【正文】 目 錄前 言 總體市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略總結(jié)前 言敝司在接到此案時(shí),立即成立了專項(xiàng)小組,以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ),根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)并加以最大限度的發(fā)揮,以配合貴公司盡快完成項(xiàng)目的開發(fā)并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。第一部分：總體市場(chǎng)調(diào)研分析1．1南豐縣發(fā)展概況南豐地處贛東，總面積1909平方公里，轄五鄉(xiāng)七鎮(zhèn)一場(chǎng)，總?cè)丝?8萬(wàn)，其中縣城人口近8萬(wàn)。南豐歷史悠久，人杰地靈。建縣已有1700多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)。位于贛閩兩省八縣要沖，通閩入粵十分便利。昌廈一級(jí)公路穿境而過(guò)，在建京福高速公路、衡福高等級(jí)公路建成后將進(jìn)一步改善全縣的交通狀況。南豐山清水秀，風(fēng)光旎麗，境內(nèi)風(fēng)景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐更為國(guó)家電氣化縣，擁有技術(shù)先進(jìn)的電信和郵政網(wǎng)絡(luò)。南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟(jì)生機(jī)勃發(fā)。，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入8060萬(wàn)元，農(nóng)民人均收入純收入達(dá)2739萬(wàn)元。農(nóng)業(yè)特色明顯。南豐蜜桔有1300多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到26萬(wàn)畝。南豐蜜桔不但進(jìn)入了全國(guó)市場(chǎng)，更已進(jìn)入國(guó)外市場(chǎng)。同時(shí)，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機(jī)械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進(jìn)市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積3平方公里、現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10個(gè)城鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)和5個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，群眾消費(fèi)水平不斷提高。尤其近幾年來(lái)，南豐城市面貌日新月異。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉(cāng)山路精品街和橘都大道、橘都大市場(chǎng)、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)等城建重點(diǎn)項(xiàng)目的緊鑼密鼓的進(jìn)行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點(diǎn)工程也在著手進(jìn)行興建，必將帶動(dòng)南豐整個(gè)縣城的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為全面建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會(huì)的東風(fēng)，緊緊圍繞“建區(qū)域強(qiáng)縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標(biāo)，落實(shí)“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上，財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%以上，努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動(dòng)一方的明星縣。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重點(diǎn)工作，吸引更多的海內(nèi)外客商來(lái)投資興業(yè)，著力抓好六大類產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)規(guī)模和上水平，做大做強(qiáng)富溪工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)以民營(yíng)為主的工業(yè)化；著力做好占地15平方公里、城市人口12萬(wàn)以上的縣城建設(shè)，大力發(fā)展輕紡城等六大類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；著力抓好面積達(dá)30萬(wàn)畝以上、年總產(chǎn)3億公斤左右的綠色無(wú)公害蜜桔生產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)以蜜桔為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。2004年的“一江兩岸工程”也勢(shì)必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。1．2南豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個(gè)緩慢上升的勢(shì)態(tài)，項(xiàng)目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模不大，而且由于市場(chǎng)低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均收入的提高，市民對(duì)居住條件的改善提出了強(qiáng)烈的要求，致使南豐房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量急劇增加，市場(chǎng)開發(fā)總量達(dá)到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動(dòng)的意向，但是由于自身實(shí)力的約束，及在市場(chǎng)需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)得并不完善，這為本案提供了一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。2002年建筑項(xiàng)目概況：（表1）建筑公司名 稱完成建筑面積(平方米)未完成建筑面積(結(jié)轉(zhuǎn)2003年面積)新宇建筑公司2430042530華廈建筑公司2122015712長(zhǎng)紅建筑公司2903016896衡三建筑公司3384877900豐偉建筑公司680014858外地施工隊(duì)伍32804400合 計(jì)1184781722962002年——2003年開發(fā)總量指標(biāo)對(duì)比：（表2）時(shí) 間總建筑面積(平方米)住宅竣工面積(平方米)在建項(xiàng)目數(shù)量全面竣工備 注2002年21901859494平方米53項(xiàng)23項(xiàng)30個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)下年。