【正文】 附：房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅使用說明書開發(fā)單位 名稱 地址 電話 郵編 設(shè)計單位 名稱 地址 電話 郵編 施工單位 名稱 地址 電話 郵編 監(jiān)理單位 名稱 地址 電話 郵編 附：住宅部位 使用說明和注意事項結(jié)構(gòu)和裝修裝飾 上水、下水 供電設(shè)施、配電負荷 通訊 煤氣 燃氣 消防 門、門窗 承重墻 防水層 陽臺 其他 8．3．付款方式建議 針對當(dāng)?shù)貥潜P的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面，增加其超前入市的可能性。選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點，聯(lián)合當(dāng)?shù)馗鞔髽潜P舉辦南豐首屆房展會，營造銷售高潮。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。周期： 從‘玉帶花都’在項目開工前一周開始連續(xù)推出一個月，形成第一個高潮； 2） 配合新聞運作，以新聞運作為主； 3）項目預(yù)售期開始強勢推出，形成玉帶花都廣告發(fā)布的第二個高潮。 姓名卡178。 精美三折頁178。 綠地道路168。 園林規(guī)劃168。 l 注意后效益和市場消費心理貫性。 l 宣傳方面加大投入量，在廣度和深度上做足文章。l 此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。 l 大造聲勢。 超大規(guī)模景觀花園讓你癡情擁抱（自然環(huán)境） 178。 追求生活品質(zhì)，締造完美人生（建筑質(zhì)量） 178。 播下一顆種子，收獲一擔(dān)果實。 以天人合一，從追求自然生態(tài)園景、水景的角度為切入點。 以愛心造屋，圓安居夢想 178。 前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長。 擴大‘玉帶花都’的知名度、識別度和美譽度。 其他可資利用的事件。 利用親朋好友幫助宣傳和促銷（有償服務(wù)） 178。 在地盤前組織‘耍龍’、‘舞獅’民俗活動一次。 銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方式靈活多變，服務(wù)態(tài)度要好，服務(wù)質(zhì)量到位。動用一切手段渲染出旺氣、人氣、平和之氣（燈光、色彩、音樂、擺設(shè)、植物、展板等） 要有精美建筑模型，通過立體效果，制造銷售氣氛。見后面媒體策略）營 銷 策 略 及 組 合 5．1售樓處 178。 [4]室內(nèi)展板 制作精良的室內(nèi)展板，可以予人賞心悅目的愉快感受，同時暗示出發(fā)展商一絲不茍的敬業(yè)精神，親切有禮的服務(wù)態(tài)度和上乘的水準(zhǔn)。 4．２、物業(yè)內(nèi)外包裝 實施:[1]大門口 一個物業(yè)的大門口，猶如人之臉面，內(nèi)涵、氣質(zhì)、神韻、建筑品格，都首先通過它 表現(xiàn)出來。考慮沿街未來的商業(yè)氛圍及人流量，我們建議靠小區(qū)沿街的人行道可適當(dāng)拓寬為3米，車道與沿江河堤間的區(qū)域劃分應(yīng)該是沿江河堤及江邊游步道、綠化帶、人行道；規(guī)劃建議寬各為3米、10米和3米，考慮到防洪要求，沿江綠化不能種植深根性植物，應(yīng)以灌木草坪為主，穿插花壇、小品于其中，原地塊上的部分桔樹，可移栽到此，即保護了原有的資源，又體現(xiàn)了南豐“桔都”的特色，在多個景觀節(jié)點處，可建簡易花架，種植紫薇或凌霄等爬藤植物，內(nèi)設(shè)坐凳，為游人提供一個休憩和觀景的區(qū)域；正對小區(qū)主人行出入口開放型半圓廣場的對面以同心圓，遙相呼應(yīng)建一個半圓型休閑廣場，可適當(dāng)設(shè)幾根文化柱 ，使其成為整體規(guī)劃中的一個靚點，綠化帶間隔安置景觀燈、草坪燈，以不同的組景構(gòu)成沿江的一道風(fēng)景線，人性化的設(shè)計、合理的布局必將使本區(qū)域成為南豐新興的商住中心。、各種文化教育公建集中于小區(qū)本小區(qū)規(guī)劃將社區(qū)文化中心（會所）設(shè)在小區(qū)內(nèi)，其它的公建也設(shè)在小區(qū)的公建地帶，不僅方便了居民使用，同時又和中心綠地連成一片，使小的中心綠地變得更加廣闊，內(nèi)容變得更加豐富，提升了空間素質(zhì)，令整個小區(qū)的住宅建筑緊緊圍繞著這個中心，集中的體現(xiàn)了小區(qū)濃厚的文化氛圍及團結(jié)友愛的精神。、步行系統(tǒng)居住區(qū)步行系統(tǒng)的大部分與綠化園林系統(tǒng)疊合，平均寬度為2米，分專用步行道和機動車道的人行道共同構(gòu)成。井然有序地結(jié)合水體、植被、色彩、燈光小品多種設(shè)計元素，體現(xiàn)居住區(qū)對生態(tài)環(huán)境為主導(dǎo)的規(guī)劃構(gòu)想，保證“自然生態(tài)”這一設(shè)計意念的實現(xiàn)。、文化型社區(qū)由于縣城居民非?？粗刈优奈幕逃拘^(qū)應(yīng)加大文化設(shè)施的建設(shè)，提高整個小區(qū)的品位，　“提供與國際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國際性競爭的人才”。所以，該小區(qū)的規(guī)劃要達到什么樣的目標(biāo)，必須要做好市場定位。 動機——自住為主第三部分：項目定位本案東臨南豐境內(nèi)的盱江,是不可多得的天然資源,從經(jīng)驗看,水岸樓盤比一般樓盤的價格高出5%——10%，所以如何做好水文章，將是本案成敗的關(guān)鍵，我司經(jīng)過嚴密的市場調(diào)研分析，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，一致認為本案的主題定位應(yīng)是：純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)。針對南豐縣城目前的消費水平結(jié)構(gòu)，可以把目標(biāo)消費群體鎖定為：農(nóng)村進入城市人員、外出務(wù)工人員、出外做生意人員、個體城鄉(xiāng)私營業(yè)主、各城鄉(xiāng)種植及養(yǎng)殖業(yè)主、事業(yè)單位公務(wù)員、城鎮(zhèn)拆遷及二次置業(yè)業(yè)主。威脅分析：(Threat)2001年的大水淹沒了縣城很多建筑，而項目本身就處在河堤旁，和老城區(qū)一樣地處低洼地帶，很多潛在客戶在心理上存在一定的顧慮。 當(dāng)?shù)氐恼w房價水平偏低，居民在購房時對房價又比較敏感，這對本案的價格定位將是一個考驗 當(dāng)?shù)乜h政府對土地管理不很嚴格，允許私人批地建房，這在一定程度上可能分化掉部分潛在客戶。該地塊離老城區(qū)較近，土地平整，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，是政府重點扶持的開發(fā)項目。 