【正文】 為了有效協(xié)調(diào)管理和控制類(lèi)似的眾多現(xiàn)象，天河城在與租戶(hù)簽訂合同的時(shí)候，將對(duì)租戶(hù)的管理要求寫(xiě)入合同。只要有手冊(cè)就知道怎么辦事，只要交到窗口就立即可以把事辦好。在寸土寸金的天河城，通過(guò)壓縮管理用房，清退施工占用場(chǎng)地等多種措施，清理出 4200平方米可用于倉(cāng)儲(chǔ)的場(chǎng)地。楊敬玉舉例說(shuō)，租戶(hù)反映比較突出的問(wèn)題是倉(cāng)庫(kù)的使用。便在二樓開(kāi)店，一樓也要有門(mén)面”，愿意到天河城六樓營(yíng)業(yè)。 母公司廣東天貿(mào)下達(dá)給天河城物業(yè)管理公司董事長(zhǎng)楊敬玉的一個(gè)“輕松又麻煩”的任務(wù)是：物業(yè)公司對(duì)母公司不承擔(dān)贏利義務(wù)，但物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)所得的每一分錢(qián)都必須投入到天河城的日常運(yùn)營(yíng)管理中，而且，這種投入必須慎之又慎，必須要保證天河城的租金收益穩(wěn)步提高。由于此前這里是個(gè)電子市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次比較低，漸漸跟不上消費(fèi)需求，天河城管理方現(xiàn)打算將其改造成3C賣(mài)場(chǎng)，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)高端數(shù)碼、 IT產(chǎn)品，更換一批產(chǎn)品、品牌和經(jīng)營(yíng)商戶(hù)。就算是消費(fèi)欲望比較遲鈍的男性，他在走進(jìn)天河城后，消費(fèi)心理也可能發(fā)生變化。 雖然沒(méi)有權(quán)威聲音說(shuō)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一是 MALL良性發(fā)展的必備條件，但天河城一直堅(jiān)持“只租不售”原則，這樣投資方可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。 模式：商鋪產(chǎn)權(quán)不容分割 ? 要使商場(chǎng)有統(tǒng)一的規(guī)劃和完善的管理，購(gòu)物中心商鋪產(chǎn)權(quán)不容分割，商鋪只能租不能賣(mài)，這是天河城物業(yè)管理公司 10余年經(jīng)營(yíng)得出的智慧。 MALL應(yīng)選址何處？ 楊敬玉董事長(zhǎng)介紹，北美國(guó)家的購(gòu)物中心選址都在地廣人稀的郊區(qū)，那里是多條高速公路的交匯點(diǎn)，一般緊鄰機(jī)場(chǎng)。于是，“大規(guī)模、上檔次、多功能、高品位”成了天河城廣場(chǎng)在規(guī)劃上的定位。可以說(shuō)，做好上升期潛在租戶(hù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)工作是保持購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)水平和上升勢(shì)頭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一個(gè)可以調(diào)節(jié)這兩者之間矛盾的辦法是靈活設(shè)置租賃方式。當(dāng)然，這種選擇包括對(duì)外招商和自營(yíng)主力店兩種。當(dāng)然，創(chuàng)新期的任務(wù)不僅僅是租戶(hù)組合調(diào)整。所以，也可以將天河城的實(shí)驗(yàn)期歸并到一般購(gòu)物中心的調(diào)整期。在這些店陸續(xù)開(kāi)業(yè)的過(guò)程中，其火爆程度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)調(diào)整前的水平。 ? 在方案形成之后，天河城首先進(jìn)行重點(diǎn)區(qū)域?qū)嶒?yàn)，以確定調(diào)整力度。關(guān)于這個(gè)觀點(diǎn)，品牌派也沒(méi)表示反對(duì)?；仡櫘?dāng)時(shí)天河城的情況，非品牌租戶(hù)多，麻雀鋪較多，創(chuàng)業(yè)戶(hù)也不少，解決了出租率和部分照顧了租金水平，卻給以后的租戶(hù)調(diào)整了難度。 購(gòu)物中心租戶(hù)調(diào)整的創(chuàng)新管理 ? 禹來(lái)（ 20xx）認(rèn)為在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）的過(guò)程中，租戶(hù)組合是最重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。例如，天河城百貨所在的位置并不好，分布在二樓、三樓、五樓和七樓。這令到業(yè)主可以根據(jù)商場(chǎng)功能和品牌組合的需要選擇商家，同時(shí)還能兼顧物業(yè)的租金收益。當(dāng)時(shí)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)十分有趣的現(xiàn)象，當(dāng)人們叫出租車(chē)時(shí)，說(shuō)要去天河城，司機(jī)會(huì)一面茫然，待客人改口說(shuō)去吉之島，司機(jī)會(huì)立刻開(kāi)車(chē)，一副老馬識(shí)途的樣子。