【正文】 一月 21一月 2106:08:1806:08:18January 24, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 216:08 上午 一月 2106:08January 24, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 6:08:18 上午 6:08 上午 06:08:18一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 06:08:1806:08:1806:081/24/2023 6:08:18 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。及相關的建議。東亞小鎮(zhèn)專題分析東亞小鎮(zhèn)專題分析 項目認籌客戶管理專題及解籌方式分析……項目項目 市場價格定位系市場價格定位系統(tǒng)分析與總結統(tǒng)分析與總結其他類比項目對東亞小鎮(zhèn)的借鑒意義專題庭院住宅專題分析項目競爭區(qū)域專題分項目競爭區(qū)域專題分析析項目名稱 規(guī)模（平方米） 物業(yè)類型 銷售均價（元 /M2） 開發(fā)商占地面積 建筑面積名人世家 37584 獨棟、雙 拼10300（獨棟）連云港華陽地產云頂 350畝 90000 獨棟、 聯(lián)排 4500 連云港云頂置 業(yè)開成高爾夫 500000獨棟、聯(lián)排 4600連云港西灣置業(yè)龍門山莊 132250聯(lián)排、雙拼、獨棟6000 連云港東盛地 產市場比較項目概況一覽市場比較項目概況一覽 東亞小鎮(zhèn)庭院聯(lián)排定價東亞小鎮(zhèn)庭院聯(lián)排定價考慮開發(fā)體量和去化速度，本項目采取 低開平走 策略，總價控制在40——80 萬之間。東亞小鎮(zhèn)客戶管理工程五部曲東亞小鎮(zhèn)客戶管理工程五部曲一、調查分析前期認籌客戶一、調查分析前期認籌客戶客戶調查時間： 2023年 9月－ 11月客戶調查目的：按客戶對東亞小鎮(zhèn)的誠意度 對客戶進行劃分；客戶調查內容：（ 1）客戶認籌本項目的原因、需求；（ 2）客戶認籌本項目時間、途徑；（ 3）客戶對本項目信息敏感度；（ 4）客戶對本項目信息關心程度；（ 5）客戶實際具有的購買能力；二、按前期的調查對客戶進行分類二、按前期的調查對客戶進行分類客戶忠誠度 125145平米 150170平米 170平米以上較高 A1 A2 A3一般 B1 B2 B3較低 C1 C2 C3A A A3客戶是東亞小鎮(zhèn)的最忠誠客戶，是我們需要重點進行維護的客戶，也最有可能轉變?yōu)檎娇蛻?；B B B3客戶是對東亞小鎮(zhèn)較忠誠的客戶，需要進行重點維護并在產品、價格等方面進行引導；C C C3客戶是對東亞小鎮(zhèn)誠意度較低的客戶，按照客戶的不同情況考慮減少維護成本；東亞小鎮(zhèn)客戶維系工程東亞小鎮(zhèn)客戶維系工程與客戶管理、篩選同期進行的另外一個重要工作就是對前期的客戶進行維系，增進與業(yè)主之間的溝通，灌輸東亞小鎮(zhèn)的相關文化。通常，前者只是一個成功的基礎，后者才是決定戰(zhàn)爭勝負的關鍵。公司老板或大型公司的高級管理人員客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實力，最重要的一點是他們大多有從容平和的心態(tài)；對庭院文化有一定的情結。這種新市鎮(zhèn)開發(fā)模式具有以下幾方面的優(yōu)勢這種新市鎮(zhèn)開發(fā)模式具有以下幾方面的優(yōu)勢 ：n 規(guī)?