【正文】 例如：項目會所主題一期藝術、健康二期休閑、運動三期社區(qū)生活內(nèi)部會所功能配套建議功 能內(nèi)容服務中心家政服務、維修室、商務工作間及網(wǎng)吧，物業(yè)管理辦公室兒童游戲室設兒童游戲設施四點半學校兼閱覽室設桌椅、書架，提供書刊免費閱讀健身房設健身器械臺球室設球臺乒乓球室設球臺棋牌室兼多功能室設棋牌桌椅若干，供年青人或老年人娛樂用露天咖啡座設桌椅、太陽傘，結合小型室內(nèi)吧臺，提供茶水、小吃、飲料、酒水等會所外部功能延伸配套建議：功 能餐飲美容美發(fā)中心桑拿、按摩便利店快餐店茶藝室項目智能化有關標準建議——小區(qū)安防智能化系統(tǒng)，包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；紅外線報警系統(tǒng)；戶內(nèi)安防報警系統(tǒng)；——小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括：住戶管理，信息查詢，房產(chǎn)管理，租金和管理費用管理、報表處理，故障報修統(tǒng)計等，水電煤氣三表遠程抄送系統(tǒng)，可以使得物業(yè)管理的效率更高；——住宅智能化系統(tǒng)，包括住宅IC卡門禁系統(tǒng)；——可視對講系統(tǒng)。 宣傳推廣總費用預算包裝費用廣告及活動費用合計約100萬元約500萬元600萬元廣告及活動費用預算2002年8月10月11月2003年3月2003年4月5月6月8月合計廣告及活動費用約50萬元約100萬元約250萬元約150萬元550萬元包裝費用預計項 目費用預計（萬元）①宣傳品樓書家園報告折頁、插頁海報手袋、小禮品網(wǎng)頁VCD及廣告制作合計約3050萬元②地盤包裝模型廣告牌導示牌燈桿彩旗前廣場圍墻、綠化條幅合計約20萬元③其它戶外廣告牌 制作戶外條幅 制作及發(fā)布車體廣告住戶專車合計約40萬元④總計約90110萬元注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)我司以往運作經(jīng)驗估計，僅作參考。 在假日酒店舉辦展銷會，展銷期間享有優(yōu)惠折扣。家園音樂會”，與成都當?shù)厮囆g中心合辦，可以放在中心廣場或小區(qū)內(nèi)森林酒吧里。（第三階段）216。 2003年三月份，舉辦“錦繡森鄰”杯“21世紀為一炮打響，我們認為要在幾方面采取必要的行動：action1廣告（硬廣告計劃開盤前擬訂）：開盤前軟性廣告造勢//并持續(xù)配合開盤期形象廣告與銷售廣告密集發(fā)布//促銷廣告持續(xù)配合//新聞造勢 軟性廣告action2造勢：大型廣告牌//車體廣告//燈桿掛旗項目周圍主要標志點掛條幅 擴大社會影響 有知名度的形象代言人開盤剪彩研討會//藝術節(jié)//冠名簽名售書活動，晚會，展銷會 action3資訊全接觸 《攜手同創(chuàng)花園世界報告》《錦繡生活圖簽》（產(chǎn)品說明書）30′電視廣告//廣告雜志 電臺廣告 銀行回單//郵政專遞 “錦繡會”物業(yè)通訊 廣告發(fā)布計劃——媒體宣傳采用多媒體互動組合方式。鞏固期：利用老客戶介紹新客戶，把握回頭客。216。 住客專車設點（地點可選擇錦繡花園后門，如有可能在假日酒店也設一個）接送看樓；216。 強化前期的賣點，持續(xù)消費者的購買熱度，維持市場對“錦繡森鄰”的持久關注度，為下一步的銷售高潮打好基礎，積蓄力量。裝修設計： 對玄關做重點處理 采用白色地板，凸顯華麗、典雅的高檔品味 走廊、陰角處多采用鏡面處理 凸窗處理成可供使用的玻璃桌臺或可供休憩的沙發(fā) 觀景陽臺：綠化及休閑設計，以燈箱片封閉，燈光處理 生活陽臺：設置涼衣架，綠化 工人房設計組合式床柜 少設置筒型燈，燈膽采用高光型 床、柜不落地，加設床底、柜底燈光處理細節(jié)處理：設清新劑定時噴霧裝置浴室內(nèi)擺置干花飾品，毛巾、浴巾印制樓盤標識工人房亦有美化而溫馨的處理別致、實用的飾品，如異型CD架不用換鞋樣板房內(nèi)桌椅、沙發(fā)可供客戶休憩電視播放宣傳資料片保安、清潔人員/服裝、儀表、用語、對講機配置6）銷售中心銷售中心外入口廣場按設計規(guī)劃完工，水區(qū)加設投幣式遙控船和直飲水裝置；背板作為大型形象展示燈箱或電視屏；所有展板以燈箱形式制作，沿銷售中心墻面連續(xù)布置，燈箱為內(nèi)嵌式相關展示均以燈箱做背景處理。4)中心廣場、圍墻、綠化樣板區(qū)全部起用，通過電瓶車和銷售中心相連。 文案配合：切合主題，有渲染力，避免平淡216。216。216。216。2/對折/雙面/彩“銀行回單”： 樓體效果圖、位置示意圖、主打戶型平面、主打賣點、展銷期優(yōu)惠折扣、電話、發(fā)展商建議材料：186磅粉紙4）海報海報比樓書、折頁成本低，表現(xiàn)的內(nèi)容可更豐富、活潑用于展銷會大量派發(fā)，樓書只售樓處派發(fā)尺寸：整版180。 