【正文】 沒(méi)等業(yè)主開(kāi)口，主動(dòng)告訴業(yè)主一個(gè)有誘惑力的價(jià)格。找不到就和某某中介簽了。 ”這一行的根本就房子，沒(méi)有房子就是無(wú)本之源，什么都做不成。其二是在其他因素影響下提價(jià)。并沒(méi)有什么區(qū)別，實(shí)質(zhì)是一樣的。不少買(mǎi)家對(duì)業(yè)主反價(jià)這 個(gè)事情深痛惡絕。感覺(jué)一般般，可買(mǎi)可不買(mǎi)的不交。而這個(gè)時(shí)候，誰(shuí)能最快吧訂金砸到業(yè)主手里，誰(shuí)就是最后的贏家。就那么些業(yè)主，都被罵一輪了，還要復(fù)。這樣想的話(huà)，可能心里就更加淡定了。結(jié)果，往往就那么湊巧，這個(gè)客戶(hù)是買(mǎi)不到這個(gè)房子了 。所以很多 人會(huì)選擇拒絕交或少交。一樣?xùn)|西的存在，必然有它的道理。看來(lái)咱們老祖宗在沒(méi)有合同的時(shí)代，還是相信口頭承諾這種東西的。因?yàn)檫@個(gè)東西在很多交易里面是不存在的，不過(guò)有時(shí)候偏偏又會(huì)突然跳出來(lái)成為決定一單生意成敗的決定因素。老業(yè)務(wù)員還好點(diǎn)，臉皮厚，左耳進(jìn) 就右耳出了。其實(shí)，二手樓業(yè)務(wù)員這個(gè)行當(dāng)，也是挺悲慘的。結(jié)果后來(lái)一次就沒(méi)忍住，直接發(fā)了火。說(shuō)兩句好話(huà)不用本錢(qián)，不過(guò)可能可以產(chǎn)生更好的結(jié)果。沒(méi)辦法只能走了。這里記住，把自己最滿(mǎn)意那套放在其次的位置，然后告訴中介一個(gè)滿(mǎn)意度稍遜的做為首選，而最滿(mǎn)意的那套放在替補(bǔ)。而這時(shí)候一般中介用的招數(shù)都是透露危機(jī)感，告訴買(mǎi)家哪套哪套又被人訂了，哪套哪套再不下手業(yè)主要漲價(jià)了等等，當(dāng)然目的都是給買(mǎi)家施壓，讓其盡快 31 做決定。 那個(gè)看房協(xié)議是每次去都必須簽字吧，每次都不帶身份證沒(méi)有關(guān)系吧？還有別的招數(shù)沒(méi)有？ 。把主動(dòng)權(quán)牢牢掌握。 在 “ 嫌 ” 房之前，不妨可以先討好討好業(yè)主，反正說(shuō)些敬仰如滔滔江水，連綿不絕的場(chǎng)面話(huà)，給業(yè)主一個(gè)甜棗吃?？捶康倪^(guò)程其實(shí)也是買(mǎi)賣(mài)雙方和中介的一次心理暗戰(zhàn) 。這個(gè)東西對(duì)于中介來(lái)說(shuō)也無(wú)可厚非，也是保護(hù)自己的一種手段?？偟谜f(shuō)來(lái)，要把這個(gè)關(guān)系看成一個(gè)互利的交易，而不是一個(gè)自上而下對(duì)中介的施舍。每人給了個(gè)紅包。就因?yàn)檫@樣，大家都非常積極的幫他推薦買(mǎi)家。舉個(gè)例子，有次接了一個(gè)盤(pán)，業(yè)主是對(duì)香港的老夫妻， 70 多歲了，待人非?？蜌?，去看房拍照的時(shí)候很耐心的和我們一起聊天，倒茶，拿點(diǎn)心，完全把我們當(dāng)客人一樣。 , ，再談生意?？偟谜f(shuō)來(lái)，如果一個(gè)業(yè)務(wù)員健談，但又不會(huì)給你喋喋不休的感覺(jué)，而且說(shuō)話(huà)有條理，實(shí)事求是，分析問(wèn)題有理有據(jù)?？驮匆怖鄯e了不少。當(dāng)然，建議不要直接提出，畢竟也是挺傷自尊的事情。通常判斷方法有兩點(diǎn) :, 1. 專(zhuān)業(yè)水平。第二業(yè)務(wù)員都會(huì)覺(jué)得這些電話(huà)隨便問(wèn)問(wèn)的通常誠(chéng)意都不會(huì)太高。但其實(shí)，隨著二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的 成熟，買(mǎi)家經(jīng)驗(yàn)的提高，交易信息的透明化，政府監(jiān)管的加強(qiáng)，現(xiàn)在已經(jīng)基本上行業(yè)秩序都比較正常了。五月的交易量應(yīng)該還 將略有回落。 后市預(yù)測(cè) 借力 “海西 ”中介仍在擴(kuò)張 , 記者在走訪(fǎng)中了解到，不少一線(xiàn)品牌的中介還一直在進(jìn)行招聘。 ”肖少鋒表示，在這一次調(diào)整中，多家原先以中低價(jià)房源為主要業(yè)務(wù)的中介企業(yè)遭遇了一定困難。 “ 市場(chǎng)再這樣 ‘ 井噴 ’ 下去，反而是不利的。二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用，不是行外人很快就能掌握的。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以 “保護(hù)現(xiàn)居住者 ”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來(lái)一些不必要的損失。 心平氣和報(bào)房?jī)r(jià) 由于半年來(lái)二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，造成不少屋主對(duì)物業(yè)期望值太高 ，出現(xiàn)了盲目開(kāi)價(jià)的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿(mǎn)意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂(lè)意。選取獨(dú)家代理方式的客戶(hù)不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)不同，除了買(mǎi)方是普通老百姓外，賣(mài)方大多數(shù)也是普通老百姓。