【正文】 上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 42 頁(yè) 共 125 頁(yè)九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目 五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓 28九龍倉(cāng)中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目 住宅 83南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目（智富國(guó)際） 商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓18常發(fā)水泵廠項(xiàng)目（常發(fā)清揚(yáng)御庭） 商業(yè)、辦公、居住 21奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目 居住 益多清楊康城項(xiàng)目 居住 18威孚虞灣里地塊項(xiàng)目 商業(yè)、辦公、居住 10世茂中心項(xiàng)目 商業(yè)、辦公、居住、會(huì)展 天安六藥廠地塊項(xiàng)目（天安曼哈頓） 商業(yè)、居住 11凱賓斯基東側(cè)地塊項(xiàng)目 商業(yè)（含酒店）、辦公 小計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫國(guó)土拍賣資料整理1. 九龍倉(cāng)太湖廣場(chǎng)南側(cè)項(xiàng)目? 開發(fā)公司：香港九龍倉(cāng)集團(tuán)　九龍倉(cāng)（無(wú)錫）置業(yè)有限公司? 項(xiàng)目位置：太湖廣場(chǎng)南側(cè)，圖書館東側(cè)? 占地面積： 萬(wàn)㎡? 總建筑面積：28 萬(wàn)㎡中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。恒濕首先，從規(guī)劃層面上講，太湖廣場(chǎng)是無(wú)錫雙核中心之一，新區(qū)核心板塊和廣益新城板塊只能夠稱之為城市副中心，而太湖新城雖然在規(guī)劃上是無(wú)錫未來(lái)行政中心，占據(jù)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，但居住氛圍、商業(yè)氛圍以及與老城區(qū)的距離使其無(wú)法與太湖廣場(chǎng)板塊向抗衡。圖：近年來(lái)無(wú)錫市區(qū)施工竣工面積對(duì)比圖025050075010001250150017502022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年商 品 房 施 工 面 積 （ 萬(wàn) ㎡ ） 住 宅 施 工 面 積 （ 萬(wàn) ㎡ ）商 品 房 竣 工 面 積 （ 萬(wàn) ㎡ ） 住 宅 竣 工 面 積 （ 萬(wàn) ㎡ ）■　2022 年商品房供應(yīng)情況表：2022 無(wú)錫分區(qū)域各月新增供應(yīng)情況　　　　　　　　　　單位： ㎡中心區(qū) 副中心區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 1月 —— —— —— —— 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。自 2022 年這一輪房地產(chǎn)行情啟動(dòng)以來(lái)，無(wú)錫市政府每年的土地供應(yīng)量都十分巨大?！^(qū)域客戶特征南長(zhǎng)區(qū)是無(wú)錫傳統(tǒng)居住聚集區(qū)域，并且地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，距離傳統(tǒng)市中心比較近，自身又擁有良好的發(fā)展規(guī)劃，交通又比較優(yōu)越，因此一直是無(wú)錫市民比較鐘情的居住板塊。2022 年以來(lái)，區(qū)域內(nèi)住宅樓盤價(jià)格呈現(xiàn)進(jìn)一步上升態(tài)勢(shì)，朗詩(shī)未來(lái)之家以其高科技概念和裝修房，一期單元平均售價(jià)為 11000 元/㎡；凱燕環(huán)球中心以世界頂級(jí)酒店品牌和精裝修標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，自開盤以來(lái)均價(jià)一路走高，自開盤時(shí)的 13400 元/㎡，至目前的接近 18000 元/㎡；天誠(chéng)大廈屬于寫字樓項(xiàng)目，位于永豐路與清揚(yáng)路交界處北部，售價(jià)達(dá)到 8000 元/㎡ ；相信未來(lái)即將上市的世貿(mào)中心、九龍倉(cāng)項(xiàng)目以及南城綠洲項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)拉升區(qū)域商品房售價(jià)。清揚(yáng)路永樂(lè)路相交附近區(qū)域，更因?yàn)榧覙?lè)福超市和太湖廣場(chǎng)的建成獲得價(jià)值提升，形成太湖廣場(chǎng)板塊。規(guī)劃以商貿(mào)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱，通過(guò)提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境，把南長(zhǎng)建設(shè)成為具有文化特色的集現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住為一體的特色城區(qū)。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 23 頁(yè) 共 125 頁(yè)【小結(jié)】無(wú)錫當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)： 房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)形勢(shì)看好，被宏觀調(diào)控政策影響而壓抑的購(gòu)房需求在 2022 年各大城市爆發(fā)；上海樓市回暖，無(wú)錫樓市受大形勢(shì)利好和強(qiáng)勁需求影響，有第二輪井噴行情涌現(xiàn)跡象； 無(wú)錫 2022 年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人民生活水平提高，可支配收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)涉房“二管三限”價(jià)格管理，按照保本微利的原則，從緊制定“二管三限”價(jià)格的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。政府行政部門不得擅自立項(xiàng)、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍向開發(fā)企業(yè)收取各種費(fèi)用。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 21 頁(yè) 共 125 頁(yè)稅額由以前的 元至 10 元調(diào)整為 元至 30 元。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過(guò)中山路商圈。從無(wú)錫城區(qū)的地圖來(lái)看，太湖廣場(chǎng)又位于無(wú)錫的“幾何中心”。太湖廣場(chǎng)景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動(dòng)為主，兼顧旅游，集文化、娛樂(lè)、體育、健身、觀賞、集會(huì)、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場(chǎng)。對(duì)生活質(zhì)量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。不少父母和剛結(jié)婚不久的夫婦，為了孩子將來(lái)能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域置業(yè)。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 17 頁(yè) 共 125 頁(yè)　無(wú)錫住宅商品房需求因素分析在無(wú)錫商品房供應(yīng)量偏大的局面下，無(wú)錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價(jià)不斷突破新高，反映無(wú)錫老百姓對(duì)商品住宅需求強(qiáng)勁。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 16 頁(yè) 共 125 頁(yè)2022 年上半年，無(wú)錫有兩批國(guó)土使用權(quán)拍賣，共計(jì)推出地塊 25幅，總計(jì)用地面積 萬(wàn)㎡。