；_發(fā)，降低開發(fā)成本，具有更強的競爭優(yōu)勢；n 集約化發(fā)展，住宅與配套并重的開發(fā)理念使區(qū)域內人氣急速提升，物業(yè)價值也一路高歌；n 部分高收益性物業(yè)的長期持有，使發(fā)展商獲得長期增長的收益，同時物業(yè)不斷增值新鴻基地產的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式新鴻基地產的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式u 從開發(fā)模式上，新鴻基的發(fā)展從一開始就建立在新市鎮(zhèn)開發(fā)的高度進行戰(zhàn)略規(guī)劃；u 由于開發(fā)的新市鎮(zhèn)都是建立在距離市中心較遠的位置，故新鴻基在開發(fā)片區(qū)（如沙田）物業(yè)時首要考慮的是 聯(lián)合政府改善交通聯(lián)合政府改善交通 問題；u 在解決交通問題之后，繼而發(fā)展集中式商業(yè)等新市鎮(zhèn)生活配套，讓其形成濃厚的商業(yè)氛圍與生活氛圍，最后當片區(qū)形成固定消費場所后再開發(fā)其住宅市場，這種循序漸進的開發(fā)模式使得新鴻基在香港多個新市鎮(zhèn)計劃都得以成功，并成為許多同行抄襲、模仿的范本；新鴻基地產的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式新鴻基地產的新市鎮(zhèn)開發(fā)模式u 新鴻基在同區(qū)域開發(fā)多個項目時，按照客戶群層次的區(qū)分，其 市場訴求點迥然不同市場訴求點迥然不同 ，有的訴求年輕的 YOHO生活、有的訴求六星級的酒店式住宅、有的訴求頂級豪宅概念，通過主題定位的不同，區(qū)分不同類別的客戶群；u 新鴻基在其同片區(qū)同期開發(fā)多個項目時，還要一個重要的成功之道 —— 非常注重現(xiàn)場包裝非常注重現(xiàn)場包裝 ；u 根據(jù)對新鴻基地產的了解， 80％的項目營銷費用都是用于現(xiàn)場氛圍的營造，讓客戶在進入其項目售樓展示中心就像進入一道設定好的購房程序， 引領客戶思想引領客戶思想 ， 削弱削弱客戶對銷售人員的戒心，客戶對銷售人員的戒心， 讓客戶在 “感覺感覺 ”中當場成交。相信，此舉對整個東亞小鎮(zhèn)項目都是一種 “ 價值重塑 ” 與 “ 價值提升 ” 。到今天我們看到，很法，大家基本上都是沿著模仿和突破之路前行。容。庭院建筑的聲音一度顯得戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，中國的建筑師一度集體失語。” 無論從古到近，人們對人居理想的憧憬就像一個無法磨滅的烙印深深的印在心里，以前是這樣，今天也是這樣。川古徑復，流潺緩些。這樣住宅才能夠復興，就是樣住宅才能夠復興，就是 把一個帶庭院的住宅不當做古董來收藏，把一個帶庭院的住宅不當做古董來收藏，而是當做居住來使用。 我們再造的不僅僅是院落，而是一種歷史、人文和文化?！? ——摘自 余秋雨《千年庭院》疑問？疑問？ 余秋雨先生的文字寫的就是 “ 庭院情結 ” 。 東亞未來在浦南鎮(zhèn)片區(qū)的開發(fā)地位將得到鞏固。216。公司老板或大型公司公司老板或大型公司的高級管理人員的高級管理人員客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實客戶受過良好的教育，事業(yè)成功，有足夠的財富實力，最重要的一點是他們大多有從容平和的心態(tài)；對力，最重要的一點是他們大多有從容平和的心態(tài)；對居住條件與配套有一定的要求。：一、未來新浦片區(qū)市場發(fā)展前瞻二、本項目未來競爭分析從對本項目所在浦南片區(qū)以及臨近板塊地產發(fā)展形式的研究，我認為：無論是從對本項目所在浦南片區(qū)以及臨近板塊地產發(fā)展形式的研究，我認為：無論是在新浦片區(qū)還是整個連云港，與本項目形成競爭的項目以及發(fā)展商為數(shù)不多：在新浦片區(qū)還是整個連云港，與本項目形成競爭的項目以及發(fā)展商為數(shù)不多：東亞小鎮(zhèn)項目的潛在客戶遍布整個城市。 