【正文】 75%25%00㎡/月之間。有閉路電視監(jiān)空系統(tǒng)，但相對不能保證安全周邊配套多。吊頂較高，有舒適感2米寬的過道，采光通風(fēng)一般。四．常德市辦公物業(yè)租金及租賃情況對比分析物業(yè)名稱辦公單位主要租賃面積租金物業(yè)管理費(fèi)出租率首創(chuàng)大廈220—320㎡18元/㎡㎡70%迅華大廈400—440㎡15—20元/㎡㎡76%廣宇大廈200—260㎡16—20元/㎡㎡65%合計/平均3817㎡18207㎡供應(yīng)量合計22024㎡常德辦公物業(yè)市場租售兩旺，特別是2004—2005年常德辦公物業(yè)的供應(yīng)量23000㎡（200304年辦公物業(yè)供應(yīng)量52640㎡，基本消化完），沒有任何項目與本項目競爭（辦公物業(yè)部分），而且近4年常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一部分公司不斷發(fā)展，壯大，對辦公物業(yè)的要求越來越高，建設(shè)現(xiàn)代型的高檔辦公物業(yè)非常必要。平和項目 2．辦公物業(yè)銷售/租賃價格穩(wěn)步上升近兩年，常德的辦公物業(yè)租售兩旺，市場活躍：物業(yè)名稱銷售情況租賃情況首創(chuàng)大廈2003年5月8月均價：1600元/㎡2004年10月尾盤均價：1720元/㎡銷售率95%租金：18元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：㎡出租率70%迅華大廈2003年年初均價：2200元/㎡2004年10月尾盤均價：2300元/㎡銷售率88%租金：1520元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：㎡出租率86%廣宇大廈2003年均價：2100元/㎡2004年10月尾盤均價：2350元/㎡銷售率98%租金：1620元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：㎡出租率70%上表說明：2003年—2004年，辦公物業(yè)價格平均上漲120元250元，上漲幅度5%12%。2）主要辦公物業(yè)辦公物業(yè)名稱位置辦公環(huán)境首創(chuàng)大廈位于常德步行街與武陵大道交匯處東側(cè)形象有些雜亂，檔次低沒有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)迅華大廈位于育才路與武陵大道交匯處北側(cè)有正門和大堂,形象稍好辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)不到位廣宇大廈建設(shè)西路與朗州路交匯處西北側(cè)沒有正門,形象一般,沒有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)華天酒店武陵大道,農(nóng)業(yè)銀行對面有正門和大堂,形象較好辦公物業(yè)提供酒店式管理和服務(wù)平和商業(yè)項目辦公物業(yè)建設(shè)西路與武陵大道交匯處西南側(cè)中國聯(lián)通、中信網(wǎng)絡(luò)等大公司需求面積28000㎡一．常德市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）常德市國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)數(shù)額同比增長幅度工資指數(shù)職工工資總額286610萬元%職工平均工資11236元/年%金融指數(shù)金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款2036693萬元%社會消費(fèi)品零售總額批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)946357萬元%餐飲業(yè)165855萬元其他312680萬元常德的總體居民收入水平雖然在整個湖南地區(qū)處于中等，但消費(fèi)水平遠(yuǎn)超出其收入水平，是個僅次于長沙的典型消費(fèi)城市，這說明常德城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的消費(fèi)實力和投資實力。 7．從進(jìn)駐意向來看，如果本項目規(guī)劃超前、經(jīng)營管理出色、參會者對于進(jìn)駐本商場會予以考慮。2．常德商業(yè)競爭激烈，商場經(jīng)營狀況不佳。3．參會者大都滿意現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)績，認(rèn)為雖然競爭激烈，但用心經(jīng)營仍能盈利，但普遍表示現(xiàn)在生意沒有前幾年好做，加上近年來各種投資熱導(dǎo)致市民可支配收入下降。2．常德市內(nèi)缺少中高檔消費(fèi)場所，常德市中高檔消費(fèi)群體多數(shù)仍選擇去異地購物，如長沙等地，而縣區(qū)中高消費(fèi)群體則認(rèn)為常德市內(nèi)場所能夠滿足其購物需求。9．經(jīng)營戶總價承受水平相對較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，68%的被訪者所能承受的鋪位總價在3050萬元，23%的被訪者所能承受的鋪位總價在50100萬元之間，8%的被訪者所能承受的鋪位總價在100150萬元之間，僅有1%的被訪者所能承受的鋪位總價在150萬元以上。這在一定程度上反映常德經(jīng)營戶中有相當(dāng)一部分的潛在購買群體。8．如果您打算自購鋪位經(jīng)營，請問您是否會考慮購買平和商業(yè)廣場鋪位？3．請問您認(rèn)為平和商業(yè)廣場所處的地段如何？第四部分 常德平和商業(yè)廣場消費(fèi)者定性調(diào)研分析這說明戶外廣告所含概的信息量不能多，但必須有足夠的沖擊力才能引發(fā)受眾對它的關(guān)注。