退回吧，收不回已支付的款項(xiàng)，繼續(xù)支付吧，不能明明望著是一個(gè)懸崖而往下跳，真是進(jìn)退兩難。對(duì)于有的法律關(guān)系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購(gòu)房人未理清之前，最好不應(yīng)貿(mào)然與出賣(mài)人簽約，以免陷人法律困境。例如原來(lái)的某個(gè)國(guó)家機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個(gè)其他公司，而這兩個(gè)其他公司又因股份制改造進(jìn)行資產(chǎn)重組和剝離，有的部分 歸人一股份公司，有的部分歸人一成立的有限責(zé)任公司或三產(chǎn)。怎樣有效避免這種風(fēng)險(xiǎn)呢？在實(shí)際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房?jī)r(jià)款后離開(kāi)，等抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。因?yàn)樵恐魅艘呀?jīng)因各種原因早已無(wú)力償付上述費(fèi)用，而拍賣(mài)方一般是債權(quán)人或法院。而高級(jí)住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在 100 平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)或煤氣、取暖費(fèi)也會(huì)相對(duì)較高，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)高檔住宅的二手房時(shí)就應(yīng)該注意上述問(wèn)題。因?yàn)檫@類(lèi)二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個(gè)人都無(wú)權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無(wú)法律效力，最后在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)會(huì)遇到障礙。所以購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手房的投資人 18 應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。二是如果買(mǎi)方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買(mǎi)方向其貸款行申請(qǐng)貸款，即將原借款人換成新的買(mǎi)主。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購(gòu)買(mǎi)人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開(kāi)發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)的二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購(gòu)房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開(kāi)發(fā)商的“五證”。 注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房的買(mǎi) 賣(mài) 有一購(gòu)房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買(mǎi)二手房。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營(yíng)，所以在談房?jī)r(jià)時(shí)，價(jià)格走勢(shì)較高。 國(guó)廣一葉點(diǎn)房網(wǎng)老總?cè)~斌認(rèn)為，以合同的方式明晰地界定中介的責(zé)任和權(quán)益，為中介解了后顧之憂(yōu)。 三、 福州二手房中介傭金 制度 省建設(shè)廳、省工商局聯(lián)合制訂了二手房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，新合同將于 2020 年 1 月 1 日起在全省范圍內(nèi)推行。 賣(mài)方提供 夫妻雙方身份證 戶(hù)口本； 暫住證； 結(jié)婚證（或單身證明） 收入證明（提供樣本 ） 所在單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副的復(fù)印件加蓋公司公章 服務(wù)流程： , （五）二手房轉(zhuǎn)按揭 定義： 已在銀行辦理了個(gè)人住房按揭貸款的借款人，在貸款清償之前需要將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，而向銀行申請(qǐng)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給受讓人，并由房產(chǎn)受讓人繼續(xù)償還貸款或重新申請(qǐng)按揭貸款。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。如果賣(mài)房者有兩套或者兩套以上私有住宅的，出售時(shí)另征收 1%所得稅。 5 【跑盤(pán)】 通過(guò)走訪(fǎng)和打電話(huà)了解樓盤(pán)信息。以此推算，房產(chǎn)中介每促成一筆交易，收取的中介費(fèi)至少是 2020 元－ 10000 元之間。