【正文】 90000＝ 78 / 42結(jié)束語本公司極其重視此次對大廈物業(yè)管理服務(wù)方案的編制，真誠希望能夠為大廈提供物業(yè)管理服務(wù)。 商場水電費：120/3000M2247。 各類測試費用：8000元/月168。 電池、手套等易耗品：500元/月總計：500元/月（4） 保潔綠化費用168。 保險費用：5000元/月168。 服裝費：54000元/年＝5000元/月168。3 大廈周邊樓盤物業(yè)管理費調(diào)研情況為了使大廈的物業(yè)管理費測算既符合大廈實際情況又與市場行情相符，我們對大廈周邊樓盤的物業(yè)管理費情況進行了調(diào)研，現(xiàn)詳列如下，以供參考。我們將根據(jù)大廈實際情況，制訂各類型的應(yīng)急預(yù)案，并定期組織相應(yīng)演練，確保大廈管理服務(wù)的正常進行。 考慮到小陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓林立，商業(yè)網(wǎng)點相對缺少的特點。此外，接待服務(wù)人員在日常的管理和服務(wù)工作時應(yīng)時時處處注意不露聲色的留意各種異常的異常動態(tài)，當好安全服務(wù)的有心人。 見縫插針合理安排：大堂作為賓客集散的樞紐，迎來送往十分繁忙。電梯乘運員包括專用客梯的迎客乘運服務(wù)、客貨兩用梯的客貨運輸服務(wù)等。 為撥打投幣電話的賓客提供硬幣兌換服務(wù)。 為往來賓客提供留言服務(wù)。同時，該崗位的設(shè)置能夠體現(xiàn)大廈的管理檔次。 接待服務(wù)的主要內(nèi)容 提供各商家企業(yè)辦公室地點花卉租賃業(yè)務(wù)及花卉養(yǎng)植咨詢服務(wù)。 保持土壤疏松通透，無雜草、無積水，根據(jù)植物品種生長特性及時施肥。按時開花結(jié)果，球、籬、地被生長茂盛、無缺枝、空擋。 學(xué)好種花、養(yǎng)花、擺花、插花知識，提高花飾技藝，并向客戶宣傳講授，爭取客戶配合，共同做好花飾工作。 搬運花卉時，要注意保護花卉株形姿態(tài)不受損和注意場地衛(wèi)生，盡量減少花泥和污物的散落。噴藥時，在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，藥先行小量噴施試驗后才大量施用，既做到除病滅蟲又保證花卉生長不受害。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木、澆水。4 綠化服務(wù)綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。保持無積水、無污漬、無污泥、無煙蒂。外墻面磚表面干凈明亮，無灰塵污垢。 便器定時消毒、定時噴灑洗滌劑，保持室內(nèi)空氣清新無異味。 定期疏通室外下水道、保持干凈暢通。 各類設(shè)施、設(shè)備，如消防設(shè)備、燈具等定期清潔，保持干凈整潔、無灰塵。 公共區(qū)域的清潔要求在保養(yǎng)期間，在保養(yǎng)區(qū)域豎立指示牌或圍欄以防客人跌滑，大堂石材的保養(yǎng)在客戶入駐前，應(yīng)做一次徹底的保養(yǎng)，以防污物滲入，造成永久色差。因此，大廈在積極推出清潔保潔服務(wù)的各項規(guī)章制度和工作計劃的同時，還將加強了監(jiān)督檢查環(huán)節(jié)，并使這項工作日?；?、制度化。 清潔保潔工作的主要措施對大廈清潔保潔工作，我們擬具體從外委隊伍建設(shè)和清潔保潔服務(wù)的標準化、規(guī)范化、制度化建設(shè)方面著手，主要內(nèi)容包括：— 保潔服務(wù)的主要內(nèi)容3 清潔保潔服務(wù)清潔保潔服務(wù)是物業(yè)管理工作中的重要組成部分，尤其是綜合型的甲級商務(wù)寫字樓。 加強對裝修施工人員及裝修物品的進出管理，做好大廈安全防范工作。 明確裝修規(guī)定、裝修辦理手續(xù)、裝修禁止行為、裝修注意事項，并將各項內(nèi)容明確告知裝修客戶，要求客戶在裝修過程中嚴格遵守相關(guān)規(guī)定。 在免保期內(nèi)，及時將發(fā)現(xiàn)的問題與施工方聯(lián)系，落實整改。 控制設(shè)備完好，對污水系統(tǒng)進行運行的巡視、記錄。 消防水系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)）按消防部門和管理處操作規(guī)程，實行定期由受消防培訓(xùn)的專業(yè)操作工，進行放水試驗。 確保電梯內(nèi)設(shè)施（照明、通風(fēng)、通訊、報警按鈕等）完好。 電梯發(fā)生故障及時通知專業(yè)公司搶修。 進駐初始階段增加到各辦公室巡檢，檢查插座等使用情況。 保證不間斷供電，出現(xiàn)故障應(yīng)立即組織技術(shù)人員排除。 有關(guān)技術(shù)人員持證上崗，按國家標準進行變配電操作、日常保養(yǎng)和運行管理。 房屋及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù) 房屋及配套建筑物的維修保養(yǎng) 配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。 道路交通管理方案對大廈的車輛管理，將重點突出以下幾方面：— 制定切實可行的管理制度及運行方案我公司進駐現(xiàn)場后，首先會進行調(diào)查摸底，合理規(guī)劃地面及地下停車場庫的使用管理，防止亂停、亂放。 