【正文】 采光口與地面比例 不應(yīng)小于 1∶ 7， 考慮住房的 “ 時期消費 ” 特點 ， 即針對不同的家庭結(jié)構(gòu) 、 不同的年齡層次 ，設(shè) 計出合適的住宅生活空間 。 衛(wèi)生間： A. 通風(fēng)、采光、直接對外。 B. 帶有生活陽臺。 D/主臥室中加入了衛(wèi)生間和衣帽間。 客廳： A/方正寬敞，有兩面完整的墻，提供足夠的活動空間與恰當(dāng)?shù)募揖邤[放空間。 ? 6/復(fù)式根據(jù)結(jié)構(gòu)的不同，可適當(dāng)減少底層的房間數(shù)，增大底層的寬敞程度。 ? 13/廁門不要朝廳，衛(wèi)生間干濕分離，公共衛(wèi)生間洗手區(qū)與入廁區(qū)分開。 ? 5/有條件的單位設(shè)玄關(guān)和衣帽間。 ? 盡量做到戶戶都可觀景。 ? 親水橋處的護坡處理納入景觀設(shè)計中，在避免對別墅區(qū)的干擾的基礎(chǔ)上，要強化對外的形象昭示及景觀強化。 ? （四）入市時機 ? 2022年 8月 /9月 /10月 ? （五）風(fēng)險控制系統(tǒng)的建立 ? 1/建立長期、貫徹全程的專業(yè)策劃系統(tǒng)，以策劃為龍頭，系統(tǒng)、全面地指導(dǎo)項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣全過程，形成市場風(fēng)險控制系統(tǒng)。 ? 第二期 2022/62022/12 ? 1/推出第二期 D、 G區(qū)小高層 /洋房 /。 開發(fā)周期： 1年。 ? 交通組織建議 ? 1/解決規(guī)劃路無形象問題 ——建議規(guī)劃路兩邊增加景觀營造， A、 F區(qū)中間建設(shè)景觀塔，打造組團內(nèi)標(biāo)志構(gòu)筑物； ? 2/組團內(nèi)實行人車完全分流；一層架空為車庫，通過連廊進入二層組團景觀區(qū)實現(xiàn)人車分流 ? 3/規(guī)劃路完全無障礙設(shè)計（專門盲道、殘障特殊人士通道）； ? 4/道路要充分結(jié)合地形地勢特點，減少土方量； ? 5/施工道路不能與組團人車道路交叉，且保證后期開發(fā)不影響前期住戶生活； ? 6/消除施工干擾 ——保證施工通道逐漸遠(yuǎn)離前期開發(fā)物業(yè)； ? 7/引進公共巴士進入規(guī)劃路，方便對外交通。 （二）以下報告提供成果清單 總體規(guī)劃布局要點 開發(fā)節(jié)點規(guī)劃 基地改造 戶型功能及面積要求 公建要求 戶型設(shè)計要求 物業(yè)管理 智能化標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 報告之市場研究附件 ? 一、整體布局 ? 整體布局原則 ? 1/項目規(guī)模經(jīng)濟效益； ? 2/對海景、綠化帶、排洪渠、規(guī)劃路的充分利用； ? 3/地塊的地形特點（平整、規(guī)正）； ? 4/不同物業(yè)類型之間的關(guān)系（各類住宅、會所、幼兒園及商業(yè)街區(qū)等配套對位置、環(huán)境等要求）； ? 5/相對節(jié)約建造成本及減少土方量； ? 6/施工與施工組織相對容易，并與住戶人流動線不形成沖突； ? 7/晉江市場對住宅朝向（南北）上的喜好； ? 8/利于營造賣點； ? 9/利于分期分區(qū)開發(fā)； ? 10/利于提升地塊價值。 ? 與市政共同行動，把龍灣渠燈光夜景工程做起來，成為金井新城 ? 的夜間一道新景觀。 ? 3/海灣棧道 濱海方向的綠化帶。 ? 3/以酒吧、咖啡、休閑、餐飲、茶樓、娛樂、時裝為主要業(yè)態(tài)。而且作為新城中心商業(yè)項目發(fā)展空間大。 ? 7/濱海國際風(fēng)情街：主題鮮明、個性化、引導(dǎo)時尚生活的步行街，成為新城市中心活力的時尚標(biāo)簽。 ? 定 位 ? 我們造什么？ 