【正文】 上海每年要接待約128．73萬(wàn)人次的外國(guó) 游客。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查，全市人口為1674萬(wàn)人。上海屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。敏感因素的影響金額單位：萬(wàn)元 面積單位：平方米一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2)4500 4275 4050 4725 4950 營(yíng)業(yè)收入8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤(rùn)1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤(rùn)1151 880 608 1423 1694 單位凈利606 463 320 749 891 銷(xiāo)售毛利率%%%%%% 銷(xiāo)售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位開(kāi)發(fā)成本(元/m2)3290 3125 2961 3454 3619 開(kāi)發(fā)總成本6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤(rùn)1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤(rùn)1152 1361 1571 942 733 單位凈利606 716 826 496 385 銷(xiāo)售毛利率%%%%%% 銷(xiāo)售凈利率%%%%%%敏感系數(shù)（凈利率） 說(shuō)明：該表敏感系數(shù)為100%時(shí)，指基于可行性報(bào)告測(cè)算的指標(biāo)。4 會(huì)所整修費(fèi)15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡(jiǎn)單裝修。但就總體承付能力而言，心理價(jià)位在100—%，%，與需求的主力面積段較為匹配。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比別墅項(xiàng)目各價(jià)值要素的對(duì)比值可類(lèi)比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見(jiàn)第三部分第三小節(jié)。如在9個(gè)國(guó)家擁有34家生產(chǎn)廠家的全球性EMS供應(yīng)商美國(guó)惠亞集團(tuán)公司（America Viasystems Group Incorporation），在園區(qū)內(nèi)投資近5000萬(wàn)美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。其中，南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)，占地2平方公里，建于1994年。沿街一幢商住樓設(shè)計(jì)新穎，獲得上海市建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。三、上海市外環(huán)線周邊可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目分析根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類(lèi)比的別墅項(xiàng)目。主要客戶是跨國(guó)公司總裁、高級(jí)主管、港臺(tái)投資人士、影視明星、國(guó)內(nèi)名企總裁、房地產(chǎn)巨頭、著名設(shè)計(jì)師等。l 職業(yè)構(gòu)成——金字塔分布中高級(jí)管理人員比例最高，％，％，％，％，％。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個(gè)準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價(jià)意圖基本上在總價(jià)250萬(wàn)以上、均價(jià)8000元/平方米甚至10000元/平方米以上。 l 一般單價(jià)目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在30005000元之間，面積200平方米左右，總價(jià)70萬(wàn)150萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。物業(yè)類(lèi)型獨(dú)立別墅群獨(dú)立別墅群各種類(lèi)型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級(jí)、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價(jià)格特征單價(jià)均在10000元以上6000—7000元/平方米獨(dú)立別墅價(jià)格在6000—7000元/平方米，其它類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大，3000—7000元/平方米不等4000—6500元/平方米3000—4500元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長(zhǎng)島別墅上海詩(shī)林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對(duì)集中，閔行屬于南北狹長(zhǎng)的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn)顧戴路春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場(chǎng)非常近，已成為中檔別墅群。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來(lái)將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。 msofontkerning: 。229。 msobidilanguage: ARSA。 msobidilanguage: ARSA辦公型別墅——這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國(guó)外公司解決辦公場(chǎng)地需求的； /SPANSPAN lang=ENUS style=FONTFAMILY: 39。\000B_39。204。 msobidifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。206。 msoansilanguage: ENUS。 msoansilanguage: ENUS。 FONTSIZE: 9pt。 msofareastfontfamily: 203。\000B_39。 msohansifontfamily: 39。229。Times New Roman39。Times New Roman39。204。別墅市場(chǎng)中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在200萬(wàn)元以上/棟，獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。同時(shí)，2003年投放市場(chǎng)的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢(shì)。再由于開(kāi)發(fā)過(guò)度，及前兩年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，外銷(xiāo)房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)較長(zhǎng)的低迷期。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開(kāi)發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與2001年相比，2002年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。l 旅游資源南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條：562路、517路、北嘉線、上海旅游6號(hào)線等。l 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個(gè)花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯(cuò)。項(xiàng)目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅200米，南側(cè)緊鄰滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用技術(shù)，來(lái)為客戶營(yíng)造國(guó)際化、人性化的高品質(zhì)生活。明代園林“古猗園”近在咫尺?！案窳诛L(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來(lái)首批投資開(kāi)發(fā)的最大型項(xiàng)目。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)區(qū)和希望、藍(lán)天、滬太、徐行等20多個(gè)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。全境地勢(shì)平坦，東北略高，西南稍低。上海作為國(guó)際大都市的地位和形象日益牢固，無(wú)論從世界范圍，還是從國(guó)內(nèi)范圍來(lái)講，上海正越來(lái)越成為人們向往的城市。三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個(gè)別墅項(xiàng)目推出，累計(jì)供給量達(dá)到33926套，其中消化量為25614套，%。