保安人員的定期和演習(xí)制度。消防中心值班室是火警預(yù)報、信息通訊中心，值班員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴肅認真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運行情況記錄。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報警、發(fā)出火災(zāi)信號和確定安全疏散指令等的機構(gòu)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班，并做好值班記錄。我公司在大廈所在的小陸家嘴區(qū)域管理著多個樓盤，在我公司多年的物業(yè)管理實踐過程中，與該區(qū)域行業(yè)主管部門以及公安、交警、城管等政府部門建立了良好的協(xié)作關(guān)系。然而，在“全員皆崗”、“寓安全于服務(wù)中”的思想指導(dǎo)下，我們將要求處處都有以其它更為自然隨意的形式體現(xiàn)出來的無形安保崗位。因此，我們將多方聽取客戶意見，針對于不同人員，采取不同管理措施。 確保技防到位，大廈各重要部位都設(shè)有24小時嚴密監(jiān)控系統(tǒng)，中央控制室通過集群電話和對講機與巡視安保員保持聯(lián)絡(luò)，以便隨時掌握情況。我們對大廈的安全管理，擬采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。 車輛管理情況復(fù)雜，決定了交通組織的前瞻性大廈建筑設(shè)計共安排停車位365輛，其中地上可以停車18輛。 機密性與開放性的統(tǒng)一，決定了安保工作的綜合性大廈作為集機密性和開放性為一體的綜合性大廈，那么它的安全保衛(wèi)工作就必然要與其自身特點和有利于其功能發(fā)揮的要求相適應(yīng)。我司對小陸家嘴地區(qū)、以及上海市各部門機構(gòu)均建立了良好的公共關(guān)系。此外，還將擬定招聘計劃，篩選適當?shù)纳暾埲?，安排面試、?fù)試，并按工作先后錄用。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，我司將以備忘錄的形式將問題登記后交給委托方進行備忘。 接管驗收標準和驗收方法 無論是房屋主體或設(shè)施以缺陷整改結(jié)束、復(fù)驗全部合格后才能接收，并接受委托方移交的鑰匙和部分的看管責(zé)任。2 物業(yè)接管驗收 接管驗收的準備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、客戶進駐前，我司將及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。早期介入強/弱電設(shè)備能源節(jié)省計劃停車場系統(tǒng)給排水系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備電信設(shè)備物業(yè)管理前期服務(wù)設(shè)備設(shè)施接管驗收房屋土建接管驗收接管驗收準備工作物業(yè)接管驗收工程遺留問題解決資料的接管驗收鑰匙的接管驗收物業(yè)管理前期服務(wù)準備程序進駐準備裝修指南員工招聘上崗培訓(xùn)流程設(shè)計規(guī)章制度管理預(yù)算工作計劃對外聯(lián)絡(luò)項目保險用戶手冊管理公約1 早期介入早期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足客戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。 對員工隊伍素質(zhì)從嚴把關(guān)要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。 完善“面子”工程，確保環(huán)境面貌與大廈檔次相匹配客戶進入大廈首先能夠體會的是大廈環(huán)境。在做好大廈的安全管理的同時，又使賓客感受到親切的氛圍。 建立通暢有效的溝通渠道我公司在大廈的物業(yè)管理服務(wù)過程中，將在大廈開發(fā)商、大廈租售部、關(guān)鍵客戶、眾多客戶之間建立良好的通暢有效的溝通渠道。 強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進 緊密圍繞“使客戶稱心滿意”的核心理念對關(guān)鍵客戶重點關(guān)注，提供所需服務(wù)我公司的管理質(zhì)量同外資公司在境內(nèi)管理的物業(yè)相比可說毫不遜色，我們的管理成本卻遠較境外物業(yè)公司低。我公司承擔(dān)大廈管理服務(wù)項目的優(yōu)勢 我公司是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)率先推行ISO9000標準質(zhì)量認證的企業(yè)之一，我們按照質(zhì)量體系運行要求，建立了一套涵蓋所有設(shè)施設(shè)備和崗位的各種規(guī)章、制度、職責(zé)，以文件化、標準化的管理模式，使各項工作都在ISO9000國際質(zhì)量管理體系的監(jiān)控下進行，能夠充分保證我公司的服務(wù)品質(zhì)。我們在堅持國際化管理水準的同時，實行本地化的收費標準，這也是我公司具有的優(yōu)勢。 