房產(chǎn)中介服務(wù)顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買(mǎi)方或賣(mài)方提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)。為此，就產(chǎn)生了交易主體對(duì)房產(chǎn)中介組織提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的依賴(lài)性。經(jīng)濟(jì)學(xué)中從對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品 分為三類(lèi)：購(gòu)買(mǎi)前能了解其質(zhì)量的，稱(chēng)為 “搜尋品 ”，消費(fèi)后才能了解其質(zhì)量的，稱(chēng)為 “經(jīng)驗(yàn)品 ”, 消費(fèi)后也很難了解其質(zhì)量的，稱(chēng)為 “信任品 ”。然而住房二級(jí)市場(chǎng)繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱(chēng)的 “賣(mài)方找不到買(mǎi)方，買(mǎi)方找不到賣(mài)方 ”。它的業(yè)務(wù)活動(dòng)以充當(dāng)不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的社會(huì)功能。與此同時(shí)，較高級(jí)的消費(fèi)群體普遍存在著對(duì)現(xiàn)有住房不滿(mǎn)意，希望賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房的心理欲求。不同于其他產(chǎn)品，每一個(gè)房地產(chǎn)個(gè)體都是不同的，不同的開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)建設(shè)等均相同的房地產(chǎn)會(huì)因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。每一交易行為中又產(chǎn)生估價(jià)、合同、公證、稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。 , 實(shí)踐中，評(píng)價(jià)房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務(wù)狹隘地理解為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃居間活動(dòng)。交易雙方在達(dá)成一致意向后進(jìn)行交易過(guò)程中，通常還需由房產(chǎn)中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。 【地鋪】 經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門(mén)店，是指專(zhuān)門(mén)從事二手房交易的辦公場(chǎng)所。 （二）福州二手房交易稅費(fèi)明細(xì) 普通與非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn) 二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 八、雙方約定的其它事項(xiàng)： _____________________________________ 甲方（簽名或蓋章 )_______________ 乙方（簽名或蓋章） _______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)： _______________ 代理人（簽名或蓋章） _____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________ 簽訂日期： ___________年 ____月 ____日 （四）二手房貸款 定義： 購(gòu)房者在支付所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的部分房款 , （首付）后，以所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。 13 （七）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) 定 義： 買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交或在其他中介公司成交后，委托辦理后續(xù)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)變更手續(xù)，并結(jié)合公司的按揭貸款、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)為買(mǎi)賣(mài)雙方提供過(guò)戶(hù)、貸款的全面服務(wù)。而買(mǎi)賣(mài)雙方承諾按合同約定按時(shí)支付全額傭金。 注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買(mǎi)賣(mài) 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。而開(kāi)發(fā)商決不會(huì)因?yàn)檫@位投資人因多出錢(qián)裝修和買(mǎi)臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。賣(mài)方高興地拿到了房錢(qián)，買(mǎi)方如愿以?xún)數(shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。當(dāng)二手房購(gòu)買(mǎi)者選定一處此類(lèi)的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。 