【正文】 例如：項(xiàng)目會(huì)所主題一期藝術(shù)、健康二期休閑、運(yùn)動(dòng)三期社區(qū)生活內(nèi)部會(huì)所功能配套建議功 能內(nèi)容服務(wù)中心家政服務(wù)、維修室、商務(wù)工作間及網(wǎng)吧，物業(yè)管理辦公室兒童游戲室設(shè)兒童游戲設(shè)施四點(diǎn)半學(xué)校兼閱覽室設(shè)桌椅、書架，提供書刊免費(fèi)閱讀健身房設(shè)健身器械臺(tái)球室設(shè)球臺(tái)乒乓球室設(shè)球臺(tái)棋牌室兼多功能室設(shè)棋牌桌椅若干，供年青人或老年人娛樂(lè)用露天咖啡座設(shè)桌椅、太陽(yáng)傘，結(jié)合小型室內(nèi)吧臺(tái)，提供茶水、小吃、飲料、酒水等會(huì)所外部功能延伸配套建議：功 能餐飲美容美發(fā)中心桑拿、按摩便利店快餐店茶藝室項(xiàng)目智能化有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建議——小區(qū)安防智能化系統(tǒng)，包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；紅外線報(bào)警系統(tǒng)；戶內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)；——小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括：住戶管理，信息查詢，房產(chǎn)管理，租金和管理費(fèi)用管理、報(bào)表處理，故障報(bào)修統(tǒng)計(jì)等，水電煤氣三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)，可以使得物業(yè)管理的效率更高；——住宅智能化系統(tǒng)，包括住宅IC卡門禁系統(tǒng)；——可視對(duì)講系統(tǒng)。 宣傳推廣總費(fèi)用預(yù)算包裝費(fèi)用廣告及活動(dòng)費(fèi)用合計(jì)約100萬(wàn)元約500萬(wàn)元600萬(wàn)元廣告及活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算2002年8月10月11月2003年3月2003年4月5月6月8月合計(jì)廣告及活動(dòng)費(fèi)用約50萬(wàn)元約100萬(wàn)元約250萬(wàn)元約150萬(wàn)元550萬(wàn)元包裝費(fèi)用預(yù)計(jì)項(xiàng) 目費(fèi)用預(yù)計(jì)（萬(wàn)元）①宣傳品樓書家園報(bào)告折頁(yè)、插頁(yè)海報(bào)手袋、小禮品網(wǎng)頁(yè)VCD及廣告制作合計(jì)約3050萬(wàn)元②地盤包裝模型廣告牌導(dǎo)示牌燈桿彩旗前廣場(chǎng)圍墻、綠化條幅合計(jì)約20萬(wàn)元③其它戶外廣告牌 制作戶外條幅 制作及發(fā)布車體廣告住戶專車合計(jì)約40萬(wàn)元④總計(jì)約90110萬(wàn)元注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)我司以往運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，僅作參考。 在假日酒店舉辦展銷會(huì)，展銷期間享有優(yōu)惠折扣。家園音樂(lè)會(huì)”，與成都當(dāng)?shù)厮囆g(shù)中心合辦，可以放在中心廣場(chǎng)或小區(qū)內(nèi)森林酒吧里。（第三階段）216。 2003年三月份，舉辦“錦繡森鄰”杯“21世紀(jì)為一炮打響，我們認(rèn)為要在幾方面采取必要的行動(dòng)：action1廣告（硬廣告計(jì)劃開盤前擬訂）：開盤前軟性廣告造勢(shì)//并持續(xù)配合開盤期形象廣告與銷售廣告密集發(fā)布//促銷廣告持續(xù)配合//新聞造勢(shì) 軟性廣告action2造勢(shì)：大型廣告牌//車體廣告//燈桿掛旗項(xiàng)目周圍主要標(biāo)志點(diǎn)掛條幅 擴(kuò)大社會(huì)影響 有知名度的形象代言人開盤剪彩研討會(huì)//藝術(shù)節(jié)//冠名簽名售書活動(dòng)，晚會(huì)，展銷會(huì) action3資訊全接觸 《攜手同創(chuàng)花園世界報(bào)告》《錦繡生活圖簽》（產(chǎn)品說(shuō)明書）30′電視廣告//廣告雜志 電臺(tái)廣告 銀行回單//郵政專遞 “錦繡會(huì)”物業(yè)通訊 廣告發(fā)布計(jì)劃——媒體宣傳采用多媒體互動(dòng)組合方式。鞏固期：利用老客戶介紹新客戶，把握回頭客。216。 