市場供需兩旺 ，成交量較 2023年增長了超過 36％。入夜，憑海臨風的萬家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬香港人生活、工作的樂園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總人口是 400多萬，如今是 670萬左右， 30年間香港新增了 260萬人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬增加到現(xiàn)在的 300多萬，差不多也增加了 260萬，兩個幾乎相同的數(shù)字，無疑說明一個事實： 30年間香港的新增人口，并沒有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “ 消化 ”掉了。? 本項目開發(fā)時正處于新浦區(qū)市場的 發(fā)展提速期 ，市場整體開發(fā)量激增，市場發(fā)展將更加趨于飽和，市場競爭壓力凸現(xiàn)；? 隨著新浦區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場的蓬勃發(fā)展勢頭將會得到延續(xù)與提升。東亞小鎮(zhèn)項目的潛在客戶遍布整個城市。居住條件與配套有一定的要求。 本項目片區(qū)所處 市場處于發(fā)展期 ，周圍配套比較匱乏，且本項目類型較為單一， 市場高檔物業(yè)較為缺乏 ，南邊中低檔物業(yè)仍然是市場的主流。 片區(qū)市場發(fā)展特征1. 地產市場的杠桿作用使得市區(qū)客戶置業(yè)中高檔產品成為大勢所趨，這部分客戶經濟能力強，對高品質物業(yè)的需求較強；2. 片區(qū)內經濟規(guī)劃發(fā)展以及片區(qū)知名度的提升，將成為能否為片區(qū)中高檔產品帶來源源不斷消費群體的決定保證；3. 如果項目能夠有效解決交通、配套和教育，本項目的瓶頸問題，將會取得更加理想回報！本次市場調研對本項目啟示：第一回合： 市場研判第二回合：第二回合： 定位延展定位延展第三回合： 專案推廣第二回合第二回合 定位延伸定位延伸第二回合第二回合 定位延展定位延展壹壹 ———— 文化的 溯根貳 —— 意識的 復興叁 —— 城市的 烙印肆 —— 精神的 反思一、溯 根溯根是一種文化態(tài)度，是一場文化運溯根是一種文化態(tài)度，是一場文化運動，更是一種對動，更是一種對 文化文化 的追溯！的追溯！ “正這么想著，眼前出現(xiàn)了一堵長長的舊墻，圍住了很多灰褐色的老式房舍，這是什么地方？……但走著走著，我似乎被一種神奇的力量控制住了，腳步慢了下來，不再害怕。文字令我們不禁思考：當生硬的外廓線和龐大的建筑怪物充塞著城市，誰能夠不覺得恍惚無措？當生活從不同的院落移植進了千篇一律的高樓大廈，誰還能看得清自己的面孔？于是人們忙于為自己的城市尋找新的象征，廣場、鐵塔、摩天大廈 …… 然而這些只是外在的城市符號，既不屬于生活，也不屬于人文，為什么我們無法看到城市里人的狀態(tài)，無法感覺到這個城市里人的心情 …… 這些恐怕就是引導我們溯根的因素。 東亞所要做的，不僅僅是復興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生活，成為我們的城市，我們的生活的一部分。而是當做居住來使用。坐堂伏檻，臨曲，流潺緩些。疑問？? 開發(fā)異國風情公寓住宅，在連云港市場可謂不鮮見，賺得缽滿盤滿的也為數(shù)不少，而且復制、克隆歐美風格，甚至照搬歐美園林，局部復制歐陸風情的樓盤已成為一條不成文的住宅開發(fā) ““ 穩(wěn)健穩(wěn)健之道之道 ”” ，按常規(guī)的理解，從中選優(yōu)，就能 “ 站在巨人的肩上 ” ，賺錢只是個時間問題，為什么東亞偏偏要做市場上極少的聯(lián)排庭院住宅？：觀