【正文】 外立面直接用白色涂料，現(xiàn)場觀察質(zhì)感較差；外立面管道細(xì)節(jié)處理未到位；216。 項(xiàng)目地址：南京市鎖金村 9 號216。每一戶業(yè)主都可以享有3層立體個(gè)性空間，包括地下室和入戶花園的運(yùn)動休閑空間、室內(nèi)一樓的客廳、餐廳等家庭公共空間、室內(nèi)二樓臥室、書房等私密生活空間。另外，4米的面寬彌補(bǔ)了挑高戶型空間上的缺失，北邊設(shè)走廊，南邊有陽臺，南北通透，也是項(xiàng)目區(qū)別與其它小戶型產(chǎn)品的亮點(diǎn)，得到了不少年輕人的青睞。面積段分析上市面積分析面積段套數(shù)套數(shù)占比（%）4050平米2%5060平米33%6070平米68%7080平米261%8090平米1036%90100平米238%100110平米289%110120平米361%120144平米721%145160平米126%160180平米54%180200平米17%200平米以上15%數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)09年6月全市新增上市房源環(huán)比5月份而言，項(xiàng)目體量有較大幅度的增加，合計(jì)3221套房源，其中8090平米、120144平米段的三房供應(yīng)量占比，%；相對實(shí)用性較強(qiáng)上市房源又充足的情況下，購房者的選擇性較大；而面積在180平米以上的大戶型的占比為1%。廣告的主題是開盤預(yù)告。 4月，項(xiàng)目售樓處公開，同時(shí)公開示范區(qū)，展示了項(xiàng)目的精湛的工藝和精致的中式園林特色，細(xì)節(jié)上的精雕細(xì)琢將產(chǎn)品的品質(zhì)和開發(fā)商對待該項(xiàng)目的精益求精的態(tài)度展露無遺。項(xiàng)目營銷策略體驗(yàn)式營銷為項(xiàng)目做隱形宣傳 項(xiàng)目開建初期沒有做任何相關(guān)的宣傳，只是對外公開了“無庶”這個(gè)案名，并打出了“南賞瞻園，北居無庶”的廣告語。和5月投放比例相比，6月除現(xiàn)代快報(bào)外，其他媒體的投放比例都有不同程度的提升。 活動主題：我的環(huán)保生活之換購大會216?；顒又黝}之三：桃園采摘節(jié)活動時(shí)間：2009年6月21日活動地點(diǎn)：安徽全椒6月21日，安徽全椒采桃節(jié)開幕，開發(fā)商特意組織業(yè)主及各界朋友奔赴全椒，舉行以“鮮桃飄香?情系依云”為主題的業(yè)主桃園采摘節(jié)活動。 點(diǎn)評：風(fēng)水之說在港澳臺、廣東、深圳等地區(qū)比較盛行，因?yàn)楹蔑L(fēng)水而甘愿掏腰包的大有人在。6月除了少量樓盤維持5月份的打折優(yōu)惠活動外，業(yè)主活動是本月營銷活動的主力。第六章、營銷媒體一、營銷透析營銷綜述 6月，作為半年度的節(jié)點(diǎn)，5三個(gè)月的持續(xù)熱銷，讓樓市迅速升溫，為了借助這一波的銷售熱度，眾多開發(fā)商紛紛加快了推盤節(jié)奏，以期再接再厲。 其中，雙拼產(chǎn)品價(jià)格為13545元/平方米，%，上漲幅度最大，依云溪谷雅苑雙拼產(chǎn)品的集中成交對雙拼產(chǎn)品整體市場價(jià)格的拉動作用不可忽視。其中，兼具別墅舒適度與高性價(jià)比的聯(lián)排別墅在市場上則更受歡迎。 在上半年市場情況尚不明朗的情況下，許多開發(fā)商選擇了觀望，而在市場漸趨好轉(zhuǎn)的形勢下，很多項(xiàng)目真正的銷售期會集中在下半年，屆時(shí)別墅市場的競爭態(tài)勢或許將更為激烈。此外，江寧板塊頤和南園憑借九龍湖獨(dú)特的自然景觀資源以及中糧集團(tuán)的品牌效應(yīng)，取得持續(xù)驕人成績。從需求方來看，相對于普通商品住宅而言，別墅市場的熱銷并不是靠低價(jià)促銷啟動的，而主要是由于再度改善型需求的拉動。藍(lán)溪組團(tuán)從去年下半年就有少量推出，但由于高端市場回暖較慢，銷售狀況比較一般，新房源上市時(shí)機(jī)一再推遲。