【正文】 這些充分表明，中央已經(jīng)從政治的高度認(rèn)識(shí)住房問(wèn)題，人民群眾的住房問(wèn)題屬于民生問(wèn)題，民生問(wèn)題是政治問(wèn)題，我們只有從政治萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 50 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 的高度認(rèn)識(shí)、重視住房問(wèn)題，群眾的住房得到切實(shí)保障，和諧社會(huì)建設(shè)才能得到有效推進(jìn)。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金及附加 萬(wàn)元，其中：營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元，城市建設(shè)維護(hù)稅 和 教育費(fèi)附加 萬(wàn)元，土地增值稅 。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 44 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 第十 一 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 銷(xiāo)售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目 總建筑面積 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 。 第二，在進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中變更設(shè)計(jì)時(shí)，都會(huì)增加工程費(fèi)用。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 39 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 萊蕪市材料預(yù)算價(jià)格； 同類(lèi)工程造價(jià)情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定 。 二、工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，將盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托社會(huì)信譽(yù)度高的設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并提前進(jìn)行場(chǎng)地平整工作， 上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可 2 個(gè)月內(nèi)完成， 2020 年 10 月份可望開(kāi)工建設(shè)。 公共設(shè)施維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。路面設(shè)計(jì)有利于地表水流入綠地。其氣密性Ⅰ Ⅱ級(jí)，隔聲量 3035DB，傳熱系數(shù) ，與普通玻璃窗相比節(jié)能性能提高 30%左右，降低噪音 1030分貝。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 34 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 水管采用 PVC管改代鍍鋅管。 第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬居住設(shè)施建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染。所以施工中必須嚴(yán)格控制揚(yáng)塵污染，具體措施包括：在場(chǎng)區(qū)內(nèi)灑水經(jīng)常保持地面的濕潤(rùn)，以減少來(lái)自運(yùn)輸車(chē)輛的道路揚(yáng)塵，施工現(xiàn)場(chǎng)的砂石等應(yīng)定時(shí)灑水或進(jìn)行必要的遮蓋，定期清除建筑垃圾，材料運(yùn)輸車(chē)和垃圾清運(yùn)車(chē)等必須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行遮蓋，做到安全、文明施工。 因此總體上說(shuō)，擬建項(xiàng)目附近地區(qū)的空氣、地下水、生存環(huán)境基本滿(mǎn)足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。 4）巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設(shè)電子巡更系統(tǒng)，使保 安人員按預(yù)定時(shí)間及線路巡邏。電視系統(tǒng)由樓層分線箱引入后，分配至各電視終端插座。低壓配電系統(tǒng)的接地形式采用 TN— S(TN— C— S)系統(tǒng)。 電源及負(fù)荷估算 小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備及應(yīng)急照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，普通客梯、生活泵等也為二級(jí)負(fù)荷，一般電力 、照明用電為三級(jí)負(fù)荷。區(qū)內(nèi)多層建筑由市政給水管直接給水，高層住宅底部由市政管直接供水，上部采用集中加壓供水。輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設(shè)計(jì)中得到重視，每戶(hù)設(shè)置門(mén)斗作為換鞋更衣的過(guò)度空間，戶(hù)內(nèi)盡可能增加壁萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 22 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 柜，吊柜等貯藏空間，預(yù)留空調(diào)機(jī)位，以保證住宅立面的整齊統(tǒng)一。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則》 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 21 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 《萊蕪市城市規(guī)劃控制條件》 承辦單位推薦意見(jiàn) 二、建筑設(shè)計(jì) 小區(qū)區(qū)域環(huán)境、配套條件較好，對(duì)空間設(shè)計(jì)有具體要求，以本村居民為居住對(duì)象，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為中檔普通住宅。建議項(xiàng)目承辦單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為土建工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 二、 地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 ℃，地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開(kāi)始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開(kāi)始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。北緯360239。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)緊靠萊鋼集團(tuán)，周邊多為政府相關(guān)部門(mén)，具有良好的社會(huì)環(huán)境； 萊鋼醫(yī)院、 鋼 城區(qū)醫(yī)院、 萊鋼一中、萊蕪市第四中學(xué)給項(xiàng)目帶來(lái)得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件， 給居民 醫(yī)療、 子女上學(xué)提供便捷， 使之更具人文特色。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，效果最先顯現(xiàn)出來(lái)； ⑵ 隨著福利分房制度的取消，商品房已經(jīng)推行；萊鋼職工的購(gòu)買(mǎi)能力和價(jià)格承受能力逐步增強(qiáng)，周邊村落部分人員也有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)潛力； ⑶ 隨著萊鋼經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大，萊鋼人口的增加（包括外來(lái)人才的涌入），擴(kuò)大了對(duì)住房的需求； ⑷ 萊鋼舊有的生活小區(qū)由于建設(shè)年代較早，面積、戶(hù)型和配套設(shè)施等已經(jīng)陳舊落后，不能適應(yīng)居民現(xiàn)代生活的需求。 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 外部的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府的相關(guān)政策等因素的變化，也可能引起風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn) “ 樂(lè)觀 ” 、 “ 看好 ” 仍是我市房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本行業(yè)的判斷與預(yù)期，企業(yè)家對(duì)投資房地產(chǎn)業(yè)信心足。人均消費(fèi)性支出 3140元，增長(zhǎng) %。 2020年城市居民人均住房使用面積達(dá)到 ,比上年增加 ；農(nóng)村居民人均居住面積達(dá)到 平方米，比上年增加 方米 。 本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提高鋼城人口的容積率，加快城市化進(jìn)程，優(yōu)化鋼城的居住環(huán)境，符合萊蕪市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要的要求。