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 14 頁(yè) 共 125 頁(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無(wú)錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第 12 頁(yè) 共 125 頁(yè)4908 4729 49545326 549140004500500055006000成 交 均 價(jià) （ 元 /㎡ ）4908 4729 4954 5326 54912月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)無(wú)錫商品房網(wǎng)上備案平臺(tái)數(shù)據(jù)整理相對(duì)無(wú)錫前幾年商品房成交均價(jià)，無(wú)錫 2022 年房?jī)r(jià)有突破跡象，06 年 6 月無(wú)錫市區(qū)商品房成交均價(jià)尚處于 4700 元/㎡的水平。這反映出無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于一個(gè)健康穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段，市場(chǎng)需求以剛性需求為主，市民的購(gòu)買心理受外界干擾較小。2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005 元，同比超出 %，增幅居長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市之首。從 GDP 排名來(lái)看，2022 年無(wú)錫在長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市中仍保持第 4 位，在全國(guó)仍保持第 9 位。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。不過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。07 年前 4 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅同比加快了 個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò) 06 年全年的增速 ％，也超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速 ％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，07 年 5 月全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個(gè)月來(lái)的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。不過(guò)我們認(rèn)為房屋銷售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。圖 1：20222022 年無(wú)錫 GDP 總量情況 單位：億元13601602190123502805332005001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒 20222022從上表可以看出，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)，相信可以實(shí)現(xiàn)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說(shuō)明市民的生活水平不斷提高。從整體來(lái)看，市場(chǎng)情況良好。根據(jù)中原對(duì)無(wú)錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測(cè)，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場(chǎng)板塊的增長(zhǎng)幅度比較大　07 年上半年分物業(yè)類型成交情況表：無(wú)錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況物業(yè)類型普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套）小計(jì)（套）6 月份成交套數(shù) 3024 81 544 58 1 37085 月份成交套數(shù) 2554 114 497 58 4 32274 月份成交套數(shù) 2359 212 517 78 2 3168中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。然而這種情況更多是因?yàn)楸碧痢⒊绨?、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。相比 2022 年全年共出讓經(jīng)營(yíng)性用地 106 幅，總計(jì)用地面積 1041 萬(wàn)㎡，推地速度和推地?cái)?shù)量都有大幅減少。對(duì)住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。第四是由于無(wú)錫近年來(lái)外來(lái)人口的不斷增加，促使了住宅需求的增加。同時(shí)無(wú)錫作為區(qū)域內(nèi)核心城市的地位，使得無(wú)錫人財(cái)富增加速度也顯著加快，這都為無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)增加了需求動(dòng)力。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。從功能定位上看，太湖廣場(chǎng)將擁有多個(gè)錫城之“最”。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無(wú)錫人將不必再前往上海、香港等地購(gòu)買國(guó)際品牌。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1 倍的政策也正式實(shí)施。強(qiáng)化對(duì)強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本。物價(jià)水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無(wú)錫 2022 年上半年度樓市供需兩旺，未來(lái)供應(yīng)量偏大，其中副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無(wú)錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力，無(wú)錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭不可逆轉(zhuǎn)； 無(wú)錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒(méi)有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題，估計(jì) 2022 年會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策?！∏鍝P(yáng)路沿線居住區(qū)在無(wú)錫居住板塊格局中的地位清揚(yáng)路建于上世紀(jì) 70 年代，沿線周邊是無(wú)錫重要的居住聚集區(qū)域。加上距市中心很近，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，配套齊全，使得目前該區(qū)域的樓盤價(jià)格，除中心區(qū)外領(lǐng)銜全市，被形容為“南門地貴”。圖：區(qū)域商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 　　無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告169。正因?yàn)樵搮^(qū)域擁有如許多的優(yōu)勢(shì)，因此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的檔次和售價(jià)一直出于市區(qū)前列位置，客戶層次也屬于比較高端，比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群。到 2022 年，無(wú)錫土地供應(yīng)再次出現(xiàn)高峰，2022 全年年無(wú)錫市區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地 1041 萬(wàn)平方米，同比上漲 ％，其中住宅建設(shè)用地 715 萬(wàn)平方米，出讓非住宅用地 326 萬(wàn)平方米。上海