萬祥濱海新城 ? 引領(lǐng)全新生活理念的國際化高尚精品生活社區(qū) 晉南 ?濱海 ?國際風(fēng)情高尚社區(qū) ? 50萬平米國際樣榜濱海生活城 （組團案名） （ 具體見濱海新城項目四種方向命名方案） ： 以體現(xiàn)濱海風(fēng)情的各組團主題命名來烘托出海岸特性的大主題，展示賦予濱海園林風(fēng)情的幽雅、休閑，健康的陽光生活方式。 ? 4/塊狀地塊特征：地塊分割環(huán)繞新市政中心廣場，對外形象展示佳，市政設(shè)施配套完善，為我們打造獨特競爭力打下了堅實基礎(chǔ)。 ? 消費特征與價值觀 ? 1/文化 /品味 /個性 /時尚 ? 2/穩(wěn)重 /理性 ? 3/品牌消費 ? 4/財富中堅 ? 5/享受生活 ? 行為特征與群體形象 ? 1/有產(chǎn)業(yè)、財富穩(wěn)定增長、文化水平一般 ? 2/有文化、有職稱、有技術(shù)、素質(zhì)比較高、修養(yǎng)比較好、有能力、頭腦靈活； ? 3/社會地位比較高、愛面子、講品味； ? 4/有中高檔的消費能力與購買能力； ? 5/易于接受潮流、生活時尚。 請貴司詳閱，以供決策之參考。 ? 項目功能定位 ? 、定位原因 ? 項目的功能定位是指項目針對消費者所能提供的功能，一般而言，住宅類房地產(chǎn)項目所提供給消費者的主要是“居住”功能，但是針對項目的特殊性，又有不同的居住檔次和附加功能提供。 ? 項目物業(yè)定位 ? 項目區(qū)域地位定位要突破金井鎮(zhèn)，定位為泛晉江東部地區(qū)。 ? 項目容積率定位 根據(jù)各類住宅產(chǎn)品目前市場狀況及未來發(fā)展趨勢，結(jié)合各類型產(chǎn)品開發(fā)成本、開發(fā)周期、可實現(xiàn)價格，綜合分析判斷本項目容積率定位結(jié)果。 ? 、 T―― 威脅 ? ① .項目分期開發(fā)節(jié)奏及進度的規(guī)劃 ? ② 項目產(chǎn)品的把握、戶型設(shè)計、市場細(xì)分、本地人消費習(xí)慣及周邊項目競爭威脅 ? ③ 本土文化能否成功融入項目 ? ④ 商業(yè)項目的成功運營潛在新項目開發(fā)不確定性 ⑤ 潛在金融政策變化抑制房地產(chǎn)開發(fā) ⑥ 未來工業(yè)區(qū)和新區(qū)建設(shè)噪音干擾 ? 項目發(fā)展總戰(zhàn)略 ? ? 本項目雖然擁有較為良好的預(yù)期片區(qū)形象、配套條件、政府規(guī)劃利好，但也存在著生活配套資源貧乏、地塊分割、片區(qū)認(rèn)知、人氣不足、無良好自然景觀資源等突出的劣勢，優(yōu)勢劣勢因素均較為突出。 ? ③ .配套資源優(yōu)勢 新區(qū)內(nèi)四星級高檔酒店、商場、步行街、幼兒園、廣場、泳池等形成項目獨一無二的配套優(yōu)勢。 、新區(qū)由八部份組成。 8金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平 金井鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場處于發(fā)展起步初期。 ? 6金井市場未來發(fā)展趨勢判斷 ? 對本地居民來說，由于傳統(tǒng)觀念和大家庭的客觀事實，使他們更注重是空間的舒適，更容易鐘情中大戶型。 ? 2金井經(jīng)濟 ? 金井區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展快速， 2022年，全鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值 ，其中工業(yè)產(chǎn)值 元，三資企業(yè)產(chǎn)值 ，出口交貨值 ，合同外資 5048萬美元，外資企業(yè)增資 3家，增資額 761萬美元，全年累計實際利用外資 5809萬美元，全鎮(zhèn)擁有多元化的服裝織造及輔料工業(yè)企業(yè) 450家；相當(dāng)于內(nèi)地一個縣級市經(jīng)濟規(guī)模。