同時(shí)，隨著全國(guó)房改制度的實(shí)施，住 宅建設(shè)已開(kāi)始成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為 1： 3。 近幾年，萊蕪市加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，城市綜合整治取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)綠化覆蓋率為 %， 人均公共綠地達(dá)到了 平方米。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿(mǎn)足萊鋼集團(tuán)職工 及鋼城區(qū)居民對(duì) 住房的需求，對(duì)提高 居 民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用 ， 其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 未來(lái)金鼎公司將繼續(xù)堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展的原則，秉承“以人為本、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的服務(wù)理念，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐，用質(zhì)量和誠(chéng)信澆筑萊蕪地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的豐碑。 49 附件： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù)及原黃建預(yù)制板廠區(qū)域改造工程） 住宅樓 詳細(xì)規(guī)劃圖 委托書(shū)萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 1 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況及承辦單位 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù)及原 黃建預(yù)制板廠區(qū)域改造工程）住宅樓 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 位于萊蕪市 黃莊洪溝村西，力源大街南，櫻花園小區(qū)內(nèi) 。 43 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 32 第七章 節(jié)能與節(jié)水 30 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 30 第一節(jié) 場(chǎng)址環(huán)境條件狀況 19 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 36 第九章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 近年來(lái)，公司堅(jiān)持走專(zhuān)業(yè)化管理之路，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 2 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 著力打造管理優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。 三、 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè) 期為 18個(gè)月 。北鄰濟(jì)南，東鄰淄博，西鄰泰安。 鋼城區(qū) 境內(nèi)有萊鋼集團(tuán)、新汶礦業(yè)集團(tuán)萊蕪醫(yī)院、潘西煤礦 、等 多 家省、市屬大中型企業(yè)，是山東省的重要鋼鐵、煤炭生產(chǎn)基萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 7 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 地 。通過(guò)培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)升溫，呈現(xiàn)快速發(fā)展的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民居住條件發(fā)揮了重要的作用。 （ 3） 收入的不斷增長(zhǎng)，為購(gòu)房提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。全年房屋建筑施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米。 規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)的主要策略有搞好水文地質(zhì)勘探工作、搞好項(xiàng)目建設(shè)的招標(biāo)工作、做出工程施工進(jìn)度的詳細(xì)計(jì)劃，購(gòu)買(mǎi)工程保險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)需求及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析 通過(guò) 對(duì)萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)的研究分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位 以 人為中心，以整體社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，以現(xiàn)代生活方式為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì) 居住 環(huán)境的營(yíng)造，使消費(fèi)群體在日常生活中體驗(yàn)一種新的生活方式；突出文化氛 圍與綠色環(huán)境，以特色景觀設(shè)計(jì)為主題 ，讓本項(xiàng)目成為城市居住最佳選擇地。相比之下，鋼城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)顯得相對(duì)低靡，已建設(shè)完成的“萊鋼金鼎花園小區(qū)”，以及正在建設(shè)中的“御龍灣小區(qū)”多被萊鋼集團(tuán)職工購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格控制在 2600 元 /平方米左右，仍然無(wú)法滿(mǎn)足鋼城區(qū)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房需求。 無(wú)論從居住環(huán)境還是外部條件來(lái)看，都 是 理想的入住場(chǎng)所。春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。 通訊 鋼城區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通、電信等通訊網(wǎng)絡(luò)部門(mén)均可供選擇并能保證項(xiàng)目通訊網(wǎng)絡(luò)的需要。 綠地景觀 作為一個(gè)健康的居住場(chǎng)所，跳出傳統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)思想，將新的生活方式融入其中，更好的體現(xiàn)出“以人為本，人與自然和諧統(tǒng)一”的設(shè)計(jì)原則。 （ 2）合 理組織內(nèi)部空間 住宅區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)以起居為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。 抗震設(shè)防分類(lèi)為丙類(lèi)，抗震設(shè)防烈度為七度。 設(shè)備及材料選擇 —— 主要設(shè)備均采用國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，室內(nèi)萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 25 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 給水管、排水管擬采用塑料管，部分采用鋼塑管。對(duì)于要求較高的住宅用戶(hù)，其戶(hù)內(nèi)燈光可采用新概念的智能照明控制器進(jìn)行控制。住宅每戶(hù)引入 2— 3 條電話線路。該系統(tǒng)可接入手動(dòng)緊急報(bào)警。 第 八 節(jié) 管線綜合布置方案 本項(xiàng)目工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電 纜和通訊采用電纜溝萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 29 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 31 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 為確保場(chǎng)區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響， 對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? （ 3）生活垃圾 本項(xiàng)目垃圾處理采取集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專(zhuān)職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)中處理。 屋面隔熱采用水泥聚苯板，加氣混凝土隔熱保溫材料，提高居住的舒適性 。 中空鋼化玻璃窗 窗戶(hù)是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)件，是建筑保溫、隔熱、隔聲的薄弱環(huán)節(jié)。 嚴(yán)格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于 8L的潔具。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 36 萊蕪衡泰工程管理咨詢(xún)有限公司 第 八 章 物業(yè)管理