從開(kāi)發(fā)看，％；，％。一年來(lái)，上海市實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。第七部分：綜合分析與建議從以上項(xiàng)目環(huán)境、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項(xiàng)目的投資，正處于上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)上升時(shí)期，各方面的時(shí)機(jī)都比較成熟，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，且可獲得較好的投資回報(bào)。量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的東海別墅為標(biāo)準(zhǔn)，東海別墅的各項(xiàng)為100，優(yōu)于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價(jià)值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓?zhuān)薯?xiàng)目本身積留了許多不利于營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，但通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及整個(gè)南翔星城規(guī)劃中最先啟動(dòng)的項(xiàng)目，南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)本項(xiàng)目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢(shì)。通過(guò)色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識(shí)別性；l 修復(fù)每幢別墅的大門(mén)，并設(shè)計(jì)大門(mén)造型；l 別墅室內(nèi)需要清掃；l 部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需要整改；l 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；l 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；l 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；l 小區(qū)會(huì)所改建為售樓處，提供良好的銷(xiāo)售環(huán)境；l 清洗游泳池；l 小區(qū)大門(mén)重新設(shè)計(jì)并建造；l 小區(qū)大門(mén)與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺(jué)形象；l 配備一輛看房專(zhuān)車(chē)。第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析一、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)二、別墅成本預(yù)測(cè)三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算利潤(rùn)指標(biāo)的測(cè)算：?jiǎn)挝幻?項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積=單位凈利=稅后利潤(rùn)/銷(xiāo)售面積=銷(xiāo)售毛利率=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入100%=%銷(xiāo)售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入100%=%核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷(xiāo)售凈利率≥9%四、現(xiàn)金流量測(cè)算%，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。弓弦是南北交通大動(dòng)脈——京廣鐵路，滾滾東去的長(zhǎng)江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個(gè)遠(yuǎn)東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿。（所有數(shù)據(jù)來(lái)自上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2002年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，持續(xù)看好2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過(guò)2001年全年水平。房屋租賃市場(chǎng)交易活躍。別墅市場(chǎng)的異軍突起，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期培育的結(jié)果。23′，東經(jīng)121176。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。按計(jì)劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國(guó)站”國(guó)際賽事。金地集團(tuán)是國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。根據(jù)協(xié)議，開(kāi)發(fā)中心在協(xié)議簽署日后180日內(nèi)完成首批800畝土地的前期開(kāi)發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開(kāi)發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。項(xiàng)目以造鎮(zhèn)的思路，將實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開(kāi)發(fā)。公路方面，距204國(guó)道1公里，新翔黃公路連接312國(guó)道，滬嘉高速公路直達(dá)項(xiàng)目，距外環(huán)線僅1公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。 鋁合金窗戶，實(shí)木大門(mén)顯得非常陳舊、檔次很低。l 小區(qū)大門(mén)與主干道之間有一約長(zhǎng)100米、寬10米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進(jìn)出小區(qū)的視覺(jué)美感。l 醫(yī)療南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類(lèi)科室齊全，擁有200個(gè)床位的住院部。2002年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量466萬(wàn)平方米，第二季度672萬(wàn)平方米，第三季度713萬(wàn)平方米，第四季度825萬(wàn)平方米。歷季來(lái)各類(lèi)商品房成交均價(jià)走勢(shì)成交均價(jià)：元/平方米2002年第一季度增幅第二季度增幅第三季度增幅第四季度增幅商品房平均4738%4710%4820%5213%其中：住宅4596%4651%4763%5100%辦公樓9750%6189%5986%7907%商業(yè)用房8295%6936%6727%7268%l 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達(dá)1790萬(wàn)平方米，但同比增幅明顯低于新盤(pán)，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析上海別墅市場(chǎng)回顧和展望l 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開(kāi)始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過(guò)了出生、成長(zhǎng)、調(diào)整、放量的一個(gè)中長(zhǎng)期過(guò)程。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來(lái)；2001年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。除了一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場(chǎng)。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場(chǎng)前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng)，別墅市場(chǎng)最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力，別墅市場(chǎng)若沒(méi)有特色、沒(méi)有創(chuàng)新、沒(méi)有文化、靠簡(jiǎn)單的復(fù)制，則市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀。 msohansifontfamily: 39。\000B_39。 msofareastfontfamily: 203。 FONTSIZE: 9pt。 msoansilanguage: ENUS。 msoansilanguage: ENUS。206。 msobidifontfamily: 39。 msobidifontfamily: 39。204。\000B_39。 msobidilanguage: ARSA旅游型別墅——適合這類(lèi)