一些有實力的、有成功開發(fā)經(jīng)驗的外地開發(fā)商會陸續(xù)進入晉江與本地開發(fā)商爭奪市場，晉江房地產(chǎn)市場的競爭會更加激烈。 04年 150、 160平方米為主流戶型， 05年以 130平方米戶型為主?？傮w而言，在產(chǎn)品、環(huán)境和營銷水平提高后，價格尚有一定的上升空間。 ? 泉州市區(qū) 2022年 1月 —10月（未包括洛江、泉港）商品住宅均價為 3308元／平方米。 05年房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售同步快速增長， 19月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，增長 %；商品房銷售額 ，增長 %，其中住宅銷售額 ，增長 %。 ? 晉江 %的家庭戶以自建為主， %的購買商品房。目前還是農(nóng)村為主，進城去成為趨勢。 ? 03年末全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 ，比上年末增加 ，增長 %，其中：城鄉(xiāng)居民存款 ，增加 ，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重由 1991年的 ： ： 2022年的 ： ： ，2022年的 ： ： ， 2022年 ： ： 。晉江 GDP逐年高速增長，年均增長率已接近 15%的速度發(fā)展。 區(qū)位 晉江市地處閩東南沿海，東頻臺灣海峽，西與南安市接壤，南與金門島隔海相望，北依泉州古城，東南緊接石獅市，是泉州的首邑，也是福建省加快閩東南開放開發(fā)、建設(shè)海峽西岸繁榮帶的前沿區(qū)域。 第一部分 市場環(huán)境分析 一、晉江房地產(chǎn)市場宏觀分析 經(jīng)濟 2022年，晉江市 GDP達(dá) 438億元，財政總收入 33億元。 人口基數(shù) 本地人口 102萬；外來人口常年保持在 70萬左右；旅居港澳臺和海外的晉江同胞 220多萬，是著名的僑鄉(xiāng)。 1997年、 1998年、1999年、 2022年、 2022年經(jīng)濟增長率分別達(dá)到 %、 %、 %、 %和 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步趨于合理。 ? 家庭結(jié)構(gòu) ? 晉江全市共有家庭戶 ，家庭戶人口數(shù)為 ， 平均每個家庭人口數(shù)為 ，家庭規(guī)模正日益縮小，家庭成員關(guān)系日趨簡明。 ? 1人口居住環(huán)境不斷改善。生活用房 90年代以來建造的占 %， 8090年代建造的占 %， %的家庭戶住在 1949年以前建造的房子里。晉江的房地產(chǎn)已進入超?？焖侔l(fā)展階段。晉江 2022年 1—11月份，晉江市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 111039萬元，同比增長％。 ? ，規(guī)劃和營銷水平提高，市場競爭加劇。 高端客戶有限，市場更加理智向中戶型轉(zhuǎn)換，買家注重房子的實用性和舒適度。由于市場競爭的激烈，晉江房地產(chǎn)市場會進一步走向成熟，產(chǎn)品品質(zhì)，開發(fā)檔次，建筑規(guī)模，產(chǎn)品定位、廣告宣傳等都會得到提高。 ? 3金井交通 ? 交通網(wǎng)絡(luò)較為完善，環(huán)繞鎮(zhèn)區(qū)的東、西環(huán)路和沿海大通道金井路段，村村通水泥路?？蛻暨x擇產(chǎn)品不再僅僅是選擇一套樓房，而要選擇一種優(yōu)質(zhì)的生活方式。 ? 9主要研判初步結(jié)論 ? ① . 