武漢新地花都市場(chǎng)調(diào)研與營(yíng)多銷策劃(已修改)
2025-06-23 13:32 本頁(yè)面
【正文】 區(qū)域市場(chǎng)及本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研 地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 后湖位于漢口東部，屬于未來(lái)漢口三個(gè)綜合組團(tuán)之一。（ 漢口地區(qū)包括江北核心區(qū)，二七、三陽(yáng)、新華、寶豐 4個(gè)中心片區(qū)，古田、常青、后湖 3個(gè)綜合組團(tuán)。規(guī)劃常住總?cè)丝?170萬(wàn)，其中核心區(qū) 15萬(wàn)，中心片區(qū) 58萬(wàn)，綜合組團(tuán) 97萬(wàn)。 ） 確立 21 世紀(jì)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 區(qū)域形象 整體市政配套較差，缺乏商業(yè)、醫(yī)療等設(shè)施；煤氣、電話等隨地塊開發(fā)跟進(jìn)較慢； 交通條件一般，目前僅 706 路公交車經(jīng)過； 在人們心目中屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶（后湖鄉(xiāng)） 經(jīng)過兩年房地產(chǎn)的開發(fā)，部分中檔住宅小區(qū)的 建設(shè)區(qū)域印象有所改觀。 銷售狀況： 銷售期普遍較長(zhǎng)，一般在 年左右。 銷售率一般未能達(dá)到理想水平，入伙階段一般樓盤銷售率在 6070%左右 媒體關(guān)注度較高， 戶 型分析： 供應(yīng)的戶型主要以三房、二房、復(fù)式為主 主要銷售戶型與供應(yīng)特性相吻合，主要集中在中等面積的三房 小面積住宅市場(chǎng)認(rèn)可度較差 戶型設(shè)計(jì)對(duì)南北通透、方正實(shí)用要求較高 多層住宅的認(rèn)可度明顯高于小高層和高層 價(jià)格分析： 對(duì)后湖片區(qū)的樓盤來(lái)說(shuō)，集中在多層普通住宅 16001900 左右， 20xx 元 /平方米是一個(gè) “ 檻 ” 客戶群分析 ： 主要為車行半小時(shí)范圍內(nèi)居住或工作中高收入者為主要消費(fèi)群，房地產(chǎn)業(yè)、公務(wù)員、金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易類較多 主要來(lái)自江岸，部分江漢，少量來(lái)自其他地區(qū) 3040 歲年齡段人群為消費(fèi)主體。 城市規(guī)劃 后湖三大居住組團(tuán)之一，規(guī)劃密度達(dá)到 300500人 /平方公里。 綜合治理大氣污染。后湖、四新、南湖綜合組團(tuán)的部分居住新區(qū)大氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（武漢居住區(qū)中最好的） 控制城市噪聲，后湖地區(qū)為區(qū)域環(huán)境噪聲一類區(qū)（武漢居住區(qū)中最好的） 規(guī)劃中跨世紀(jì)十大公共建筑的后湖體育中心位于后湖。 開發(fā)規(guī)模 后湖先后開 發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀(jì)家園等樓盤，明年仍有城開項(xiàng)目和幾個(gè)盤的后續(xù)開發(fā)，供應(yīng)量呈上漲趨勢(shì)， 漢口與后湖片區(qū)同層面價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個(gè)片區(qū)，開發(fā)量都很大。 各片區(qū)主要樓盤列舉： 后湖片區(qū)：東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、世紀(jì)家園、后湖生態(tài)家園、城開項(xiàng)目（未動(dòng)工） 金銀湖片區(qū)：萬(wàn)科四季花城、碧?；▓@、書香水榭 楊叉湖片區(qū)：新華家園、陽(yáng)光花園、田園小區(qū) 常青片區(qū)：常青花園十二期、十四期 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)位置示意圖： 解放公園 西北湖 金融一條街 后 湖 片 區(qū) 常青片區(qū) 金銀湖片區(qū) 楊叉湖片區(qū) 張 公 堤 發(fā)展大道 大批國(guó)家機(jī)關(guān) 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)比較表 比較項(xiàng)目 后湖 金銀湖 楊叉湖 常青 目前片區(qū)集中均價(jià) 多層 1800，小高層 2200 多層 16002300 多層 20xx，小高層 2500 多層 1800 市政配套 較差 較差 較好 稍好 商業(yè)配套 較差 較差 較好 梢好 距市中心距離 較近 很遠(yuǎn) 較近 較遠(yuǎn) 交通 交通線路少，輕軌、地鐵未通過 通輕軌，目前交通線路少 交通線路較多 通地鐵、輕軌？？ /， 景觀 無(wú)景觀資源 金銀湖 無(wú) 無(wú) 區(qū)域形象 新興片區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合帶向中高檔住宅區(qū)過渡 新興片區(qū)中高檔住宅區(qū) 相比屬于舊城改造 最早的目前較成熟 的中低檔住宅區(qū) 發(fā)展前景 臨科技園，大型綜合居住組團(tuán) 環(huán)湖中高檔居住組團(tuán) 開發(fā)潛力較小 已成型，建設(shè)用地減少 綜合評(píng)價(jià) 后湖在目前的片區(qū)比較中不占優(yōu)勢(shì)； 片區(qū)優(yōu)勢(shì)為距市中心直線距離短、原有物業(yè)形象尚可； 項(xiàng)目的脫穎而出主要要依靠項(xiàng)目本身。 區(qū)域內(nèi)：后湖生態(tài)花園、城開項(xiàng)目、世紀(jì)家園 區(qū)域外：萬(wàn)科四季花城、陽(yáng)光花園、常青小區(qū)、新華家園 注 ：萬(wàn)科四季花城與城開項(xiàng)目?jī)r(jià)格屬于預(yù)估，城開項(xiàng)目含 300400 元 /平方米左右的裝修 評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目在后湖片區(qū)除價(jià)格不占優(yōu)勢(shì) 外，與大多項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)明顯，有超出一個(gè)層面的可能。 與區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格差距較大，仍需在產(chǎn)品與營(yíng)銷方面做一定的提升； 與區(qū)域外樓盤相比，不占明顯優(yōu)勢(shì)，主要優(yōu)勢(shì)為地段、小區(qū)環(huán)境； 地段的優(yōu)勢(shì)是不可替代的，本項(xiàng)目距市中心直線距離短，屬于繁華邊緣的凈土，距市政府機(jī)關(guān)聚集區(qū)、火車站、長(zhǎng)江二橋、金融街等距離均較近，這同時(shí)也是后湖出現(xiàn)局長(zhǎng)樓的重要原因。 同層面主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定：萬(wàn)科四季花城、城開項(xiàng)目、常青花園、陽(yáng)光花園 萬(wàn)科四季花城 新華家園 綜合 品質(zhì) 高品質(zhì)高價(jià) 格 高品質(zhì)低價(jià) 格 城開項(xiàng)目（不含裝修價(jià)格） 陽(yáng)光花園 常青花園 恒星園一期 后湖生態(tài)花園 世紀(jì)家園 1600 1700
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