開盤前5天制作好網(wǎng)站（企業(yè)和項目信息），發(fā)布開盤信息；216。工程及銷售準備工作216。第二階段：形象提升，加溫期推廣時間： 2002年11月 —2003年3月推廣主線： 逐步從對企業(yè)的宣傳轉到對項目的宣傳，同時，預計隨著幾個大的項目的啟動，溫江板塊將越來越為成都人認可，此時的宣傳策略應充分注意競爭對手的動向，在保證板塊宣傳的情況下，開始突出本項目的個性。我們到底要什么？我們真正需要的是某種身份——某種與真實自我完全重合的身份” ——喬治以清晰、高質(zhì)的大幅圖片為主，配簡短、煽情文案分四部分編排：第一部分 流年似水（變遷）第二部分 居住環(huán)境與場所精神（建筑）第三部分 盛世（人文）第四部分 Beautiful Life (生活)主題提示建議——《花園世界報告導言》：尋找家園，現(xiàn)代人的一個永恒的主題寧靜的小山莊，清雅的江南水鄉(xiāng)，曾是我們的家我們卻背起行囊在外闖蕩，鄉(xiāng)情不斷地牽引我們但是當我們回家的時候，卻發(fā)現(xiàn)我們已不屬于她了，她只給了我們某種歸屬的牽掛，讓我們感嘆俳徊的意義熱鬧的大院，臨街的居民樓，曾是我們的家我們卻要逃離她，并不是因為我們忘了根本，而她實在太嘈雜、太混亂雖然有很多兒時甜蜜的親情回憶，我們還是要出走集體宿舍和都市里的村莊，曾是我們的家我們心里卻從來沒有家園的感覺，只是拿他當做人生旅途的客棧。二、具體實施 8月份，在選定的路牌廣告處，“華新國際，攜手同創(chuàng)花園世界”和“成都華新國際，源于錦繡，創(chuàng)新未來”出街，平面設計大氣、精美。 賣點提煉——錦繡花園項目品牌、華新國際企業(yè)品牌；——“錦繡花園”國際人文化社區(qū)的姐妹篇，大規(guī)模高尚社區(qū)；——有文化品位的社區(qū)價值取向和配套設施；——名副其實的“森林”家園；——形象突出的建筑造型和比較有風格的戶型設計；——片區(qū)發(fā)展與升值潛力（與競爭對手共享）。216。 建立“錦繡會”，會員暫時以錦繡花園的老業(yè)主為主，體現(xiàn)品牌的凝聚力，“錦繡會”的服務是組織會員喜聞樂見的社區(qū)活動、優(yōu)惠的系列服務等，特色是體現(xiàn)對每個人的關愛和重視，重新建構鄰里街坊的親和文化。 “錦繡花園”是項目品牌，在成都有很高的知名度，如在本項目銷售前期和華新的企業(yè)品牌結合起來，放大效應，將對后期銷售有很大的促進作用。結論：216。結論：216。 全國地產(chǎn)已進入品牌營銷時代，品牌已成為房地產(chǎn)企業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的必由之路，也是利潤的必要保證；216。216。付款方式采用靈活和多種付款方式，滿足不同經(jīng)濟實力購房者的需要。因此，我們建議：216。 目標利潤及資金運作計劃；216。另外，錦繡花園以前有一批業(yè)主靠出租房子都收獲不小，可以提供一些案例進行宣傳。因此，對這類客戶應在廣告宣傳上多下工夫。相應的宣傳重點應放在加強片區(qū)發(fā)展前景的描述及地盤展示部分，通過條幅、昭示布、形象墻、售樓中心、樣板房等現(xiàn)場包裝手段，塑造本樓盤形象，形成很強的說服力。 將“錦繡森鄰”作為一個規(guī)?；笮推放祈椖窟M行推廣，形成溫江片區(qū)規(guī)模最大的高尚住宅為核心的多功能生活區(qū)；216。項目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成。在此基礎上，經(jīng)實地查勘和與貴司的進一步溝通后，我司在雙方約定時段內(nèi)專門針對該項目進行了信息收集及分析工作，經(jīng)過項目組成員對項目的深入研討與整理，現(xiàn)特向貴司提交《溫江項目一期營銷策劃執(zhí)行報告》，供貴司決策時參考。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。機會（O）威脅（T）片區(qū)發(fā)展：成都城市發(fā)展戰(zhàn)略以及溫江政府的重視有利于本片區(qū)的發(fā)展；直接競爭：溫江片區(qū)持續(xù)的大規(guī)模開發(fā)，供應量很大，對本項目將形成很大沖擊；可塑性：項目尚處于初始階段，可充分整合資源以最大限度挖掘物業(yè)價值；市場空缺：本區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品供應存在一定稀缺性；森林主題也具稀缺性；潛在競爭：本項目推出預計在2003年上半年，屆時周邊市場的幾個大項目都將可能構成威脅；同時，華陽片區(qū)的發(fā)展也會給本區(qū)域形成競爭壓力。