而本土電視臺中，常德新聞綜合臺僅8%，常德公共頻道僅4%，常德圖文信息僅1%，共計13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于省級及長沙市級電視媒體。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常德消費(fèi)者有37%通過電視獲得廣告信息，16%通過報紙獲得廣告信息，13%通過網(wǎng)絡(luò)獲得廣告信息，12%通過戶外獲得廣告信息。7）請問您收聽哪些電臺節(jié)目？2）請問您一般看什么報紙？8）常德市民以中區(qū)商圈為首選購物地點此命題的前提是三大商圈。由此可得出結(jié)論：（1）商場功能設(shè)計應(yīng)考慮各種炫耀型消費(fèi)的需求，同時兼顧親情化需求。因此可以得出如下結(jié)論：商業(yè)經(jīng)營場地的情景營銷力度是否到位，對最終營業(yè)額將有不可忽視的影響。由此可以得出結(jié)論，常德有相當(dāng)一部分的中高收入群體。4）請問您每次逛街都會購物嗎？建議在設(shè)定新商城形象模式的同時，充分考慮到商業(yè)消費(fèi)者的這一特性。（2）商場將來的經(jīng)營商品要兼顧男性、女性心理需求。3）消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)比例金泰利商業(yè)廣場泓鑫商業(yè)廣場濱江數(shù)碼城金鉆廣場位置優(yōu)于劣于優(yōu)于優(yōu)于規(guī)模優(yōu)于優(yōu)于等于優(yōu)于商業(yè)資源劣于劣于劣于優(yōu)于商氣優(yōu)于劣于優(yōu)于優(yōu)于人氣優(yōu)于劣于優(yōu)于優(yōu)于營銷優(yōu)于劣于劣于優(yōu)于形象進(jìn)度劣于優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于價格水平——優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于競爭指數(shù)★★★★★★★★★★★★★★注：“★”越多表示競爭力越強(qiáng)。（5）市政規(guī)劃：步行街計劃于05年通車，常德市步行街區(qū)將考慮整體向金鉆廣場內(nèi)部遷移，其商鋪有較大的投資空間。4．金鉆廣場金鉆廣場位于人民路步行街段。3．濱江數(shù)碼城濱江數(shù)碼城位于人民路東。銷售尚未開始，擬訂于今年11月開盤，現(xiàn)正處于內(nèi)部認(rèn)購階段。現(xiàn)處于來訪登記階段，截止至11月5日，登記客戶共510位，其中誠意客戶120戶。從價格走勢看，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷售價格趨于回落，說明常德市商鋪的投資群體開始趨向于理性。戶外、單頁濱江豪庭小區(qū)商業(yè)配套無統(tǒng)一著裝，銷售現(xiàn)場擁擠、狹小，有模型。望江名苑（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少濱江豪庭（商鋪）70%30%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段商業(yè)氛圍不濃厚，自營客戶較少東方美景（商鋪）80%20%公務(wù)員、中小商人、企事業(yè)單位職員因地段有較大發(fā)展?jié)摿Γ顿Y戶較多合計/平均合計/平均（三）常德市商業(yè)物業(yè)的需求情況競爭樓盤地段開盤時間銷售率月平均銷售（㎡）備注金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）04年12月————04年11月6日內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購率27%。市場調(diào)查結(jié)果顯示，常德市商業(yè)物業(yè)價格水平跨度較大，從320019800元/㎡不等，且由于部分商業(yè)物業(yè)以套鋪形式發(fā)售，面積較大，因此，即使單價低，總價往往較高。一．常德商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研分析（一）常德市商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量競爭樓盤地段物業(yè)總量（㎡）商業(yè)物業(yè)總量（㎡）鋪位面積（㎡）平和商業(yè)廣場武陵大道、建設(shè)路交匯處3000013000——金泰利商業(yè)廣場人民路（步行街東）5800040000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處10340028000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）3000022000——金鉆廣場（新天地）人民路金鉆廣場AA2區(qū)14000140001020新世紀(jì)汽車城（一期）207國道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處84000616320100望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處38000400080160（兩層套賣）濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處690007623454（單層）東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處83616900150200（兩層套賣）合計/平均常德本地有商業(yè)經(jīng)營的傳統(tǒng)，近半常德人在經(jīng)商，這部分人大多有買鋪的潛在需求，只要資金許可，就會予以考慮?？偨Y(jié)：1．常德百貨業(yè)態(tài)商業(yè)分布集中，商圈滲透力、輻射力較強(qiáng)。