【正文】 （3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。組成保證結(jié)構(gòu)的個(gè)項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)。122 市場波動(dòng)：隨著去年的房地產(chǎn)市場全面走強(qiáng)，本地市場中的泡沫現(xiàn)象將越來越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。以上投入還沒有將居民回購因素及施工隊(duì)伍投資因素考慮進(jìn)去。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場認(rèn)可的根本。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。一般來說，房地產(chǎn)的市場周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾個(gè)有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。如圖： （三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢，部分河北河?xùn)|交界的購買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房價(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北。 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點(diǎn)均與原住區(qū)重合。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。由于市場上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。,。225三級市場即將啟動(dòng) 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來越明顯。我市去年人均居住面積為17平米距國際標(biāo)準(zhǔn)還有很大差距。213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移?？梢哉f過去開發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個(gè)整體的空間，包括室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。 隨著開發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難?！　馁徺I情況看，改善型需求逐年上升。 四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。近年來中國GDP在７％８％的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用達(dá)一個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，“刺激內(nèi)需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟(jì)增長的真實(shí)情況。這樣的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。 　　數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長、積極的財(cái)政政策及減稅政策。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。:周邊問題設(shè)施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)。：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o特色人文環(huán)境。（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查11自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔?。（三?地塊交通條件調(diào)查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。另外外語學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來最嚴(yán)重的同步下滑的情況。不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績、市場資金面偏緊。去年110月，同比增長65％，110月，全國商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，％。 　　房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。相反，培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。目前中國城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6％，今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬農(nóng)民進(jìn)城工作、生活，將對住宅產(chǎn)生巨大的需求。其中3000－，3500－。將來的競爭將是制造差異的競爭，通過樹立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售?？v觀天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，本市GDP近期將保持在年均10%以上的增長速度，國外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。改善型客戶多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級市場，利用客戶現(xiàn)住房解決二次購房資金不足問題就變得十分重要。這個(gè)因素不容忽視。24商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲241土地價(jià)格略漲：從宏觀上，%，%。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會(huì)好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售700萬平米的計(jì)劃指標(biāo)。充分證明天津人故土難離的心理特征。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/㎡，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/㎡高106元/㎡。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。2 可以掌握對手的情況，后發(fā)制人，爭取主動(dòng)。 圖九 被調(diào)查者購房考慮因素比例分析與國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，價(jià)格顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問題，交通在天津排在第五位，地理位置的受重視程度僅次于價(jià)格，很多購房者在地理位置中已將交通因素一并考慮進(jìn)去，小區(qū)環(huán)境也是四大重要考慮因素之一，配套設(shè)施則排在開發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。 序號 項(xiàng)目名稱 定位 面 積 起 價(jià) 均 價(jià) 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元/㎡ 元/㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好2 寶利園 55000 1760 不好 不太好 3 國信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般4 樂天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺 一般6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層7 瑜峰園8 勝景花