【正文】 盈利能力分析、五、結(jié)論與建議用分期開發(fā)的方法進行本項目的開發(fā)。綜上；新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。④消費觀念也限制了整個A州市的房價。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，D市620平方公里。2039。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。據(jù)不完且統(tǒng)計，僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。四、機遇分析地方經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力。一、優(yōu)勢分析地塊優(yōu)勢：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權(quán)或成立項目子公司就可以快速啟動。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，遠景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國大型鐵礦基地。七、風(fēng)險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1稅費率）=27，*10,000/3，()=84，銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1稅費率）=27,*10,000/90，860()=3,盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,，項目保本。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。銷售測算（見附表2）。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份。靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風(fēng)險能力方面，既有可行性，又有可操作性。預(yù)測前提： ； 營業(yè)收入33,萬元；平均銷售單價3,； 營業(yè)成本26,； 單位成本2,； 稅金3,； 費用1,； 貸款利息1,。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第五部分：寫字樓項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定二、土地法律性質(zhì)評估（一）現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬土地的用途（二）規(guī)劃規(guī)劃所有權(quán)歸屬規(guī)劃使用權(quán)歸屬規(guī)劃的用途三、取得土地使用權(quán)程序評估取得土地使用權(quán)的程序取得土地使用權(quán)需要的工作日取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）土地性質(zhì)變更的程序和理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風(fēng)險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。第一篇：房地產(chǎn)項目可行性分析報告格式寫字樓項目可行性分析報告格式 第一部分 寫字樓項目總論 （四至范圍） 第二部分 寫字樓項目背景 、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 、提出及審批過程 第三部分 寫字樓市場研究 第四部分 寫字樓項目研究 第五部分 寫字樓投資估算寫字樓項目一般采用分項估算法，然后進行匯總，其主要內(nèi)容包括： 第六部分 寫字樓項目開發(fā)進度 第七部分 寫字樓項目資源供給 、供應(yīng)計劃和采購方式 、水電等供應(yīng)、電、氣、通訊等的供應(yīng) 第八部分 寫字樓項目財務(wù)評價 (R)(Pt)（FNPV）(FNPVR)第九部分 寫字樓項目風(fēng)險評價 第十部分 寫字樓項目綜合評價 （定性）（定性） ，有關(guān)章節(jié)參考以下詳細的格式模板： 寫字樓項目可行性報告格式范本第一部分：項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標準的服務(wù)設(shè)施。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望?，F(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項目稅后現(xiàn)金凈流量2,。第三篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析報告旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（AA9）開發(fā)項目可行性研究報告呈報單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司呈報時間：二00五年六月二十七日一、項目概況（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。營銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