在此類(lèi)二手房買(mǎi)賣(mài)中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方有意向達(dá)成交易，買(mǎi)方應(yīng)與賣(mài)方一起先征得銀行和開(kāi)發(fā)商的同意。 二手房購(gòu)買(mǎi)人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購(gòu)買(mǎi)人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這份保證書(shū)實(shí)際上也是一個(gè)試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話(huà)，這就證明里面一定有問(wèn)題，那么購(gòu) 房人就應(yīng)該警覺(jué)，這個(gè)二手房到底該不該買(mǎi)。 如果共同所有人里有一個(gè)人不同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無(wú)效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無(wú)效的。這時(shí)往往是購(gòu)進(jìn)二手房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榕馁u(mài)的價(jià)格可能會(huì)較為理想。這就是說(shuō)，已 經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請(qǐng)抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購(gòu)房人一起到房屋土地管理部門(mén)解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購(gòu)房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級(jí)機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。在表面上，購(gòu)房人很難察覺(jué)這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不會(huì)說(shuō)話(huà)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越大，二手房的商機(jī)也會(huì)隨著增加。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過(guò)程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果只簽一個(gè) “到手價(jià) ”，必然給中介留下很大的操作空間。 不要輕易提前交房 24 在交易過(guò)程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶(hù)手續(xù)前入住。 自售房屋有學(xué)問(wèn) 目前市場(chǎng)上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過(guò)中介進(jìn)行的，而是通過(guò)朋友、親戚的介紹尋找買(mǎi)家。榕城二手房企業(yè)交易量的總和，環(huán)比下降了大約 15%左右。 ” 月度分析 高端發(fā)力樓市 結(jié)構(gòu)調(diào)整 , 消失的 15%到哪去了？據(jù)驪特房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該公司 90m2以下房源， 3 月份占交易比例為 50%，而 4 月份為 40%。 ”驪特房產(chǎn)總經(jīng)理陳德樹(shù)告訴記者，前三個(gè)月高標(biāo)的房源的銷(xiāo)量并不大，但從四月的交易量來(lái)看，這個(gè)客群對(duì)市場(chǎng)漸漸產(chǎn)生了信心。這樣也意味著2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整當(dāng)中。所以，不要對(duì)所謂的推薦抱太大的希望。有些買(mǎi)家喜歡方便，打個(gè)電話(huà)給中介說(shuō)我要看什么什么房。下篇我將會(huì)講一些和業(yè)務(wù)員的選擇和交流的技巧。那就應(yīng)該是一個(gè)合格的了。有些業(yè)務(wù)員他（她）可以很熟悉的掌握小區(qū)和房子的各種數(shù)據(jù)情況，當(dāng)卻并不是一個(gè)談判好手。所以說(shuō)業(yè)務(wù)熟悉并不代表業(yè)務(wù)能力好。這種說(shuō)法可能比較懸，但是卻實(shí)實(shí)在在的存在的，而且通常到最后都很難成交，即是成了，也都會(huì)有一些意外的事情，很麻煩。因?yàn)闃I(yè)務(wù)員多努力一些，可能就會(huì)讓你買(mǎi)到更好一點(diǎn)的房子，更便宜的價(jià)錢(qián)，更理想的服務(wù)。我打電話(huà)只是感謝你們辛苦了。 交易完成后，還是把他熟悉我們幾個(gè)人請(qǐng)到外面吃了一餐好的。而對(duì)于一個(gè)難搞的客戶(hù)，每個(gè)業(yè)務(wù)員都不會(huì)第一時(shí)間介紹好房子的。 ，大部分中介都會(huì)讓客人簽署看房協(xié)議書(shū)，大致意思就是看今天我?guī)憧茨翘啄翘追孔樱悄闳蘸笕绻I(mǎi)這套房子就必須在我這里成交，否則要賠償傭金損失等等。這其實(shí)是個(gè)很有意思的東西。否則業(yè)主惱羞成怒也就難搞了 。但必須又表現(xiàn)出自己的選擇多多，不能讓業(yè)主有你非買(mǎi)不可的感覺(jué)。好容