表5－2：全市商品住宅銷售金額十強(qiáng)項(xiàng)目名稱板塊成交總面積成交總套數(shù)成交均價(jià)銷售金額（億元）雅居樂花園城南 11413038 融僑中央花園東街區(qū)河西 1979099 金基匯錦花園河西 25610673 天潤城江北 6353544 依云溪谷雅苑三期仙林 819070 金地名京河西 106158613625 明發(fā)濱江新城江北 2624262 世茂外灘新城城北 6612203 恒大綠洲花園江寧 1755134 凱潤金城城中 5817847 二 、別墅市場供銷情況 6月別墅市場新增供應(yīng)仍保持在高位。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)項(xiàng)目解析——全市商品住宅銷售面積樓盤排行榜分析，占到全市成交總量的四分之一左右，市場的成交集中度較上月明顯上升。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)市場結(jié)構(gòu)分析 從供應(yīng)區(qū)域分布看，%、較上月明顯上升，偏遠(yuǎn)的郊縣、新三區(qū)注：新三區(qū)為江寧、浦口、六合合稱，郊縣為高淳、溧水，其他區(qū)域合稱江南八區(qū)。關(guān)于固定月數(shù)的選值，月數(shù)越短，市場靈敏度越高。從累計(jì)情況看，%，略低于07年水平；江南八區(qū)的走勢基本相同，%。/2009625300300中國石油化工股份有限公司江蘇南京石油分公司樓面地價(jià)達(dá)到3384元/平方米。此外，江北的六合區(qū)也有1幅居住用地出讓。商業(yè)金融業(yè)、商務(wù)辦公用地4≤R≤6300建鄴區(qū)奧體大街以南，燕山路以東東至規(guī)劃道路；西至燕山路；北至奧體大街；南至現(xiàn)狀。在河西中部土地資源日益減少的情況下，這樣的掛牌價(jià)格預(yù)計(jì)會引起眾多買家的爭奪。 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局09年15月商品房、住宅的竣工面積同比也出現(xiàn)負(fù)增長。數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局5. 全市消費(fèi)品市場繼續(xù)保持回暖勢頭5月份，全市消費(fèi)品市場繼續(xù)保持回暖勢頭。15月份，全市工業(yè)當(dāng)月實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值呈現(xiàn)逐步上升趨勢：、。有專家認(rèn)為,這一現(xiàn)象直接折射出“開發(fā)商有錢有信心了”,但未免過于樂觀。對于各界關(guān)注的個(gè)稅改革問題,報(bào)告表示,今后根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、居民消費(fèi)支出、市場物價(jià)水平等變化情況,費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)還將適時(shí)作出調(diào)整。屆時(shí),城市快速內(nèi)環(huán)的東南、東北、西南、西北四個(gè)角,都將插上快速延伸的“翅膀”。建設(shè)南站新城 江寧打造岔路口現(xiàn)代服務(wù)業(yè)板塊亞洲最大的集鐵路、公路、城市公交于一體的交通樞紐——南京火車南站的推進(jìn)建設(shè),將讓南京的主城南部崛起一座嶄新的南站新城。機(jī)場高速公路也將進(jìn)行拓寬。 —————詳情見P10頁商品住宅供應(yīng)持續(xù)低位，而銷量首次突破百萬 進(jìn)入6月，全市上市面積持續(xù)低位，與上月水平持平，低于去年同期水平（）。同時(shí)，環(huán)比、%、%，首次突破百萬，存量房源進(jìn)一步減少?！