郎州路臨街鋪位也呈現(xiàn)波浪型分布，其中以步行街口處價格為最高，其他均有不同程度回落，一般臨近十字路口處價格略有上升，一中附近因臨近學(xué)校關(guān)系價格明顯偏高于同街區(qū)其他鋪位租金。2．各主要街區(qū)臨街鋪位租金對比分析路段位置租金（元/㎡/月）年租金總價租賃率最低價最高價均價人民路人民路步行街西頭50100701015萬90%人民路步行街1504763201540萬100%人民路步行街東頭54706795%金鉆廣場步行街以北21250110112萬25%建設(shè)路郎州路以西501177598%郎州路以東701337888%武陵大道人民路、育才路間9213810646萬90%郎州路步行街、育才路間42936596%合計/平均2．針對常德市場中高消費(fèi)群體檔次定位。3600053～106根據(jù)上述分析，給本項目的啟示是：1．價格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營成本，要用租金（或扣點）反推法作為價格體系制定的重要參照。沃爾福人民路步行街8000一層：店中店+柜臺，珠寶飾品、皮具、小家電。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場：無中型超市：華聯(lián)、平安專業(yè)市場：橋南市場、摩配城、家電城、橋南輕工市場、干鮮食品城、日用小商品城、五金城、金麟市場、飛翔通訊沿街門店：以常沅路、橋南大道為主火車站的各種專業(yè)市場大多是市場行為開發(fā)建設(shè)，分隔為獨(dú)立沿街鋪位，并以出讓產(chǎn)權(quán)、鋪位租賃為主要方式。由于外來商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點。二．常德市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研分析（一）常德市區(qū)商圈的劃分常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而言表現(xiàn)得非常豐富。伴隨著常德市的投資環(huán)境將向著“交通通訊超前、科技教育發(fā)達(dá)、城市功能完備、市場發(fā)育健全、社會秩序穩(wěn)定”的方向不斷發(fā)展，常德市也將由此成為湘西北經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、信息中心及交通樞紐，城市也在飛速發(fā)展。平和商業(yè)廣場市場背景環(huán)境調(diào)研報告隨著常德經(jīng)濟(jì)總量的不斷攀升，常德市作為湘西北重鎮(zhèn)的地位已經(jīng)確定。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是，但在整個常德的商業(yè)業(yè)態(tài)中，缺少能夠引導(dǎo)市場、引導(dǎo)潮流、引導(dǎo)目的性購物的亮點商業(yè)。以商業(yè)步行街為主軸線，中區(qū)商圈門店林立、品種繁多，環(huán)境優(yōu)美?？傮w而言，這些市場的經(jīng)營管理、服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。小結(jié)：常德現(xiàn)有商業(yè)分布較為集中，經(jīng)營方式基本以街邊店、專賣店為主，少量商場、超市為輔，經(jīng)營檔次為中檔乃至中低檔。；二三層：超市四層：店中店+柜臺一層：租賃二三層：超市；四五層：暫不租賃，重新調(diào)整超市貨品檔次不高，人流引導(dǎo)、商業(yè)布局不合理，導(dǎo)致整體經(jīng)營狀況較差。2．各商場鋪位分割對比分析商場名稱位置經(jīng)營模式鋪位面積分割（㎡）主力面積（㎡）商業(yè)展示春天百貨人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃6～7030a專柜c店中店沃爾福人民路步行街聯(lián)營、自營、租賃5～4020a開放式自選 b柜臺c店中店家潤多人民東路聯(lián)營、自營、租賃3～2012a開放式自選 b柜臺合計2．以經(jīng)營成本為依據(jù)，制定投資分析方案，從而以價格策略爭取包括品牌商、分銷商、代理商、投資者在內(nèi)的目標(biāo)客戶群體。從上表可見，家潤多是目前常德人氣最旺、銷售情況最好的商場，而春天百貨地處于步行街，但經(jīng)營情況較差，其中的主要原因：一是賣場定位、賣場交通的制約，二是步行街的消費(fèi)人流結(jié)構(gòu)的局限。3．專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理。6625311185%人民路臨街鋪位租金呈錐形分布，其中以新興商業(yè)步行街租金為最高，最高達(dá)476元/㎡/月。從以上主要街鋪租金分布情況可以看出：1．集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金；2．傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；3．商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營管理直接影響街鋪的租金水平；4．常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；5．除金鉆廣場外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。2．常德現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主要體現(xiàn)為傳統(tǒng)臨街鋪位、超市、專業(yè)市場幾種形式，真正意義上的百貨商場只有春天百貨一家。8．常德的商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)單一，缺乏有力的商業(yè)資源整合。510016136926泓