【正文】 優(yōu)勢(shì)1） 優(yōu)越的地理位置，花園路和農(nóng)業(yè)路交叉口，兩大主干道；2） 強(qiáng)大的招商能力，已與家樂福、大商新瑪特簽約；3） 超大規(guī)模商業(yè)，17萬商業(yè)體量，全業(yè)態(tài)；4） 較高的硬件配套和較強(qiáng)的物業(yè)管理。70%作為自留物業(yè)。項(xiàng)目名稱華城業(yè)態(tài)分布一樓 精品百貨，大型家電賣場(chǎng)：五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王二三樓大型商超，日用品包羅萬象：華潤(rùn)萬家、兩岸咖啡四樓頂級(jí)餐飲，鎖定實(shí)力客流：五樓健身俱樂部，緊貼時(shí)尚健康，僅周邊社區(qū)就能夠日進(jìn)斗金。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1. 銜接兩大商圈，家居主題商街準(zhǔn)確的定位 2. 專業(yè)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)作 3. 五年43%返租的銷售政策具備一定吸引力 4. 完善的商業(yè)配套 5. 強(qiáng)勢(shì)的廣告推廣6. 商業(yè)論壇、推介會(huì)、直銷等各類公關(guān)活動(dòng)和營(yíng)銷模式的綜合運(yùn)用7. 自留40%，只售一二層為投資者樹立投資信心 項(xiàng)目劣勢(shì)：1. 主題商業(yè)，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，招商有較大難度2. 家居類業(yè)態(tài)承租能力有限，一定程度上降低了開發(fā)商返祖回報(bào)率3. 4層自留物業(yè)無疑也對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力提出了要求 美家匯作為一個(gè)典型個(gè)案應(yīng)作為我項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行研究和分析，借鑒整合，學(xué)習(xí)和規(guī)避！項(xiàng)目名稱名門城市廣場(chǎng)位置金水大道與未來大道交匯處向東100米開發(fā)商名門地產(chǎn)投資商興達(dá)投資占地面積建筑面積㎡建筑層數(shù)5層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商購物中心鋪位結(jié)構(gòu)單層獨(dú)立鋪位商鋪面積10300㎡層高5．2米面寬/進(jìn)深46米/812/米商業(yè)定位金水大道因此不得不妨的是未來城與我項(xiàng)目爭(zhēng)奪主力店和客戶。l 沒有相應(yīng)的購物場(chǎng)所。由原先的“代理商經(jīng)銷商客戶”到直接面對(duì)客戶的賣場(chǎng)或者專業(yè)超市！n 我項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行性分析我項(xiàng)目處于鄭汴商圈，項(xiàng)目不能脫離商圈而存在。市場(chǎng)南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，25個(gè)區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車輛出入，堪稱中原陶瓷航母。市場(chǎng)占地200余畝，總建筑面積10萬平方米，其中倉儲(chǔ)區(qū)占地100畝，建筑面積4萬平方米。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位!q三恒物流園：l 總占地面積280畝，計(jì)劃做成環(huán)境舒適的綜合性建材家具購物商場(chǎng)l 租金為每平米40元/月左右l 銷售均價(jià)5000元/㎡□鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場(chǎng)中最大的家私商場(chǎng)之一，全場(chǎng)20000余平方米經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地匯聚了國(guó)內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。□市場(chǎng)評(píng)析國(guó)美、蘇寧、永樂、五星等各大家電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移，互相競(jìng)合，搶灘鄭州，價(jià)格和服務(wù)成為其競(jìng)爭(zhēng)利器。租金均價(jià)：40元 2006年9月開業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場(chǎng)，又將中博家具的經(jīng)營(yíng)提升到全新的、更高的層次，標(biāo)志著中博豐富了高端家具業(yè)種。4期36萬㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個(gè)匯集建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。市場(chǎng)鋪位：5000多間 服務(wù)等不詳思達(dá)超市玉鳳路廣告材料市場(chǎng)2萬左右總結(jié)近300萬㎡分析 鄭汴路沿線二十多個(gè)建材、家具相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。九大專業(yè)賣場(chǎng)任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須依托于商圈而存在。大上海城、鄭州國(guó)貿(mào)等幾個(gè)大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)目前尚不能下定論。主要以滿足生活消費(fèi)為主導(dǎo)的快速消費(fèi)品和輕工商品為主。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴(kuò)容和升級(jí)。 而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。2) 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。1) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。步行街18米寬、400米長(zhǎng)，上下3萬㎡； 項(xiàng)目共設(shè)3個(gè)人行出入口（北、南、西方向）、3個(gè)車行出入口（東、西、南方向）； u 宇通百年德化步行街 百年德化城市廣場(chǎng)”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。3. 