連云港別墅全案策劃簡報(bào)-免費(fèi)閱讀
【正文】 ◎從蘇州吳江同里 “退思園”、“靜思園”， 蘇州大學(xué) ”可園“ 這些典型的江南園林名稱中演化而來。 【 唯園 】 ◎ 《 說文 》 ： “ 唯，諾也。 【 知園 】 人生難得一 “ 知己 ” ， 一生難得一 “ 知園 ” ！ SLOGAN： 在這里等你 現(xiàn)代人文 進(jìn)一步進(jìn)行概念提取為： 有點(diǎn)錢、有點(diǎn)閑、有點(diǎn)文化的人 ／ 眷戀中國建筑文化的成功人士 產(chǎn)品定位 立足項(xiàng)目實(shí)際，兼顧項(xiàng)目突破方向因素，綜合市場(chǎng)定位和客戶定位，我們對(duì)產(chǎn)品作出以下定位： 連云港首席 戶型建議 價(jià)值附加 價(jià)值附加點(diǎn)： 附送建筑實(shí)體面積（地下室、半地下室、露臺(tái)、閣樓） 附送私家花園（室外空間贈(zèng)送） 露臺(tái) 花園 戶型建議 價(jià)值提升 價(jià)值附加點(diǎn)： 建筑形式創(chuàng)新（半錯(cuò)層、內(nèi)庭院） 主要房間尺度（客廳開間 /6米以上），房均使用面積（ 5070平） 半錯(cuò)層地下室 半錯(cuò)層地下室 內(nèi)庭院 戶型建議 價(jià)值提升 價(jià)值附加點(diǎn)： 車位數(shù)（ 2個(gè)車位基本可以滿足現(xiàn)有高端客戶需求） 層高（標(biāo)準(zhǔn)層高在 3米左右，客廳為兩層通高） 三、項(xiàng)目定位／營銷推廣 ； ； ； ； ； ； G. SLOGAN； ?，F(xiàn)代人文宅院 的產(chǎn)品定位，名副其實(shí)的： 中國墅，園林家，隱逸生活 ，獨(dú)樹一幟，充滿文化內(nèi)涵的 “ 進(jìn)思園 ” 。有名的李德容的“平泉?jiǎng)e墅”、王維的“輞川業(yè)”，杜工部的“成都草堂”、蘇軾的“東坡園”等等，大種庭園竹，與綠樹花草天成景物流芳百代。指示牌、報(bào)亭、告示欄、休息座凳等附屬設(shè)施。 沿街商業(yè) 會(huì)所立面 內(nèi)部風(fēng)格 配套建議（鄰里中心） 鄰里中心（超市、門診、幼兒園等社區(qū)生活配套） 配套建議 其他配套 創(chuàng)新車庫： 由于外景與內(nèi)景形成一個(gè)地勢(shì)差，我們建議將其設(shè)置成半地下停車場(chǎng)，同時(shí)將地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)成半地下停車場(chǎng)或通透式地下停車庫，將綠化和陽光引入地下車庫，使住戶 在陽光、綠色中進(jìn)出地下停車場(chǎng) 。而且白墻既可作為襯托花木的背景，同時(shí)花木隨著日照位置和陽光強(qiáng)弱投影于白墻上， 如同電影熒幕 ，可造成無數(shù) 活動(dòng)景面 。 局部建議 道路闡釋 — 局部建議（歸園田居） ◎在地塊中分割出一片地， 每戶送半分，供其種植果蔬 。 園林建筑中步行道路系統(tǒng)要堅(jiān)決 避免筆直 ，因?yàn)楣P直造成一眼望穿，一覽無余，這樣造成私密感不足、景觀不豐富；同時(shí)直線代表生硬、對(duì)沖。 ◎河邊河： 水系設(shè)置是整個(gè)園區(qū)的靈魂，水是動(dòng)態(tài)的，與靜態(tài)的花草遙相呼應(yīng)，形成動(dòng)靜結(jié)合的園林意境。 布局建議 (總平 ) ◎園中園： 外圍區(qū)域?yàn)榫G化帶環(huán)繞，在社區(qū)內(nèi)部道路兩側(cè)遍植樹木，社區(qū)核心區(qū)域通過障景等造園手法，形成“外圓 +內(nèi)圓”的“園中有園”的創(chuàng)新園林格局，私密性更強(qiáng)。 ： ◎ 閑適淡雅的格調(diào)； ◎ 進(jìn)退自如的形態(tài)； ◎成熟可居的空間； ◎ 社會(huì)名流的圈層； ◎ 文化藝術(shù)的載體； ◎隱居安逸的家園； ◎潛力巨大的區(qū)域。 項(xiàng)目環(huán)境 東側(cè)： 魚塘和農(nóng)田，往東約 1千米處同三高速穿越而過并有出入口連接 204國道。總價(jià) 70— 120萬元之間，成為本地消費(fèi)的主體。 整體效果 建筑風(fēng)格 消費(fèi)調(diào)研目的： 結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有狀況 , 對(duì)各行業(yè)消費(fèi)者進(jìn)行訪談 ,以此來了解消者 消費(fèi)需求 、 消費(fèi)檔次以及 是否會(huì)選擇本項(xiàng)目 等，為項(xiàng)目定位提供科學(xué)依據(jù)。即將全面啟動(dòng)。英倫匯 項(xiàng)目簡介 占地 350畝，規(guī)劃 350套英、法、加拿大、西班牙等 6種歐美風(fēng)云別墅。 ◎中心寥寥： 新浦區(qū)核心地帶沒有純別墅區(qū)，僅有超大型樓盤有，規(guī)模不大。 商品房市場(chǎng)概況（ 2022年） ◎ 連云港市建筑與房地產(chǎn)地稅破 25億 連云港市建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共入庫地方稅，同比增收 ，占全市地稅的 %。 ◎ 09上半年 :港城樓市的成交量就已經(jīng)趕超了 08年全年的成交量。 ◎政策解讀： 、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)； （ 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 ； 發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ） 。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額突破 1000億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，比年初增加 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ::。 ◎新能源： 核電（田灣核電站）；太陽能；風(fēng)能（全國最大的葉片生產(chǎn)和科研基地） ◎八名： 名山 (花果山 )、名海 (黃海 )、名水 (東海溫泉 )、名竹 (金鑲玉竹 )、名石 (水晶 )、名書 (《 西游記 》 、 《 鏡花緣 》等 )、名 “ 氣 ” (連云港空氣質(zhì)量全國最好 )、名井 (亞洲第一井 )。以 《 西游記 》 所描述的 “ 孫大圣老家 ” 而著稱于世，名聞海內(nèi)外。新浦區(qū)為市政府所在地。面積 7446平方千米，人口 ，其中市區(qū)人口。 ◎連島： 位于連云港海域，黃海之濱海州灣畔，島上建有海濱旅游度假區(qū)。 城市定位 現(xiàn)代化的 港口城市 ，山海相擁的知名 旅游城市 ，國際性的 海濱城市 ！ 理想和現(xiàn)實(shí)的博弈： ◎城市現(xiàn)狀： 連云港城市綜合實(shí)力不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于較低層次，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，城市綜合功能不盡完善，多數(shù)人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于周邊同級(jí)城市。 ◎發(fā)展質(zhì)量逐步提升。居民消費(fèi)價(jià)格總水平下降 %。（ 增加居住用地有效供應(yīng) ； 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ） 。國土局共推出住宅用地 ，成交土地 . ◎ 09下半年： 國土局共推出住宅性用地 840多萬方，成交土地 829多萬方，較 09年上半年的土地供應(yīng)量明顯增多。 ◎ 09年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 商品房均價(jià)同比增長 % 全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ,商品房銷售面積達(dá) ,比 2022022兩年銷售總量還多出 50余萬平方米。例如：匯豐國際。 在售產(chǎn)品 獨(dú)棟（面積： 290+83 價(jià)格： 5300） 聯(lián)排（面積： 219+43 價(jià)格： 4200） 銷售歷史 一期已經(jīng)入住 二期即將開發(fā) 風(fēng)格環(huán)境 歐式風(fēng)格，周邊環(huán)境較好，離新浦 10分鐘車程。 競(jìng)爭案例 名稱 溫泉 調(diào)查方案設(shè)計(jì)： 訪談對(duì)象 私營業(yè)主 企業(yè)高管 公職人員 樣本數(shù)量 共訪談 50組 有效客戶 48組 抽樣方法 電話訪談 面對(duì)面訪談 希望的產(chǎn)品形態(tài) 注：公眾對(duì)歐式別墅喜好比例最低，現(xiàn)代中式的別墅占據(jù)了一半。巨大的消費(fèi)空間形成的市場(chǎng)空白點(diǎn)短期內(nèi)不能全部飽和，潛力巨大。 南側(cè)： 204國道，地塊與國道之間為寬約 5米的溝渠，國道南側(cè)為與之平行的隴海鐵路。 ： ◎合理的價(jià)格； ◎契合的定位； ◎穩(wěn)步的推廣。 通過多個(gè)河道及景觀軸線將項(xiàng)目分
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