形象包裝及推廣：沒有系統(tǒng)的形象包裝，包裝及推廣手法陳舊，難以樹立起品牌形象178。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨立的住房，同時農(nóng)村經(jīng)濟很好的居民都想進城居住，外出務(wù)工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場帶來了無限生機。樓盤有千僖花園、美食街住宅區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約7萬㎡的建筑面積，都是多層建筑（67層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為130㎡160㎡左右，頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積大約為200㎡/套，物業(yè)管理費用26元/戶/月，房價最低為550元左右，沿中心廣場的物業(yè)價格約為700元左右，明年12月底交房，從整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計來看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設(shè)計不甚理想，小區(qū)配套設(shè)施嚴重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達到了60000平方米，此樓盤在當(dāng)?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達80%左右，離交通路較遠處（約700米），有一個樓盤—桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個開發(fā)商，橘都大道中段以西一個桔子市場正在建設(shè)當(dāng)中，市場的西側(cè)有一小片已建成別墅，無整體規(guī)劃，多為私人建筑。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉山路精品街和橘都大道、橘都大市場、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場、財富廣場、中心廣場等城建重點項目的緊鑼密鼓的進行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點工程也在著手進行興建，必將帶動南豐整個縣城的經(jīng)濟的發(fā)展。農(nóng)業(yè)特色明顯。建縣已有1700多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達。南豐蜜桔有1300多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到26萬畝。為全面建設(shè)小康社會，實現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會的東風(fēng)，緊緊圍繞“建區(qū)域強縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標(biāo)，落實“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12%以上，財政收入年均增長16%以上，努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動一方的明星縣。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設(shè)當(dāng)中，項目名稱為街心花園，已建至35層，該項目面積不大，整個項目由5棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設(shè)計不合理。市場需求調(diào)研結(jié)論：市場需求量還是很大的。 物業(yè)管理：沒有規(guī)范的物業(yè)管理公司管理178。2．2．2項目SWOT分析優(yōu)勢分析：（Strongpoint） 地段優(yōu)勢：該項目地處縣城老城區(qū)旁，是政府重點開發(fā)區(qū)域，未來將成為縣城的副中心地帶。 開發(fā)商剛進入當(dāng)?shù)厥袌?，對?dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境不太了解，并且尚未被當(dāng)?shù)鼐用裾J知、認同，這就要求我們?nèi)谌氘?dāng)?shù)厥袌?，逐步建立起形象，在?dāng)?shù)鼐用裰行纬梢欢ǖ目诒?，為項目的開發(fā)成功聚集人氣。目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對較大，在一定程度上充實了市場供給，同時由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對較低，因此在銷售價格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對本項目的銷售產(chǎn)生了一定的價格威脅。2．3．2消費群體心理分析調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當(dāng)前房市的看法及其消費取向主要集中在以下幾方面：216。1．純現(xiàn)代：建筑風(fēng)格倡導(dǎo)現(xiàn)代美學(xué)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑文化的精髓，把建筑與藝術(shù)有機地融合，以達到完美的統(tǒng)一2．自然生態(tài)：小區(qū)內(nèi)保留原地塊上的部分桔林，不但是小區(qū)內(nèi)一道靚麗的風(fēng)景3．水景：小區(qū)邊上的盱江以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，使整個小區(qū)住戶都有靠水而居的感覺4．花園住宅：合理的景觀園林設(shè)計，讓每一個業(yè)主推窗而望，滿目翠綠花色生香根據(jù)整個市場及消費群體的分析，我司認為該項目的形象定位是：建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀的完美結(jié)合——南豐首座純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)通過上述的形象定位，給本案賦予了高素質(zhì)生活的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)了該項目的特點。具體目標(biāo)如下：、戶型的合理化、多樣化戶型應(yīng)合理、實用，人性、還要適當(dāng)超前。幼兒園內(nèi)實施雙語教學(xué)，聘請外籍者教師或國內(nèi)教師為入園的孩子提供英語啟蒙教育，對重視孩子教育的家長具有吸引力。小區(qū)底層采