【正文】 對全國幾個(gè)知名大型批發(fā)市場、XX批發(fā)市場、XX批發(fā)市場等做全面的市場調(diào)查；對商業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位和營銷推廣；引如優(yōu)秀商業(yè)管理公司。（4） 在銷售末期仍未達(dá)到銷售預(yù)期效果，建議重新整合市場，簽約專業(yè)性商場管理公司。即使本案的回報(bào)率極具吸引力，一般的投資者仍會對帶租賃銷售存在下列疑慮：經(jīng)營商的資金實(shí)力，經(jīng)營商是否夠?qū)嵙υ谧赓U期如期支付租金予投資者，投資者能否得到相應(yīng)的賠償、能否找到新的商家經(jīng)營。并能制造一波又一波的信息流，不斷撩撥投資者的投資熱情。人員安排：招商部人員、銷售人員、策劃人員、廣告公司少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營，專業(yè)的管理 成功者的“您”（主題理念）時(shí)尚，源于生活；品牌，源于消費(fèi)；財(cái)富，源于XXX（投資前景）XX的新財(cái)富地標(biāo) 渝中半島新消費(fèi)中心地（區(qū)位優(yōu)勢）“富裕”：如何成為十足資本家（投資回報(bào)率）● 引爆期（一個(gè)月）：重點(diǎn)展示項(xiàng)目價(jià)值，項(xiàng)目開盤加上理性的媒體整合，記者招待會以及優(yōu)惠政策的推出，引爆開盤盛宴主要宣傳手段：戶外媒體、報(bào)版媒體、公關(guān)活動展示、現(xiàn)場新聞賣點(diǎn)、開盤活動、順馳獨(dú)有連鎖渠道模式等宣傳思想：本期合理安排廣告的投放量和宣傳量為以后的銷售做好準(zhǔn)備，在宣傳推廣中增加即將開盤銷售的信息和吸引投資者的眼球的信息，同時(shí)為開盤制造新聞賣點(diǎn)利用一系列利好信息刺激投資者，銷售期間還可以給投資者減免政策提升信心。在入市策略上，由于后期其他一些樓盤的商業(yè)開發(fā)可能造成對項(xiàng)目的一定沖擊，所以通過“水壩”策略——利用時(shí)間上的優(yōu)勢，積蓄半年時(shí)間的招商，根據(jù)我司對招商流程、項(xiàng)目情況的了解，建議在明年12月商場整體開業(yè)，讓入住商家集體開業(yè)提高聲勢。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。同時(shí)通過專業(yè)的重新包裝和針對性的設(shè)計(jì)宣傳，重新展示項(xiàng)目的亮點(diǎn)面向大眾。委托專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，并第三者身份參與產(chǎn)權(quán)人和租戶之間簽署的租賃經(jīng)營協(xié)議，使帶租約銷售更可信、三方的利益更能夠得到保證，同時(shí)降低開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。（2）項(xiàng)目銷售策略①對商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行“返租”，以快速回籠資金帶租約銷售方式的可行性分析對于XX市場來說，帶租約銷售是非常有效的手段。次類人群對鋪位價(jià)格較為關(guān)心，一般來講承受不起高價(jià)位鋪面，同時(shí)出租也是低價(jià)位，對開發(fā)商在經(jīng)營管理上也有很高的期望值，對社區(qū)街鋪消費(fèi)已經(jīng)習(xí)慣商鋪購買者——投資型此類客戶他們具有一定的收入、嘗到過商業(yè)投資的甜頭、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是對該區(qū)域有一定的前瞻性和市場洞察力。項(xiàng)目銷售策略（1）銷售目標(biāo)針對客戶群分析商鋪購買者——投資型此類客戶主要為來自于本項(xiàng)目自身的住宅業(yè)主，以及來自該區(qū)域周邊的置業(yè)者，他們具有高收入、生活品位及素質(zhì)不一定有多高、但是有較強(qiáng)的前瞻性和敏銳的市場洞察力。在營銷鏈上做到概念——形式——內(nèi)容——實(shí)質(zhì)/內(nèi)涵的不斷延伸和升華，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售與招商。因?yàn)榻鸷Ｑ蟮软?xiàng)目相對比較早入市同，目前XX市XX的商鋪銷售早已升值，而周邊入市早的商業(yè)已經(jīng)形成了非常好的商業(yè)氛圍，同時(shí)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也得到了迅速的提升，本項(xiàng)目其入市期應(yīng)該比較晚。優(yōu)惠總額應(yīng)控制在15％，這樣可以避免造成售價(jià)過高，令到投資者能夠接受。階段性的招商成果發(fā)布會以項(xiàng)目命名的大型零售連鎖會議工程重要節(jié)點(diǎn)（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會根據(jù)目前的項(xiàng)目招商情況，在6——8月份，計(jì)劃舉行招商發(fā)布會、項(xiàng)目推介會、簽約儀式，其它活動視具體發(fā)展情況而定。