【正文】 由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)特別大。計(jì)劃工期120天，從主體施工到二層時(shí)開(kāi)始銷售，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的20%。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價(jià)格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱?？傮w來(lái)說(shuō)，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出一種不平衡性。按照購(gòu)房者的多少依次為南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。房市的火爆需要金融的大力支持。初步估計(jì)，2002年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到20億元，可見(jiàn)住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場(chǎng)需求有很大潛力。 223價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。全年2400元/㎡以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國(guó)2304元/㎡的價(jià)格平均水平。中國(guó)住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。%，是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。專家預(yù)計(jì)，%—%之間。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。周邊缺少好的幼兒園和保育院。13 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買商品房的人群中60%擁有股票。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 　　在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年所取得的成績(jī)是不俗的。其改革將繼續(xù)刺激居民的購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。　　此外，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購(gòu)房的主要因素之一，％，％，％。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被一些開(kāi)發(fā)商使用?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場(chǎng)的重要力量。223 跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。33河北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬(wàn)平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn) 直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng) 潛在威脅周邊有新的樓盤出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目SWOT 分析四. 項(xiàng)目可操作性分析一、 消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素 對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)涵。由于距項(xiàng)目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一方面，形象包裝和營(yíng)銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X20%=2039萬(wàn)第三階段：主體封頂內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計(jì)劃工期180天,計(jì)劃完成銷售任務(wù)的55%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%=3045萬(wàn)元第四階段：環(huán)境營(yíng)造完成入住，計(jì)劃工期90天，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的65%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X15%=第五階段：入住期，180天，計(jì)劃完成剩余銷售任務(wù)的90%，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%X80%=第六階段：余房清盤期，90天，完成剩余銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%X20%= (五)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)11政治：由于政治條件變化而給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大12市場(chǎng)：121入世：對(duì)于開(kāi)放的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)更脆弱一些。一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無(wú)法估量的損失。3． 壽命周期風(fēng)險(xiǎn)（1） 投資前期：主要是投資計(jì)劃實(shí)施前期的諸如選址、市場(chǎng)定位、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。第二階段：177。214形象建立和營(yíng)銷策劃。關(guān)于這點(diǎn)，我們會(huì)在第二章中用一定的篇幅加以分析。開(kāi)發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。就河北區(qū)內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場(chǎng)的要求。222住房貨幣分配將成為住宅市場(chǎng)的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49個(gè)企業(yè)、局（集團(tuán)公司）566個(gè)單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。從一定程度上反映出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的?！　‰S著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購(gòu)買情況變化，％，波動(dòng)幅度在正負(fù)2％內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。截至11月份，％。12 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定2001年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。在經(jīng)過(guò)了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關(guān)道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無(wú)外來(lái)人口，治安的基礎(chǔ)不錯(cuò)。:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項(xiàng)目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。專家估計(jì)，股市下降10%，將影響房市3%的購(gòu)買力。 　　帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落的原因，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售增幅的回落。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)之一無(wú)疑會(huì)是啟動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。 三、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費(fèi)已經(jīng)向改善型消費(fèi)過(guò)渡，對(duì)商品住宅的需求也從單一的價(jià)格因素向質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等均好性發(fā)展，預(yù)計(jì)今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價(jià)格將穩(wěn)步上揚(yáng)。而且，隨著消費(fèi)者對(duì)住宅的要求越來(lái)越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項(xiàng)目將難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站住腳，除降價(jià)之外別無(wú)他法，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格不穩(wěn)定性增加。224危改將繼續(xù)起到拉動(dòng)作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求規(guī)模有著直接的關(guān)系，仍是構(gòu)成近幾年我市商品房需求的重要組