結(jié)轉(zhuǎn)下年建筑面積:172296平方米2003年430000　63項(xiàng)　其中：20%為商鋪+行政住房；80%為商住；注： 2002年總建筑面積：273250平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)）；2002年總建筑面積：219018平方米（為實(shí)際完成數(shù)據(jù)）； 2002年完成建筑住宅面積：78188平方米（為規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)）；2002年完成建筑住宅面積：59494平方米 （為實(shí)際完成數(shù)據(jù)）；2003年的開發(fā)總量達(dá)到前四年的總和.2002年相比2001年開發(fā)產(chǎn)值走勢(shì)：（表3）時(shí) 間指標(biāo)項(xiàng)目類別與2001年對(duì)比增長(zhǎng)幅度2002年施工總產(chǎn)值%　新開工施工產(chǎn)值%　實(shí)際完成建筑產(chǎn)值%2001年——2003年南豐縣城GDP及樓盤價(jià)格走勢(shì)：（表4）時(shí)間GDP數(shù)值(元)房產(chǎn)價(jià)格居民存款(元)2001年400元/平方米2002年13億500元/平方米2003年　600元/平方米　1．3南豐現(xiàn)有樓盤概況南豐琴城鎮(zhèn)以北是南豐縣政府所在地，是屬于新開發(fā)區(qū)，桔都大道貫穿南北，政府大部分職能部門分布在該大道兩側(cè)，還有醫(yī)院和部分較現(xiàn)代的娛樂場(chǎng)所，該大道約1000多米，有幾處新樓盤在開發(fā)當(dāng)中或已建成，我公司對(duì)這塊區(qū)域的樓盤作了一次深入細(xì)致的調(diào)查摸底，在該大道與交通路交匯處東北方向，距交通路約一兩百米處有一片較大的區(qū)域內(nèi)，約有三到四個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)當(dāng)中，開發(fā)商以本地的居多。樓盤有千僖花園、美食街住宅區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約7萬(wàn)㎡的建筑面積，都是多層建筑（67層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為130㎡160㎡左右，頂樓為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積大約為200㎡/套，物業(yè)管理費(fèi)用26元/戶/月，房?jī)r(jià)最低為550元左右，沿中心廣場(chǎng)的物業(yè)價(jià)格約為700元左右，明年12月底交房，從整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設(shè)計(jì)不甚理想，小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達(dá)80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達(dá)到了60000平方米，此樓盤在當(dāng)?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個(gè)樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達(dá)80%左右，離交通路較遠(yuǎn)處（約700米），有一個(gè)樓盤—桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個(gè)開發(fā)商，橘都大道中段以西一個(gè)桔子市場(chǎng)正在建設(shè)當(dāng)中，市場(chǎng)的西側(cè)有一小片已建成別墅，無(wú)整體規(guī)劃，多為私人建筑。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進(jìn)行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設(shè)當(dāng)中，項(xiàng)目名稱為街心花園，已建至35層，該項(xiàng)目面積不大，整個(gè)項(xiàng)目由5棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理。據(jù)我公司人員調(diào)查，城中心在建或已建成的項(xiàng)目，銷售率基本上都達(dá)到70%——80%左右。1．4南豐縣市場(chǎng)需求分析目前南豐縣住房情況比較寬裕，甲魚養(yǎng)殖、蜜橘種植，外出打工、摩托車經(jīng)銷等經(jīng)商者高收入階層住房多在150平方米以上，因?yàn)榭h政府還允許部分土地私建住房，他們中的一部分已經(jīng)建有別墅。老城區(qū)部分居民收入相對(duì)較低，沒有寬裕的經(jīng)濟(jì)能力，目前住房面積在70—100平方米左右，短時(shí)間沒有能力改變住房條件，住房情況相對(duì)緊張。目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房型都集中在2房和3房，面積比較大，但是住宅外觀設(shè)計(jì)很差，外立面沒有特色，戶型設(shè)計(jì)落后，配套設(shè)施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。隨著老城區(qū)城墻路大面積拆遷，目前還有部分居民靠租房住。而當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)指數(shù)相對(duì)較高，特別是把住房的消費(fèi)列在首位。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨(dú)立的住房，同時(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)很好的居民都想進(jìn)城居住，外出務(wù)工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限生機(jī)。市場(chǎng)需求調(diào)研結(jié)論：市場(chǎng)需求量還是很大的?？h統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：每年的住房需求量在一千套以上。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析2．1南豐縣現(xiàn)有樓盤分析178。 規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側(cè)，規(guī)模相對(duì)較小178。 地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設(shè)施齊全，交通比較便利178。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：該區(qū)域樓盤多為本地開發(fā)商開發(fā)，總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)比較落后，物業(yè)的布局不合理，社區(qū)配套較少，外立面及戶型設(shè)計(jì)比較單一178。 景觀設(shè)計(jì)：沒有突出的景觀設(shè)計(jì)，人性化的部分考慮不多，難以體現(xiàn)出一個(gè)高檔次居住的環(huán)境178。 形象包裝及推廣：沒有系統(tǒng)的形象包裝，包裝及推廣手法陳舊，難以樹立起品牌形象178。 物業(yè)管理：沒有規(guī)范的物業(yè)管理公司管理178。 價(jià)格：一般在550元到750元之間178。 房型：以多層為主，私人建有少量別墅178。 銷售狀況：樓盤銷售狀況基本良好，達(dá)到60%——80% 從我們對(duì)樓盤的實(shí)地考察和當(dāng)?shù)鼐用穹从车那闆r來(lái)看，南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)作還處于發(fā)展初級(jí)階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實(shí)存在較多問(wèn)