住客專車設(shè)點(diǎn)（地點(diǎn)可選擇錦繡花園后門，如有可能在假日酒店也設(shè)一個(gè)）接送看樓；216。 強(qiáng)化前期的賣點(diǎn)，持續(xù)消費(fèi)者的購(gòu)買熱度，維持市場(chǎng)對(duì)“錦繡森鄰”的持久關(guān)注度，為下一步的銷售高潮打好基礎(chǔ)，積蓄力量。裝修設(shè)計(jì)： 對(duì)玄關(guān)做重點(diǎn)處理 采用白色地板，凸顯華麗、典雅的高檔品味 走廊、陰角處多采用鏡面處理 凸窗處理成可供使用的玻璃桌臺(tái)或可供休憩的沙發(fā) 觀景陽(yáng)臺(tái)：綠化及休閑設(shè)計(jì)，以燈箱片封閉，燈光處理 生活陽(yáng)臺(tái)：設(shè)置涼衣架，綠化 工人房設(shè)計(jì)組合式床柜 少設(shè)置筒型燈，燈膽采用高光型 床、柜不落地，加設(shè)床底、柜底燈光處理細(xì)節(jié)處理：設(shè)清新劑定時(shí)噴霧裝置浴室內(nèi)擺置干花飾品，毛巾、浴巾印制樓盤標(biāo)識(shí)工人房亦有美化而溫馨的處理別致、實(shí)用的飾品，如異型CD架不用換鞋樣板房?jī)?nèi)桌椅、沙發(fā)可供客戶休憩電視播放宣傳資料片保安、清潔人員/服裝、儀表、用語(yǔ)、對(duì)講機(jī)配置6）銷售中心銷售中心外入口廣場(chǎng)按設(shè)計(jì)規(guī)劃完工，水區(qū)加設(shè)投幣式遙控船和直飲水裝置；背板作為大型形象展示燈箱或電視屏；所有展板以燈箱形式制作，沿銷售中心墻面連續(xù)布置，燈箱為內(nèi)嵌式相關(guān)展示均以燈箱做背景處理。4)中心廣場(chǎng)、圍墻、綠化樣板區(qū)全部起用，通過(guò)電瓶車和銷售中心相連。 文案配合：切合主題，有渲染力，避免平淡216。216。216。216。2/對(duì)折/雙面/彩“銀行回單”： 樓體效果圖、位置示意圖、主打戶型平面、主打賣點(diǎn)、展銷期優(yōu)惠折扣、電話、發(fā)展商建議材料：186磅粉紙4）海報(bào)海報(bào)比樓書、折頁(yè)成本低，表現(xiàn)的內(nèi)容可更豐富、活潑用于展銷會(huì)大量派發(fā)，樓書只售樓處派發(fā)尺寸：整版180。 開盤前5天制作好網(wǎng)站（企業(yè)和項(xiàng)目信息），發(fā)布開盤信息；216。工程及銷售準(zhǔn)備工作216。第二階段：形象提升，加溫期推廣時(shí)間： 2002年11月 —2003年3月推廣主線： 逐步從對(duì)企業(yè)的宣傳轉(zhuǎn)到對(duì)項(xiàng)目的宣傳，同時(shí)，預(yù)計(jì)隨著幾個(gè)大的項(xiàng)目的啟動(dòng)，溫江板塊將越來(lái)越為成都人認(rèn)可，此時(shí)的宣傳策略應(yīng)充分注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，在保證板塊宣傳的情況下，開始突出本項(xiàng)目的個(gè)性。我們到底要什么？我們真正需要的是某種身份——某種與真實(shí)自我完全重合的身份” ——喬治以清晰、高質(zhì)的大幅圖片為主，配簡(jiǎn)短、煽情文案分四部分編排：第一部分 流年似水（變遷）第二部分 居住環(huán)境與場(chǎng)所精神（建筑）第三部分 盛世（人文）第四部分 Beautiful Life (生活)主題提示建議——《花園世界報(bào)告導(dǎo)言》：尋找家園，現(xiàn)代人的一個(gè)永恒的主題寧?kù)o的小山莊，清雅的江南水鄉(xiāng)，曾是我們的家我們卻背起行囊在外闖蕩，鄉(xiāng)情不斷地牽引我們但是當(dāng)我們回家的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)我們已不屬于她了，她只給了我們某種歸屬的牽掛，讓我們感嘆俳徊的意義熱鬧的大院，臨街的居民樓，曾是我們的家我們卻要逃離她，并不是因?yàn)槲覀兺烁荆龑?shí)在太嘈雜、太混亂雖然有很多兒時(shí)甜蜜的親情回憶，我們還是要出走集體宿舍和都市里的村莊，曾是我們的家我們心里卻從來(lái)沒(méi)有家園的感覺，只是拿他當(dāng)做人生旅途的客棧。二、具體實(shí)施 8月份，在選定的路牌廣告處，“華新國(guó)際，攜手同創(chuàng)花園世界”和“成都華新國(guó)際，源于錦繡，創(chuàng)新未來(lái)”出街，平面設(shè)計(jì)大氣、精美。 賣點(diǎn)提煉——錦繡花園項(xiàng)目品牌、華新國(guó)際企業(yè)品牌；——“錦繡花園”國(guó)際人文化社區(qū)的姐妹篇，大規(guī)模高尚社區(qū)；——有文化品位的社區(qū)價(jià)值取向和配套設(shè)施；——名副其實(shí)的“森林”家園；——形象突出的建筑造型和比較有風(fēng)格的戶型設(shè)計(jì)；——片區(qū)發(fā)展與升值潛力（與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共享）。