn)不景氣則影響了消費信心。高儲蓄率狀況不會改變，9 月末，我國居民人民幣儲蓄存款余額已經(jīng)達到 萬億元，比年初明顯增加。以城鎮(zhèn)化為例，目前我國城鎮(zhèn)化水平較低。隨著形勢變化可能會繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。新形勢下居民投資新走勢（1）家庭財富積累呈陡增態(tài)勢改革開放以來，城市居民人均收入由 1978 年的 344 元增加到 2022 年的6280 元，提高了近 17 倍。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 2620 元，同比增長 ％，扣除價格上漲因素，實際增長 ％。2022 年底，城鎮(zhèn)居民平均消費傾向已降至 ％。2022 年以來股市持續(xù)降溫居民資產(chǎn)性縮水嚴(yán)重，隨著利息稅等的征收以及持續(xù)降息，居民儲蓄意愿進一步下降。不得不承認(rèn)，“錢生錢”已經(jīng)成為中國家庭經(jīng)濟行為的新的重要方面。（2）長沙經(jīng)濟保持快速發(fā)展，是湖南省經(jīng)濟第一極A、GDP 保持兩位數(shù)的增長速度，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境表 ：長沙市 GDP 增長情況（單位：億元）人均 GDP年份城。盡管今年以來股市降溫，房市同時受到影響，相反房產(chǎn)租金收入成為不少居民重要的投資來源，投資房產(chǎn)抄底等意愿較為強烈。但 2022 年 5月份以來，股市上漲較快、成交量較大，儲蓄資金產(chǎn)生對投資的沖動，開始分流部分居民儲蓄存款。消費率由1992 年的 ％下降到 2022 年 ％，下降了 個百分點；其中居民消費率也從 1992 年的 ％下降到 2022 年的 38％，下降了 個百分點，均達歷史最低水平。（2）居民及家庭投資增速顯著加快主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民收入和消費支出沒有實現(xiàn)同步增長，可支配收入增幅與消費性支出增幅之間的差距，已經(jīng)由 2022 年的 個百分點擴大至 個百分點。同時提高紡織、服裝、玩具等產(chǎn)品的出口退稅率，而且范圍和幅度都會擴大，一些自主品牌產(chǎn)品和高技術(shù)高附加值產(chǎn)品會得到額外關(guān)照。為此，適時調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，對貨幣政策和財政政策在總量和結(jié)構(gòu)上都做相應(yīng)的調(diào)整成為一種當(dāng)然的選擇。? 三是發(fā)展?jié)摿薮蟆? 一是資金儲備充足。27? 三是投資、消費信心不足。? 10 月末，廣義貨幣供應(yīng)量同比增長 %，增速比 9 月末回落 個百分點；狹義貨幣供應(yīng)量增長 %，回落 個百分點；流通中現(xiàn)金增長 %，加快 個百分點。而四季度經(jīng)濟運行繼續(xù)回落的可能性很大，但由于三季度以來特別是 11 月初出臺的更加有力的擴大內(nèi)需的政策將起到積極作用，預(yù)計回落幅度也不會太大。中央已經(jīng)出臺了 4 萬億的大規(guī)模投資計劃，而今利率、存款準(zhǔn)備金率的大幅下調(diào)，一方面對股市、樓市的穩(wěn)定具有提振信心作用，同時對房地產(chǎn)企業(yè)來說能大幅降低資金成本，使開發(fā)商在與消費萎縮的抗衡中獲得更多的時間；而對于購房消費者來說，降息可降低供房負(fù)擔(dān)，同時流動性或被的增加，加上對未來即將到來的通貨膨脹的預(yù)期，將分流較大部分資金流向房地產(chǎn)業(yè)，因此目前大幅降息將對 2022 年樓市的交易量起到一定的實效推高作用。這是自 2022 年以來中國調(diào)整出口退稅政策涉及稅則號最多、力度最大的一次。中國宏觀調(diào)控政策做出重大調(diào)整，發(fā)出保增長的強有力信號?？傮w看，貨幣政策調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，貨幣信貸市場運行呈現(xiàn)如下特點：一是貨幣供應(yīng)量增速放緩。農(nóng)民居民人均現(xiàn)金收入 3971 元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %，回落 個百分點。1～9 月份 70 個大中城市房屋銷售價格分別上漲 %、%、%、%、%、%、%、%和%，9 月份漲幅比 1 月份降低 個百分點。其中，出口 10741 億美元，增長 %，回落 個百分點；進口 8931 億美元，增長 %，加快 個百分點。初步測