步行街區(qū)調(diào)研分析u 建業(yè)置地廣場(chǎng)河南建業(yè)置地廣場(chǎng)是河南省迄今最大的綜合性建筑項(xiàng)目之一，包括甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費(fèi)者廣泛認(rèn)可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場(chǎng)所。目前商場(chǎng)餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。定位于家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的大型綜合廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)定位于流行化、時(shí)尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，主要消費(fèi)群體鎖定在18—45歲的年輕女性，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上體現(xiàn)了對(duì)顧客群的目標(biāo)定位。硬件設(shè)施一組手扶電梯，四組垂直電梯，對(duì)于單層面積6000多平方米的商業(yè)來說，在交通組織上存在一定的問題，但3米寬的主通道、。銷售良好的品牌如歌力思等，每月營(yíng)業(yè)額約為5060萬。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場(chǎng)的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會(huì)有許多新的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生，同時(shí)也會(huì)引進(jìn)眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場(chǎng)中要保持一支獨(dú)秀的局面將面臨著更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2. 百貨調(diào)研分析經(jīng)過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后，目前鄭州百貨市場(chǎng)主要集中了兩大陣營(yíng):一批是80年代末、90年代初發(fā)展起來的老牌國(guó)有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興發(fā)展起來的民營(yíng)企業(yè)。 華潤(rùn)萬家奉行“全國(guó)發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持“時(shí)尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價(jià)、便利”的經(jīng)營(yíng)理念，主營(yíng)大賣場(chǎng)、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)；同時(shí)針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)，華潤(rùn)萬家開拓了以中高消費(fèi)市場(chǎng)為定位的Oleˊ超市，以及為滿足年輕消費(fèi)者追求快捷、舒適的時(shí)尚生活而精心打造的一種全新形象便利店——Vango。 易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等 位列于財(cái)富500強(qiáng)的正大集團(tuán)是易初蓮花的總公司。項(xiàng)目涉及340畝地內(nèi)的355戶居民的拆遷。關(guān)鍵在于我們?nèi)绾我騽?shì)利導(dǎo)！ 第二部分 商業(yè)市場(chǎng)分析鄭州市商業(yè)高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等，各商業(yè)中心格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)建立起一些有特色的商業(yè)物業(yè)體，差異性不強(qiáng)導(dǎo)至市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，每家商業(yè)體均未能形成自己的優(yōu)勢(shì)。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，％，％，％，％，％，％，食品、飲料、％，％，％，％。，％。l 工業(yè)和建筑業(yè)增長(zhǎng)：工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要影響，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)有著直接作用！三、固定資產(chǎn)投資，％，％；，％；，％。，％；，％；，％。91n 功能定位謹(jǐn) 呈： 首座國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)部分市場(chǎng)調(diào)查及定位報(bào)告 北京泰益德置業(yè)有限公司鄭州分公司 商 業(yè) 部 二零零八年五月廿五日 目 錄第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃分析06n 固定資產(chǎn)投資08n 綜合分析 29第三部分 商業(yè)個(gè)案調(diào)查分析82n SWOT分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，：：：：，二、。％， ，％。；；。l 國(guó)內(nèi)貿(mào)易： 各類商業(yè)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，并達(dá)到歷年最高增長(zhǎng)點(diǎn)?；疖囌靖浇|集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品等大型批發(fā)市場(chǎng)；二七商圈集中了金博大、北京華聯(lián)、百盛、丹尼斯等中高檔百貨等，已形成輻射鄭州市的第一商業(yè)中心；碧沙崗商圈形成了以家電、百貨為主的二級(jí)商業(yè)中心，成為西區(qū)人民的購物首選；同時(shí)，現(xiàn)在以超市為帶動(dòng)的商業(yè)繁華地段主要有：經(jīng)三路北段、碧波園周邊等等。沃爾瑪旗艦店因拆遷問題，一直進(jìn)展不順，截至目前，仍有四五十戶居民拒絕搬遷，工期只能一拖再拖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期時(shí)間。這個(gè)泰國(guó)商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)在20個(gè)國(guó)家建立了250個(gè)公司，聘用了超過100,000名員工，是中國(guó)最大的外商投資的企業(yè)之一，且以亞洲領(lǐng)先的跨國(guó)企業(yè)形象活躍在世界的前沿。