周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品競爭相對不激烈，對本項目較有利； ② . 周邊鎮(zhèn)區(qū)項目總體產(chǎn)品品質(zhì)不高，本項目可以以高品質(zhì)產(chǎn)品，吸引周邊鎮(zhèn)的客戶； ③ . 周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品的銷售情況良好，市場需求旺盛； ④ . 高端客戶對價格敏感度相對不高，更重視社區(qū)、環(huán)境、產(chǎn)品整體品質(zhì)。其中 A、 B、 D、 F、 G區(qū)規(guī)劃為商住區(qū)， C區(qū)為新區(qū)綜合服務(wù)中心， H區(qū)為企業(yè)會所區(qū)（該地塊可改變用地性質(zhì)）， E區(qū)為商場。未來將成為項目一個重要的銷售利器。是否能夠做到因勢利導(dǎo)，建立項目鮮明的市場個性化形象與特征，成為本項目成敗的關(guān)鍵！ ? ① .成本、配套資源、市場供需矛盾、政府規(guī)劃等綜合決定項目選擇相對中密度開發(fā)路線； ② .差異化競爭策略、完全產(chǎn)品創(chuàng)新，成為本項目突破市場最為核心手段； ③ .突出海景、內(nèi)在園林環(huán)境、水環(huán)境打造將成為項目彌補自然資源空白的唯一途徑； ④ .社會文化內(nèi)涵營造成為奠定本項目社會階層地位的重要手段、成為提升項目超額附加價值的核心。 ? 綜合以上分析，結(jié)合項目市場形象確立、萬祥置業(yè)品牌建立要求、細(xì)分市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等因素，我司建議本項目最佳容積率定位于中密度。其次要在風(fēng)格上要以現(xiàn)代風(fēng)格為方向 ―― 避免陷入晉江市場當(dāng)前風(fēng)格概念泛濫、客戶信心全失局面，同時強調(diào)與晉江富人相對張揚、外向性格的吻合。 ? 、定位內(nèi)容 ? 以提供中高級居住功能和高尚生活配套為主的高尚生活社區(qū) ? 、定位詮釋 ? a、項目提供的主要功能是項目的居住功能，與項目的總體定位相符合的是，本項目提供的是不同于一般普通住宅的一般居住功能，本項目提供的是別墅和洋房類產(chǎn)品，因而具備較為高級的居住享受，包括花園，大面積露臺，低樓層、獨門獨戶等特質(zhì)； ? b、項目的自然環(huán)境和小區(qū)生活環(huán)境優(yōu)越； ? c、小區(qū)的物業(yè)管理水平一流，為業(yè)主入伙后提供完美的生活日常生活服務(wù)； ? d、小區(qū)自身有會所，商業(yè)，娛樂，餐飲，室外休閑設(shè)施等多種配套，滿足業(yè)主各方面的生活需要； ? e、針對項目目前周邊配套設(shè)施并不完善的情況，項目還利用小區(qū)巴士等配套設(shè)施對項目的配套功能進行延展。 專此奉達(dá) 順頌商祺！ 匯海東方地產(chǎn)投資顧問機構(gòu) 二零零六年四月十九日 目 錄 第一部分 物業(yè)定位 一、定 向 二、定 位 三、定 性 四、定型與定量 第二部分 方案背景簡介 第三部分 規(guī)劃建議 一、整體布局 二、規(guī)劃控制 三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃 四、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 五、建筑風(fēng)格 六、環(huán)境規(guī)劃 七、建筑細(xì)節(jié) 八、公共建筑規(guī)劃 九、物業(yè)管理規(guī)劃 十、智能化規(guī)劃 十一、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 結(jié)束語 萬祥濱海新城項目規(guī)劃建議書 附件 : 附件 1：晉江房地