【正文】 從動態(tài)指標來看，貼現(xiàn)率為 8％時的財務(wù)凈現(xiàn)值為829 萬元，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說明項目可行。租金水平盈虧平衡分析當租金水平低于 元/平方米/日時，稅前利潤為零，該項目達到盈虧平衡。該項目第 1 年對外經(jīng)營，從謹慎的原則出發(fā)出租率年平均按 60%，從第 2 年開始達到正常水平 85%，并一直維持在此水平 ?！趼糜稳巳骸跎虅?wù)人群。（2）項目層高較底，對商業(yè)部分招商影響較大。會議、酒店等配套也比較缺乏。（2） 、大型超市該區(qū)域內(nèi)幾乎沒有家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂購等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營的品牌超市。在北京市城八區(qū)中，獨體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比 54%，這要歸功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀金源 Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為 25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達到 35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為 23%。 根據(jù)偉業(yè)商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到 2022 年，北京市分布在原有交通干線的商業(yè)項目共有 289 個，面積總計 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有85 個，面積總計 231 萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 17 效應(yīng)由此可見。交通干線示意圖 未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因為北京和它們的最大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。本項目所在區(qū)域是北中軸線亞奧組團的重要節(jié)點。 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993 年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 北京市商業(yè)體量分布情況分析 商業(yè)分布情況 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個集中供應(yīng)的高峰期。 結(jié)論：NPV＝￥829 萬元內(nèi)部收益率 IRR＝%結(jié)論:此項目在經(jīng)濟上是可行的，但存在較大的風險。北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 5 可行性研究結(jié)論□ 稅前指標：財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。小關(guān)綜合樓可行性研究報告北京 投資開發(fā)有限公司2022 年 4 月 18 日北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報告 2 目 錄前 言 ...................................... 4 第一章 項目概況 .............................. 5 項目名稱 .......................................... 5 項目簡介 .......................................... 5 租賃范圍 .................................................. 5 漁陽集團結(jié)論： ........................................... 6 結(jié)論： ................................................. 6 綜合結(jié)論 ................................................... 6 第二章 項目投資環(huán)境和市場分析 ................. 7 北京市商業(yè)物業(yè)需求分析 ............................ 7 北京市商業(yè)體量分布情況分析 ........................ 7 商業(yè)分布情況 ............................................. 7 各環(huán)路項目分布情況分析 ................................ 9 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 ............... 12 北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 ..................... 15 已落成、正報規(guī)、待建項目情況對比分析 ............. 18 商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 ......................... 20 第三章 區(qū)域分析及經(jīng)營定位 .................... 21 項目區(qū)域分析 ..................................... 21 項目優(yōu)劣勢分析 ................................... 23 3. 3 項目功能定位 .................................... 25 定位方向： ..................................... 25 3. 4 消費群定位 ...................................... 26 3. 5 價格定位 ........................................ 26 第四章 投資估算及資金籌措 ................... 27 項目投資 估算的主要假設(shè)和標準 ..................... 27 投資估算 ......................................... 27 租金水平 .................................................... 27 第五章 項目經(jīng)濟效益評價 ..................... 28 收入 ............................................. 28 現(xiàn)金流量分析 ..................................... 28 第六章 項目不確定性分析 ...............