216。 建立“錦繡會(huì)”，會(huì)員暫時(shí)以錦繡花園的老業(yè)主為主，體現(xiàn)品牌的凝聚力，“錦繡會(huì)”的服務(wù)是組織會(huì)員喜聞樂(lè)見的社區(qū)活動(dòng)、優(yōu)惠的系列服務(wù)等，特色是體現(xiàn)對(duì)每個(gè)人的關(guān)愛和重視，重新建構(gòu)鄰里街坊的親和文化。 “錦繡花園”是項(xiàng)目品牌，在成都有很高的知名度，如在本項(xiàng)目銷售前期和華新的企業(yè)品牌結(jié)合起來(lái)，放大效應(yīng)，將對(duì)后期銷售有很大的促進(jìn)作用。結(jié)論：216。結(jié)論：216。 全國(guó)地產(chǎn)已進(jìn)入品牌營(yíng)銷時(shí)代，品牌已成為房地產(chǎn)企業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的必由之路，也是利潤(rùn)的必要保證；216。216。付款方式采用靈活和多種付款方式，滿足不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房者的需要。因此，我們建議：216。 目標(biāo)利潤(rùn)及資金運(yùn)作計(jì)劃；216。另外，錦繡花園以前有一批業(yè)主靠出租房子都收獲不小，可以提供一些案例進(jìn)行宣傳。因此，對(duì)這類客戶應(yīng)在廣告宣傳上多下工夫。相應(yīng)的宣傳重點(diǎn)應(yīng)放在加強(qiáng)片區(qū)發(fā)展前景的描述及地盤展示部分，通過(guò)條幅、昭示布、形象墻、售樓中心、樣板房等現(xiàn)場(chǎng)包裝手段，塑造本樓盤形象，形成很強(qiáng)的說(shuō)服力。 將“錦繡森鄰”作為一個(gè)規(guī)模化大型品牌項(xiàng)目進(jìn)行推廣，形成溫江片區(qū)規(guī)模最大的高尚住宅為核心的多功能生活區(qū)；216。項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂(lè)花園、天祥邊城水戀幾個(gè)項(xiàng)目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門檻，促使市場(chǎng)更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場(chǎng)的形成。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)實(shí)地查勘和與貴司的進(jìn)一步溝通后，我司在雙方約定時(shí)段內(nèi)專門針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了信息收集及分析工作，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組成員對(duì)項(xiàng)目的深入研討與整理，現(xiàn)特向貴司提交《溫江項(xiàng)目一期營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告》，供貴司決策時(shí)參考。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，空置率很低。機(jī)會(huì)（O）威脅（T）片區(qū)發(fā)展：成都城市發(fā)展戰(zhàn)略以及溫江政府的重視有利于本片區(qū)的發(fā)展；直接競(jìng)爭(zhēng)：溫江片區(qū)持續(xù)的大規(guī)模開發(fā)，供應(yīng)量很大，對(duì)本項(xiàng)目將形成很大沖擊；可塑性：項(xiàng)目尚處于初始階段，可充分整合資源以最大限度挖掘物業(yè)價(jià)值；市場(chǎng)空缺：本區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品供應(yīng)存在一定稀缺性；森林主題也具稀缺性；潛在競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目推出預(yù)計(jì)在2003年上半年，屆時(shí)周邊市場(chǎng)的幾個(gè)大項(xiàng)目都將可能構(gòu)成威脅；同時(shí)，華陽(yáng)片區(qū)的發(fā)展也會(huì)給本區(qū)域形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。