跋绕跀U(kuò)建機(jī)場高速公路翠屏山到市區(qū)段,擴(kuò)建為八車道,后期擴(kuò)建翠屏山到機(jī)場段。而未來數(shù)百億的資金投入,也讓這座宏偉的新城成為承接南京城市中心偏移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市副中心。寧丹路雨花臺區(qū)段拓寬改造10月完工從南京雨花臺區(qū)交通局獲悉,寧丹路的二期拓寬改造工程將于今年10月完成主體施工。財(cái)政部還表示，個(gè)人所得稅是1994年我國稅制改革以來收入增長最為強(qiáng)勁的稅種之一，目前已成為國內(nèi)稅收中的第四大稅種，在部分地區(qū)已躍居地方稅收收入的第二位，成為地方財(cái)政收入的主要來源。監(jiān)管層明示 房地產(chǎn)信托將出臺規(guī)范管理辦法歷經(jīng)多次行業(yè)整頓后,信托公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)日益步入正軌。從增幅看，%、%，%、%，%。%；從限額以上企業(yè)的商品類別角度看，大型耐用消費(fèi)品需求顯著回升，家電業(yè)和汽車類消費(fèi)增幅已經(jīng)觸底反彈。商品房的竣工面積同比下降26%，%。表41 6月土地掛牌情況板塊面積宗數(shù)面積（m2）占比（%）宗數(shù)(宗)占比（%）江北 4 河西 4 城南 1 仙林 2 合計(jì)34124910011100數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理數(shù)據(jù)來源：南京市國土資源局，易居整理供應(yīng)結(jié)構(gòu)從掛牌結(jié)構(gòu)來看，本月掛牌土地的用地性質(zhì)以住宅用地為主，其中有5幅地塊以二類居住用地性質(zhì)，占掛牌總面積的55%，主要位于河西與江北板塊。其它公共設(shè)施用地≤4600浦口區(qū)江浦街道迎賓大道東至新浦路；西至現(xiàn)狀；北至迎賓大道；南至光明路。該地塊因前期調(diào)整規(guī)劃而收回重拍。，不曾引人注意的該地塊經(jīng)7輪競價(jià)，最終由南京嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以320萬元競得，樓面地價(jià)為615元/平方米。六合商業(yè)金融業(yè)用地3200962525502550南京市六合區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)供銷對比情況市場存量明顯降低，房價(jià)存在進(jìn)一步上行壓力上市量不足，成交持續(xù)高位，單月供銷比連續(xù)5個(gè)月維持在1以下。但是房地產(chǎn)市場的季節(jié)性變動較大，每年的23月、78月為淡季，因此根據(jù)淡季周期頻次，分別采用半年、一年進(jìn)行測算，因一年的市場敏感度太低，所以采用半年為周期。占比明顯下降；從銷售區(qū)域分布看，%，%，新三區(qū)、郊縣銷售占比有所上升。從成交區(qū)域看，本月江北獨(dú)占5席，河西2席，仙林、江寧、城南各一席，其中江北六合的名門花園第一上榜。自 2009年4月改善型與投資型需求開始有所釋放后，5月別墅市場加推速度明顯加快，而市場表現(xiàn)也大大超出了原本預(yù)期的去化速度，這一現(xiàn)象極大的鼓舞了開發(fā)商的信心，6月別墅市場新增供應(yīng)仍高溫不退。同時(shí)，為配合該批房源的銷售，山河水一改去年以來小眾宣傳的低調(diào)風(fēng)格，做出大規(guī)模的推廣，五一期間即聯(lián)合綠城玫瑰園在德基廣場舉辦別墅展。目前國家整體大環(huán)境實(shí)施適度寬松的貨幣政策及積極的財(cái)政政策，貨幣流動性大增；同時(shí)，銀行寬松的信貸政策，一定程度上刺激了市場的再改需求。本月共成交38套房源，屈居第三，成交均價(jià)8618元/平方米，%。在市場爭奪中，品質(zhì)相對較差的產(chǎn)品不排除有被迫降價(jià)的可能。