倡導(dǎo)“以客戶需求為中心”的管理思想建立以客戶需求為導(dǎo)向的服務(wù)方向鏈 確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化對于開發(fā)商，我們將實施“管理報告制度”，定期如實向開發(fā)商報告物業(yè)管理服務(wù)費的收支使用情況以及維修、治安、保潔、綠化等各專項工作的運作情況，真正做到使開發(fā)商掌握大廈管理狀態(tài)及各項費用開支情況。我們將在 “寓安全于服務(wù)”的思想指導(dǎo)下，抓好全員安全管理，在嚴密防范的同時，寓安保工作于隨意自然的隱跡無形之中，促進安保工作服務(wù)化，既充分保證機密性所需的嚴密防范，又適應(yīng)開放性所要求的寬松氣氛。整潔優(yōu)美的環(huán)境等于是大廈的“臉面”，我們將致力于不斷完善保潔與綠化養(yǎng)護工作，做到“室內(nèi)無灰塵，室外無垃圾”，做到“四季常綠、花卉點綴”。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。我們將著眼于以下幾方面的工作： 成立項目小組簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成大廈項目小組，先行到位，開展前期介入工作。 物業(yè)接管小組由我公司各部門業(yè)務(wù)骨干及大廈的管理人員組成，負責(zé)各分項的驗收接管。 資料的接管驗收 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 相關(guān)記錄和備忘錄交公司相關(guān)部門歸檔，長期保存。我司通過多年各類型物業(yè)管理實踐和對不同層次員工進行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套具有特色的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。我們將運用自身的優(yōu)勢代表大廈與所在地政府部門及時溝通協(xié)調(diào)相關(guān)事項，為今后管理工作打下較好的公關(guān)基礎(chǔ)，同時確保各類需審批、評定手續(xù)的完整有序。也就是說，大廈的安保工作，既要保證大廈內(nèi)具有一定機密性的客戶日常業(yè)務(wù)的的安全、正常開展，又要讓大廈客戶和出入賓客感受到在普通賓館、飯店、酒樓等高度開放的場所里消費或工作時所能感受到的祥和氣氛。從大廈整個建筑體量及使用功能來看，這些停車位數(shù)量與滿足大廈客戶及賓客車輛停放需求之間可能會有一定差距。根據(jù)上述原則，我們提出以下設(shè)想：—此外，大廈還采用各種預(yù)警設(shè)施，與人防力量互相補充，共同構(gòu)成嚴密的安全網(wǎng)絡(luò)，外松內(nèi)緊，加強防范，從而有效發(fā)揮二者的綜合優(yōu)勢。對于商務(wù)辦公人士，我們將盡可能營造一種較為寬松的商務(wù)氛圍；對于關(guān)鍵客戶的快遞要求，因其機密性，我們將與其共同協(xié)商確定外來人員放行范圍。不言而喻，要真正做到機密性與開放性的矛盾統(tǒng)一，僅靠專職的安保、技保的力量而忽視各類服務(wù)中的全員安全意識是遠遠不夠的。在對大廈的管理過程中，我們將進一步加強與這些部門的溝通聯(lián)系，尋求必要的支持和幫助，從而有力地保障大廈的安全運作。值班人員應(yīng)忠于職守，認真工作。 管理好管轄區(qū)域內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。 管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。 定期開展消防安全檢查制度。作為物業(yè)管理方應(yīng)定期組織安保人員進行消防演練，以提高安保人員的實際作戰(zhàn)能力。同時，建立完善地管理制度，確保大廈的停車秩序。 進行車輛進出指引因大廈周邊區(qū)域內(nèi)部道路復(fù)雜，賓客來往行車可能不便，為解決這一問題，我公司將設(shè)立專職車輛管理指引員，對車輛進出進行指引，以方便賓客，給賓客一種人性化服務(wù)的體會。 必須全天候運作，零故障要求由于大廈的業(yè)務(wù)將十分繁忙，大廈內(nèi)的水電供應(yīng)、內(nèi)外照明、垂直運輸、空調(diào)新風(fēng)、安全監(jiān)控、消防報警等等必須保證全天侯運作。 定期保養(yǎng) 遵照公司對設(shè)備管理以防為主、養(yǎng)重于修的指導(dǎo)思想，制訂出各類設(shè)備的中、長期保養(yǎng)維修計劃，并嚴格按計劃操作。 設(shè)備建檔 對所有設(shè)備及大廈的結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況，建立基本資料及維修保養(yǎng)檔案，并作動態(tài)跟蹤，及時記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容。 做好季節(jié)性養(yǎng)護工作，確保大廈內(nèi)干燥、通風(fēng)，雷雨季節(jié)對避雷設(shè)施的完整有效性重點進行巡查。 空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng) 生活水箱定期清洗，并由為衛(wèi)生部門進行檢測，要求符合標準。以確保設(shè)備