華潤(rùn)萬家以持續(xù)改善消費(fèi)者生活品質(zhì)為己任，引領(lǐng)現(xiàn)代與健康的生活方式，多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為消費(fèi)者提供高質(zhì)、超值、安全的商品與服務(wù)，最大限度的滿足消費(fèi)者的各種購物需求。由于商戰(zhàn)過后，競(jìng)爭(zhēng)壓力有所緩解，國(guó)有百貨還有一定的喘息時(shí)間，但隨著大量新興商業(yè)的涌進(jìn)，它們的生存環(huán)境開始惡化。目前丹尼斯百貨在二七路、花園路布點(diǎn)圈地，加速連鎖擴(kuò)張規(guī)模，正是為了在未來的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更為有利的地位。經(jīng)營(yíng)管理丹尼斯百貨能夠鄭州的龍頭商業(yè)項(xiàng)目，這與其日常的經(jīng)營(yíng)管理有著密切的關(guān)系。結(jié)論：結(jié)合以上分析，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下問題：首先，從項(xiàng)目的硬件設(shè)施來看，如果本項(xiàng)目定位為中高檔購物中心，建筑的層高、通道的寬度、燈光的設(shè)計(jì)、店面的設(shè)計(jì)、停車位、人流車流的交通組織等都要達(dá)到一定的要求，這些都是在前期策劃過程中需要考慮的因素。商場(chǎng)名稱北京華聯(lián)商廈位置鄭州市民主路3號(hào)經(jīng)營(yíng)模式百貨定位時(shí)尚大眾百貨規(guī)模約50000平方米租金扣點(diǎn)形式，根據(jù)品牌不同，約20%30%如在活動(dòng)時(shí),扣點(diǎn)數(shù)還要增加行業(yè)組合主題服飾百貨、休閑美食廣場(chǎng)、電動(dòng)游戲中心主要品牌歐珀萊、252。一樓精品百貨商場(chǎng)：主營(yíng)：名表照材、黃金珠寶、女士皮鞋、化妝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當(dāng)勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達(dá)斯二樓女士服裝商場(chǎng)：主營(yíng)：少女服飾、淑女服飾、女士?jī)?nèi)衣、女士皮具、女士飾品、美發(fā)三樓男士服裝商場(chǎng)：主營(yíng)：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四樓時(shí)尚用品商場(chǎng)：主營(yíng)：童裝玩具、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內(nèi)衣、健身器材、家電音響252。建業(yè)置地廣場(chǎng)位于鄭州市兩大主干道中州大道和鄭汴路交匯處，整個(gè)項(xiàng)目分為三個(gè)部分，南側(cè)臨鄭汴路的四層商業(yè)娛樂性建筑為建業(yè)置地商城；正對(duì)主干道交叉的高層寫字樓及其裙房建業(yè)置地廣場(chǎng)；臨中州大道向北依次排開的酒店、SOHO、公寓共四幢高層建筑及其裙房組成建業(yè)置地中心。 u 大上海城步行街 鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和影響力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資15億人民幣，總占地面積約103畝，總建筑面積28萬平方米。風(fēng)情購物公園自2004年7月20日正式公開以來，以其不可復(fù)制的商業(yè)地段，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念以及宇通企業(yè)集團(tuán)的實(shí)力和品牌，一經(jīng)推出即受到本地及江浙地區(qū)投資者的極力追捧，銷售業(yè)績(jī)一路飄紅． 百年德化項(xiàng)目定位為中原首座集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購物公園 。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。 有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。 很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。大商國(guó)貿(mào)店、丹尼斯花園店將是百貨行業(yè)升級(jí)的前奏，百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在未來幾年里，必將空前激烈。經(jīng)營(yíng)業(yè)種劃分較細(xì)，業(yè)態(tài)眾多，管理專業(yè)，多以連鎖方式全國(guó)發(fā)展！ 鑒于超市、量販經(jīng)營(yíng)的專業(yè)性，不建議我項(xiàng)目自營(yíng)超市或者量販。但從前期商鋪銷售和招商情況看，還是比較理想的。接下來將依據(jù)市調(diào)情況對(duì)鄭汴路商圈略作分析。四大批發(fā)市場(chǎng)在營(yíng)或在建商業(yè)總體量超過300萬㎡，并且隨著建材市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分及市場(chǎng)的進(jìn)一步整合升級(jí)，并將進(jìn)一步擴(kuò)容!n 項(xiàng)目所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城 □ 市場(chǎng)概況 鳳凰名優(yōu)建材城是由占地100畝的不銹鋼裝飾材料市場(chǎng),占地300畝的名優(yōu)建材市場(chǎng)和占地800畝的鄭州商品大世界的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，.2003年，將原有的“商品大世界”升級(jí)改造為“鳳凰城建材物流科技園” 。市場(chǎng)構(gòu)成：鳳凰名優(yōu)燈具廣場(chǎng)、鳳凰名優(yōu)櫥柜暖通廣場(chǎng)、鳳凰木地板門業(yè)廣場(chǎng)等九大專業(yè)賣場(chǎng)，鳳凰布藝家紡市場(chǎng)等四大批發(fā)市場(chǎng)及建材精品商業(yè)街等 建材市場(chǎng)將更加細(xì)分，更加專業(yè)化。 ，富麗堂皇、設(shè)施齊全，是鄭州市目前規(guī)模大、檔次高、商品新潮的航母級(jí)家具商場(chǎng)之一。管理費(fèi)： 10元/月/㎡ 家電市場(chǎng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，而隨著各地市家電行業(yè)的迅猛發(fā)展和各大家電賣場(chǎng)深入地市深耕細(xì)作，傳統(tǒng)家電市場(chǎng)的渠道優(yōu)勢(shì)也被打破。鄭州集美家私城的經(jīng)營(yíng)理念是以人為本、以科技為導(dǎo)向、以服務(wù)為宗旨，集百家之美、樹立集美名店之品牌。市場(chǎng)有北、中、南三個(gè)超市化展廳、86棟通透式倉庫和兩個(gè)廣場(chǎng)式停車場(chǎng)組成，是鄭州市檔次最