自4月底開始，高端別墅項(xiàng)目表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭。本月獨(dú)棟產(chǎn)品的成交價(jià)格為11912元/平方米，%，但明顯低于雙拼產(chǎn)品的市場成交價(jià)格，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象再次呈現(xiàn)，這主要是由于遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅拉低了整體獨(dú)棟別墅的價(jià)格。6月有近25家樓盤推出新房源，新一波的推盤高峰伴隨著各類營銷活動，讓南京樓市依舊呈現(xiàn)出熱火朝天的局面。時(shí)值學(xué)生暑假，開發(fā)商的活動基本圍繞孩子展開；又是炎炎夏日，清涼消暑類活動必不可少。近幾年內(nèi)地也有部分樓盤紛紛效仿，請來重量級風(fēng)水大師“指點(diǎn)江山”。本次采摘節(jié)活動除了到桃園自由采摘鮮桃之外，還將安排業(yè)主們游覽瑯琊山景區(qū)和醉翁亭景區(qū)。 活動時(shí)間：2009年6月27日展示地點(diǎn)：銀城東苑健身會館6月27日上午9點(diǎn)，銀城會會員活動“我的環(huán)保生活之換購大會”在銀城東苑舉辦，約有30多組會員家庭，共計(jì)100余人參加了此次活動。主要原因是現(xiàn)代快報(bào)的媒體投放的費(fèi)用高、版面緊，導(dǎo)致開發(fā)商開始將投放的目標(biāo)向其他報(bào)紙轉(zhuǎn)移。頗具古韻的案名立刻引起了媒體的關(guān)注。也讓每一個(gè)前來參觀的客戶對項(xiàng)目有著更直觀的認(rèn)識。效果測評 該項(xiàng)目應(yīng)該是南京首個(gè)用風(fēng)水營銷來推動銷售并取得成功的項(xiàng)目。二、新盤速覽1. 熱銷產(chǎn)品蘇寧天潤城銷售狀況： 、612套房源，位列6月南京商品住宅銷售面積、銷售套數(shù)第一名；自2005年1月29日開盤起，連續(xù)四年蟬聯(lián)南京市銷售面積、銷售套數(shù)冠軍。2. 特色樓盤推薦n 大吉山水田園——82145平米精致聯(lián)排別墅推薦理由：89平方米的銷售面積贈送面積達(dá)91~98平方米3. 著名開發(fā)商項(xiàng)目n 項(xiàng)目名稱：招商依云溪谷開發(fā)商：招商局地產(chǎn)（南京）有限公司銷售業(yè)績：2008年、2009上半年均為全市別墅銷售冠軍產(chǎn)品特色一：資源優(yōu)越的純別墅小區(qū)依云溪谷位于紫金山東麓，仙林大學(xué)城畔，交通便利，周邊購物休閑娛樂醫(yī)療等場所即將健全；2010年5月地鐵二號線通車仙鶴中站距離項(xiàng)目僅百米之遙；兼有山水之勝和人文之雅；社區(qū)內(nèi)部擁有6萬平米碧芙山公園，2萬平米香奈湖水景，配備2000平方米高標(biāo)準(zhǔn)國際幼兒園，4800㎡的會所以及2個(gè)網(wǎng)球場、1個(gè)籃球場。產(chǎn)品特色五：先進(jìn)的施工工藝招商依云溪谷是上海依云郡的升級之作，采用墻體砌塊自保溫、抗?jié)B混凝土地下室、屋面防水保溫體系、平臺倒置式保溫防水體系等一系列技術(shù)手段和先進(jìn)材料。 土地性質(zhì)：一期住宅，70年使用年限；二期辦公，50 年使用年限216。 受臨近建筑采光需要、地形不規(guī)整和容積率等的多重限制影響，產(chǎn)生大進(jìn)深的不舒適產(chǎn)品，難以滿足項(xiàng)目所定位的高端購房群體的居住需求。 建筑立面觀感簡單直白；景觀排布感覺過于局促216。 開發(fā)商：南京長發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司216。產(chǎn)品特色四：疊墅設(shè)計(jì)人性化，每戶均有地下室、入戶花園及獨(dú)立車位疊加別墅“墅立方”創(chuàng)新構(gòu)造“立體別墅空間”概