四個(gè)月后，另一家主力店吉之島開(kāi)業(yè)。兩家主力店中，天河城百貨面積要大一些，銷(xiāo)售總額更高，毛利率稍低；吉之島則單位面積銷(xiāo)售更強(qiáng)，毛利率高一些。天河城百貨是大型百貨公司，而吉之島則是大型綜合超市 (GMS)；天河城百貨重點(diǎn)在時(shí)尚白領(lǐng)階層消費(fèi)，吉之島天貿(mào)則以提供家庭日常生活用品為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。上世紀(jì)90年代前期，廣州南方大廈還是廣州市最好的百貨公司品牌之一，在零售市場(chǎng)中有著極高知名度，擁有大批的消費(fèi)者和供應(yīng)商，最為寶貴的是，它還擁有一批了解市場(chǎng)，知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)都相當(dāng)豐富的經(jīng)營(yíng)管理人才。天河城百貨由天河城投資經(jīng)營(yíng)，吉之島由天河城參股經(jīng)營(yíng)，它們是天河城的兩根頂梁柱。我國(guó)法制尚未健全，購(gòu)物中心部分拆散出售后，將來(lái)物業(yè)如何維護(hù)，也會(huì)是開(kāi)發(fā)商面臨的一個(gè)難題。而開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心資金壓力巨大，光靠自有資金和一些銀行短期信貸往往無(wú)濟(jì)于事。從硬件角度而言，要建成購(gòu)物中心要似乎并不困難，但建成之后的購(gòu)物中心如何在經(jīng)營(yíng)中盈利甚至生存，卻是一個(gè)難題。因此，一般情況下，將地鐵人流直接接入項(xiàng)目的 B1層是較為適宜的方式。 要注意接入通道的寬度問(wèn)題 。 ? 外部廣場(chǎng)塑造綠蔭停車(chē)場(chǎng)，四通八達(dá)的人行道有效組織八方人流就近進(jìn)入廣場(chǎng)。 ? 相關(guān)鏈接：北京新世界中心一期地下過(guò)街通道直接連接 B1層超市入口，二期地下過(guò)街通道直接連接 B1層商業(yè)部分就是這方面的代表性案例。 什么是“融合”：“融合”是指項(xiàng)目與周邊交通設(shè)施的直接連接，一般通過(guò)出口、入口或通道方式，將項(xiàng)目?jī)?nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)與外部交通環(huán)境融合成一個(gè)系統(tǒng)。創(chuàng)新期最重要的特征是在保持出租率的前提下，出現(xiàn)了一個(gè)功能組合和品牌組合改進(jìn)明顯、賣(mài)場(chǎng)形象和外觀形象變化明顯以及為租戶(hù)服務(wù)水平和為顧客服務(wù)水平提升明顯的“新”購(gòu)物中心。如果不在租金水平和現(xiàn)有租戶(hù)的租期之間做好平衡，無(wú)疑會(huì)加大以后租戶(hù)調(diào)整工作的難度。 ? （ 2）應(yīng)充分重視次主力店的配置。 購(gòu)物中心的租戶(hù)調(diào)整策略 ? 在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的過(guò)程中，租戶(hù)組合是最重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。 ? 事實(shí)上，大多數(shù)失敗的購(gòu)物中心都很難走過(guò)一年的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期這個(gè)坎。從此之后，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)將進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的冷場(chǎng)期。這個(gè)試業(yè)的時(shí)間安排在正式開(kāi)業(yè)之前的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，在此期間，所有商家和相關(guān)資源均需全部到位，以開(kāi)業(yè)的姿態(tài)啟動(dòng)一切相關(guān)工作，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)商場(chǎng)硬件、軟件各個(gè)環(huán)節(jié)的全面的、實(shí)踐性的檢驗(yàn)。因此，在開(kāi)業(yè)階段，保持一個(gè)理想的開(kāi)業(yè)率是非常重要的；一個(gè)合適的開(kāi)業(yè)率，已經(jīng)成為購(gòu)物中心能否開(kāi)業(yè)的前提。 成功實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)開(kāi)業(yè) ? 實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，是一個(gè)購(gòu)物中心在運(yùn)作過(guò)程中的一件大事，是一個(gè)階段的結(jié)束與另一個(gè)新階段的開(kāi)始。 ? （ 5）方式五：開(kāi)發(fā)商與業(yè)主會(huì)的公共關(guān)系維護(hù)方案 ? 開(kāi)發(fā)商在業(yè)主會(huì)成立后除了定期舉行見(jiàn)面會(huì)議外，還應(yīng)該舉行一些酒會(huì)或特定節(jié)假日的慶?；顒?dòng)來(lái)維護(hù)與業(yè)主間的公共關(guān)系，以此建立更好的溝通橋梁。 ? （ 2）制定認(rèn)識(shí)系統(tǒng)及推廣計(jì)劃 ? 指在開(kāi)業(yè)前制定購(gòu)物中心業(yè)態(tài)認(rèn)識(shí)系統(tǒng)，使消費(fèi)者能深刻認(rèn)識(shí)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)功能、分布、定位和組合方式，另外制定向消費(fèi)者進(jìn)行促銷(xiāo)推廣的計(jì)劃。 ? （ 2）二類(lèi)收入：日?；A(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)用收入 ? 設(shè)定每月、每季、每年的管理費(fèi)收入與原計(jì)劃收入的差額的計(jì)算模型，其結(jié)果可作為每一個(gè)主力店、次主力店和專(zhuān)賣(mài)零售商的支付信用陰晴表，從而為針對(duì)不同信譽(yù)的零售商制定不同管理辦法提供支持點(diǎn)。 3. 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前后營(yíng)運(yùn)管理成本核算結(jié)構(gòu)設(shè)置 ? （ 1）一類(lèi)預(yù)算：基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)開(kāi)支 ? 指電梯、空調(diào)設(shè)施、消防等日常維護(hù)的開(kāi)支預(yù)算。 3. 項(xiàng)目規(guī)范提升期的運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)： ? （ 1）多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)一站式超值服務(wù)； ? （ 2）以商鋪為主要“經(jīng)營(yíng)”對(duì)象，將商鋪?zhàn)饨鹱鰹橹饕杖雭?lái)源，采取靈活多樣的計(jì)、收租方式，嚴(yán)格末位淘汰和違紀(jì)淘汰等管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)租金收入不斷遞增的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)； ? （ 3）規(guī)范的商鋪招商與質(zhì)量管理體系、注重“生態(tài)效應(yīng)”、追求客流最大化； ? （ 4）租戶(hù)在各自經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域及范圍內(nèi)可完全獨(dú)立運(yùn)作、自我經(jīng)營(yíng)，但必須建有統(tǒng)一的購(gòu)物中心會(huì)員管理體系，實(shí)現(xiàn)租戶(hù)會(huì)員信息的充分共享； ? （ 5）提供多種主題、多種方式的購(gòu)物中心整體宣傳促銷(xiāo)活動(dòng)； ? （ 6）進(jìn)行購(gòu)物中心統(tǒng)一的租戶(hù)獎(jiǎng)懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶(hù)與商品的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)、提升租戶(hù)服務(wù)的質(zhì)量； ? （ 7）提供多種銷(xiāo)售收款方式，注重多種方式共存、互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)信息服務(wù)、數(shù)據(jù)積累和分析； ? （ 8）嚴(yán)格法制教育和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，創(chuàng)建企業(yè)誠(chéng)信品牌與良好公眾形象。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面四個(gè)方面的基礎(chǔ)。 2. 實(shí)施商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理理念 ? 購(gòu)物中心的“統(tǒng)一管理”理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管?！敖y(tǒng)一招商管理”要求對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行品牌審核管理并建立租約管理。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開(kāi)發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。 4. 