【正文】 由于該項目工程施工較為復雜，因此在工程實施進程中，一是要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實資金供應計劃；三要及時與設計部門溝通，分析解決技術難題，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。項目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設計規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為XX市知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。 銷售不確定性風險隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風險。市場風險：市場是決定項目可行性最主要的因素。100%= %項目靜態(tài)財務分析（損益情況）序號項目指標金額（萬元）說 明1銷售收入02總成本總投資營銷、廣告費0萬元2%財務費用3000(1＋%)230003稅金及附加0%4利潤總額5所得稅額33%6稅后利潤 7投資利潤率247。三、資金平衡計劃：見下表時間資金投入(萬元)資金來源(萬元)2004年810月前期投入(土地、報建費用、設計費用、廣告費用等)3800自有資金38002004年11月2005年1月一期基礎及地下室工程及1000承建單位墊資10002005年25月一期主體工程3200收取預定金205銀行貸款30002005年611月一期裝飾及安裝工程9000收取售樓款14620二期主體工程10002005年122006年3月二期裝飾及安裝工程900收取售樓款8751三期基礎及主體工程9002006年49月三期裝飾及安裝工程918收取售樓款5854總計2071837230第八章 效益分析一、銷售收入、銷售稅金及附加估算:銷售收入: 項 目面積（㎡）售價（元）合計（萬元）住宅17503567商鋪4900車位只銷售105個車位中的50個車位5250青少年宮活動中心1600合 計銷售稅金及附加根據(jù)國家有關稅收政策,本項目應繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加, %。 工程報建費用明細表 表71序號費用名稱收費標準金額(萬元)備注1城市公用設施配套費14256%+10906%+9733%2工程承包合同鑒證費800‰3招標代理費800‰4勞?；?00%5質監(jiān)費 8001‰6白蟻防治費 7墻改基金 8散裝水泥專項基金 29碴土運輸保潔費 10破占道費11水土保持規(guī)費12工程交易服務費800‰13人防費㎡2%1400元/㎡+9元/㎡合計折合137元/m2 項目投資估算表 表72序號費用名稱計算依據(jù)或定額標準估算金額（萬元）備注一土地費2604二工程費用26041土建工程㎡850元/㎡多層(+)800元/㎡2000元/㎡地下室按2000元/㎡2電氣工程商場 ㎡70元/㎡住宅等 50元/㎡3高壓配電6000KVA4204給排水㎡305消防工程費㎡100元/㎡30元/㎡6集中空調㎡150元/㎡7弱電工程㎡30元/㎡8地下室、裙樓通風㎡50元/㎡9商場裝飾工程㎡800元/㎡10室外工程300三設備費用7501電梯9臺30萬元270普通電梯6臺觀光梯2臺貨梯1臺2自動扶梯16臺30萬元480每層4臺4層四其它費用1勘察費12可研及評估費2‰3設計費204開發(fā)管理費3%5工程監(jiān)理費%6環(huán)保評估費27施工圖審查費800‰五相關 報建費詳見上表六不可預見費5%工程費的5%合計總投資二、資金籌措：, 在項目預售前，即項目完成主體結構前，需投入土地費、報建費、可研及設計費、土建工程費等資金約8000萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。（2）效應招商根據(jù)本項目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點，從目標客戶資料中，按知名度、影響力、號召力、形象度及銷售額等幾方面考慮重點篩選客戶，而后重點出擊招商，采用相應的優(yōu)惠條件進行招商，爭取重點客戶進場，利用重點客戶的駐場作為賣點和炒點，吸引其他客戶進場，從而達到推動招商進程的目的。商業(yè)廣場要經(jīng)營得好, 還要求商業(yè)廣場經(jīng)營者有連續(xù)不斷地策劃組織各類節(jié)慶活動的能力。此方式可以盡快回籠資金、消化所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉率，盡快獲得投資回報收益。四、 建設進度計劃為了加強工程建設步伐，在確保工程質量的前提下、加強關鍵線路進程的各項管理工作，編制好施工組織設計、搞好安全施工，以使項目盡快竣工受益。E. 根據(jù)植物分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設置專用通氣立管。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高層積小高層部分由地下儲水池通過加壓水泵提升到屋頂水箱供水。故將所要建立的回歸方程設置為：Y＝a+bX1728＝a＋ ①1900＝a＋ ②1800＝a＋ ③1700＝a＋ ④計算得到： Y＝，代入公式得Y＝＝。二、銷售情況預測項目預計十月份動工，2005年4月份左右即可拿到預售許可證開始對外銷售。同時考慮到老城區(qū)較為成熟的配套環(huán)境以及人們的地域情結，該區(qū)域在XX市民心目中有一定的親和力和吸引力。(3).由于緊靠項目，A項目的啟動對本項目而言形成了直接的威脅。機會：(1).本項目居住規(guī)模人口數(shù)約2000人，加上周邊學校，汽車站流動人群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來充足人氣。(3).景觀優(yōu)勢：從空中鳥瞰本項目，高達45%的綠地率和戶外12000 m2的生態(tài)山林呈現(xiàn)出一片都市綠洲的勃勃生機；本項目沿襲了青少年科普樂園的“文化”氣質，使本項目保持著濃厚的“書香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和別具心裁的建筑風格，使項目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標志性建筑物，引領人們一種新的生活體驗。相應的商業(yè)和其他配套環(huán)境基礎一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅開發(fā)為主且價格差異不是很大。③、產(chǎn)業(yè)結構調整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。XX省統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料表明， %的居民對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意集中反映在住房面積小，地理位置欠佳，環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費占城鎮(zhèn)居民消費支出的第二位，%的居民有購房意向。增長1倍。②.立項規(guī)劃影響：堅決剎住各種形象工程，停止建設大廣場、高爾夫球場 、行政辦公樓、培訓中心、會展中心、大學城等項目，加大規(guī)劃審批力度，嚴格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來越大。他關系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。其中企業(yè)家信心指數(shù)160點，預計二季度將保持這個水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)150點，預計二季度提高到160點。由浙江XX實業(yè)有限公司投資3億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳；；而上?！盭X花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了XX新城。而優(yōu)質寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高,故持續(xù)走強。前5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，大