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程信息化管理的要點(diǎn)： ? （ 1）為 MALL的經(jīng)營(yíng)管理及租戶(hù)的管理提供一體化解決方案；（ 2）提供租戶(hù)綜合的 IT技術(shù)和銀行聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，降低租戶(hù)投資，增加多方收益； ? （ 3）以實(shí)際數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行租約的洽談； ? （ 4）以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)廣場(chǎng)長(zhǎng)期規(guī)劃，調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局； ? （ 5）以實(shí)際數(shù)據(jù)指導(dǎo)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)，提升租戶(hù)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)雙盈； ? （ 6）完備的租戶(hù)管理和租約管理，專(zhuān)柜坪效及商品組合測(cè)評(píng)，了解誰(shuí)是MALL的最佳租戶(hù)，發(fā)展會(huì)員、培養(yǎng)忠誠(chéng)消費(fèi)群體； ? （ 7）完善的卡券管理和中央顧客關(guān)系管理，支持 eMALL理念的一卡通及會(huì)員服務(wù)、短信促銷(xiāo)、銀商聯(lián)盟、商商聯(lián)盟等，了解每一次廣告和促銷(xiāo)活動(dòng)的實(shí)際效果，發(fā)揮統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)的作用，幫助租戶(hù)和供應(yīng)商管理商品組合和新品引進(jìn)，推動(dòng)商戶(hù)安全存貨及補(bǔ)貨管理（ VMI）； ? （ 8）提供方便靈活的租金抽成結(jié)算及費(fèi)用帳單管理功能； ? （ 9）監(jiān)控客單價(jià)、客戶(hù)群組及顧客流向。 ? （ 2）二類(lèi)預(yù)算：購(gòu)物中心市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)費(fèi)用 ? 指商場(chǎng)在開(kāi)業(yè)前后所舉行的促銷(xiāo)活動(dòng)的費(fèi)用預(yù)算，易于掌控促銷(xiāo)活動(dòng)的規(guī)模。 ? 設(shè)定每一個(gè)購(gòu)物中心的硬件設(shè)施維護(hù)開(kāi)支與物業(yè)管理費(fèi)的收入測(cè)試矛盾點(diǎn)模型，其結(jié)果體現(xiàn)出在硬件設(shè)施維護(hù)中在哪個(gè)環(huán)節(jié)上可以節(jié)約成本。（ 3）制定購(gòu)物中心零售品牌的推廣計(jì)劃 ? 制定開(kāi)業(yè)前購(gòu)物中心零售品牌的推廣計(jì)劃，使消費(fèi)者在認(rèn)識(shí)到購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)后，再進(jìn)一步地深入認(rèn)識(shí)和了解購(gòu)物中心內(nèi)所引進(jìn)的國(guó)內(nèi)、國(guó)外等知名零售品牌以及這些品牌在國(guó)際上的相關(guān)地位。 8. 開(kāi)業(yè)后對(duì)零售商戶(hù)的管理措施 ? （ 1）措施一：統(tǒng)一購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 ? 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前，開(kāi)發(fā)商制定零售商租賃合同管理公約，使出租給零售商的店鋪都必須按照購(gòu)物中心的統(tǒng)一業(yè)態(tài)布局規(guī)劃來(lái)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)然這些規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)都必須事先在租賃合同上體現(xiàn)出來(lái)。 ? 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)以后，就意味著規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑裝修等工作的基本結(jié)束，而具體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作將重新開(kāi)始。關(guān)于開(kāi)業(yè)率，也并非越高越好， 100％的開(kāi)業(yè)率是最好的。 ? 一般商場(chǎng)的試業(yè)時(shí)間為三天左右，即如果商場(chǎng)是要在 5月 1日開(kāi)業(yè)的，那么在開(kāi)業(yè)前的 4月 28日、 29日、 30日三天內(nèi)，各項(xiàng)工作要全部到位，以發(fā)現(xiàn)和解決在這期間發(fā)生的任何事件。如果說(shuō)，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)是經(jīng)過(guò)大量資源的投放而產(chǎn)生了一種井噴效應(yīng)的話(huà)，那么，這樣的井噴效應(yīng)就注定是短暫的。由于各方面存在的矛盾，尤其是在租金方面存在的矛盾，在開(kāi)業(yè)三個(gè)月后就會(huì)很明顯地表現(xiàn)出來(lái)。一般認(rèn)為租戶(hù)組合工作的重要性在購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)期間突出表現(xiàn)在招商業(yè)務(wù)中，但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于一個(gè)成功的購(gòu)物中心，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行租戶(hù)組合調(diào)整的工作難度更大，對(duì)購(gòu)物中心的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響更大。次主力店的配置要與購(gòu)物中心的功能結(jié)構(gòu)即經(jīng)營(yíng)種類(lèi)結(jié)構(gòu)緊密結(jié)合，也就是要考慮購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)等的租戶(hù)比例。這種平衡的力度和標(biāo)準(zhǔn)取決于開(kāi)發(fā)潛在租戶(hù)市場(chǎng)的力度和成果。 商業(yè)項(xiàng)目外部交通動(dòng)線(xiàn)價(jià)值解析 ? 如何將商場(chǎng)之外眾多的潛在消費(fèi)者順利引人項(xiàng)目，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成功的一大關(guān)鍵；這就需要從細(xì)節(jié)著眼，將商場(chǎng)內(nèi)部人流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃與外部交通環(huán)境有機(jī)結(jié)合。策略分析：如項(xiàng)目與周邊道路通過(guò)設(shè)置出入口實(shí)現(xiàn)連接、項(xiàng)目與地鐵或輕軌站通過(guò)規(guī)劃通道而實(shí)現(xiàn)連接等。 ? 人流動(dòng)線(xiàn)與公交站點(diǎn)的結(jié)合方式 ：在人流動(dòng)線(xiàn)與公交站點(diǎn)之間的結(jié)合方式來(lái)看，國(guó)內(nèi)較多的采取設(shè)置出入口的方式，而香港的商業(yè)項(xiàng)目則采取了將公交站點(diǎn)設(shè)置在項(xiàng)目首層內(nèi)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)；從兩種方式來(lái)看，國(guó)內(nèi)的商業(yè)情況較為適合采取設(shè)置出入口的方式來(lái)進(jìn)行結(jié)合，但在規(guī)劃中也應(yīng)注意公交站點(diǎn)與項(xiàng)目出入口之間最好具有一定的綠化設(shè)施或廣場(chǎng)進(jìn)行分隔，以避免由于公交站點(diǎn)人員密集而對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)展示面或商業(yè)環(huán)境的影響。 ? 設(shè)置兩組人行天橋，將立湯路西側(cè)軌道交通人流與龍德廣場(chǎng)建立直接聯(lián)系。 ? 一般情況下，北京的地鐵通道受到土建結(jié)構(gòu)等方面的限制，其寬度均會(huì)維持在 8米以下；但過(guò)小的寬度很容易導(dǎo)致人流的堵塞或不暢、從而影響消費(fèi)人流的引入。 案例分析：天河城 魚(yú)與熊掌兼得 ? 1996年開(kāi)業(yè)的廣州天河城廣場(chǎng) , 如今已經(jīng)成為廣州市最繁華的零售商業(yè)中心。中國(guó)購(gòu)物中心普遍面臨：人氣難聚、招商失敗、商家撤鋪、資金鏈緊張、人事動(dòng)蕩等經(jīng)營(yíng)難題。在這樣的情況下，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商往往希望能把物業(yè)賣(mài)掉，賺一筆快錢(qián)。 ● 模式創(chuàng)新：打造自己的銷(xiāo)售旗艦 ? 天河城的做法和上述兩種情況都不同，它不但不賣(mài)一寸物業(yè)，還投資開(kāi)設(shè)主力店，在此基礎(chǔ)上投資開(kāi)設(shè)一些功能性次主力店，依托主力店經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心。天河城百貨和吉之島目前是廣州最好的百貨公司，天河城百貨已經(jīng)成為廣州銷(xiāo)售第一的單店，而吉之島則創(chuàng)造了廣州最高的商場(chǎng)每平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。日本吉之島的優(yōu)勢(shì)則更為明顯，它屬于在零售業(yè)界中具有當(dāng)今世界領(lǐng)先水平的企業(yè)，作為廣東最早引進(jìn)的大型外資綜合超市，它在天河城一開(kāi)業(yè)就立刻引起轟動(dòng)。不同的定位形成了不同的消費(fèi)群體，兩家主力店優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，很好地發(fā)揮了 1＋ 1＞ 2的協(xié)同效應(yīng)。吉之島的顧客購(gòu)買(mǎi)頻率高，年均交易宗數(shù)是天河城百貨的 1點(diǎn) 54倍，但每宗交易金額卻比天河城百貨低，平均客單價(jià)只有天河城百貨的 35%。天河城百貨和吉之島承租了天河城近三成的面積，它們的開(kāi)業(yè)，使到天河城有了較高比例的開(kāi)業(yè)面積，同時(shí)也使到小租戶(hù)紛紛跟進(jìn)，天河城出現(xiàn)了成功開(kāi)業(yè)的局面。之后出現(xiàn)的情況是，市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)主力店的認(rèn)知不久就轉(zhuǎn)化