能很快的達(dá)到我們的目的。 可以將一些積極租賃而位置又不是太好的商家，進(jìn)行免水、電、物管等費(fèi)用（具體周期可根據(jù)實(shí)際情況待定）。例如東方絲綢市場管委會、鎮(zhèn)政府、閩商會館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會、步行街會員單位等。職責(zé)：執(zhí)行項(xiàng)目招商的具體工作，負(fù)責(zé)日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負(fù)責(zé)解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時(shí)向項(xiàng)目招商經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。（2）策劃部熟悉商業(yè)地產(chǎn)，具有商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗(yàn)，具有商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知能力和分析能力，具有操作商業(yè)項(xiàng)目的宣傳推廣手段和項(xiàng)目銷售招商的節(jié)奏控制把握。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：截止到2007年7月，基本完成步行街主力店、次主力店（大商鋪）的招商，完成小商鋪70%。（2）、經(jīng)營期間按商場規(guī)定收取自用電費(fèi)。代銷——經(jīng)銷商制定結(jié)算價(jià)格，并按結(jié)算價(jià)格給商場供貨；商場在此價(jià)格的基礎(chǔ)上順加利潤點(diǎn)作為零售價(jià)，零售價(jià)與結(jié)算價(jià)之間的差價(jià)為商場的毛收益。物管保證金等費(fèi)用。(費(fèi)用總額—使用面積費(fèi)用)247。與商家簽定正式合同時(shí)，商場收取定金。% = （元/平方米同時(shí)介于一些項(xiàng)目地理位置和周邊環(huán)境等外部硬件設(shè)施的定型難以調(diào)整的多種因素所以在銷售價(jià)格上可以保守點(diǎn)，采用試點(diǎn)性銷售策略。周邊車位比較混亂、公交總站出站口的道路狹窄，進(jìn)出貨車沒有一個(gè)統(tǒng)一管理順序，有可能以后影響到商家的經(jīng)營和管理。（四） 招商方式通過媒體宣傳招商在報(bào)紙和雜志上進(jìn)行廣告推廣和宣傳、可以純廣告或者軟文形式進(jìn)行。（4） 租期：建議3—5年。根據(jù)本項(xiàng)目自身的各種因素，我司建議在前期的商家和個(gè)體經(jīng)營者入駐商場時(shí)免收入場費(fèi)，這樣不僅可以降低招商難度，迅速增加商家制造人氣氛圍，而且還可以無形中給商家留下良好的印象，樹立和提升項(xiàng)目的形象，在激烈的市場競爭中脫影而出占距先機(jī)。“放水養(yǎng)魚”策略商場管理者、商家及個(gè)體經(jīng)營者、商場三者之間的關(guān)系就象魚農(nóng)、魚和魚塘的關(guān)系。（二） 招商策略以大招小、以商引商先將周邊有實(shí)力的、有一定知名度的品牌主力經(jīng)銷商和主力個(gè)體經(jīng)營者引入本項(xiàng)目，帶旺項(xiàng)目、聚集人氣、增強(qiáng)潛在客戶和商家對本項(xiàng)目的關(guān)注和信心，同時(shí)又為其他商家入駐本項(xiàng)目起到前期重要的鋪墊作用。區(qū)域劃分由于項(xiàng)目自身的商業(yè)布局影響，建議根據(jù)樓層和所處的出口門面位置不同按整層進(jìn)行區(qū)域劃分，根據(jù)聚集人氣的主次合理劃分：一、二、三層規(guī)劃為成品服裝、服裝配飾、布藝等；四、五層可以劃分為床上用品、生活日用品市場；六（平街層）、七、八層可以作為小食品、小商品、裝飾品等吸引人氣的批發(fā)零售商場為主；九、十層可以作為專業(yè)的體育用品商城可以大面的閣出來作為品牌展示區(qū)，同時(shí)可以整體宣傳和包裝吸引消費(fèi)者。周邊人口流動量大、人員復(fù)雜，在以后商業(yè)的經(jīng)營管理上需要更加投入，無形中提高了經(jīng)營管理成本。國際化商家的引進(jìn)和項(xiàng)目自身品牌的樹立，可以建立良好的商業(yè)環(huán)境，同時(shí)增加投資者的投資信心，在招商過程中的宣傳建立有效的消費(fèi)群體。本項(xiàng)目銷售體量過大而導(dǎo)致銷售期限的增加，同時(shí)在營銷過程中也會出現(xiàn)各種各樣的區(qū)域性政策調(diào)整及不可預(yù)計(jì)因素。種種跡象表明，這一大的區(qū)域在行業(yè)內(nèi)的品牌影響力已輾露頭腳。本項(xiàng)目位于XXXX綜合交易市場黃金地段，是目前我市惟一被市政府認(rèn)定的“XX市標(biāo)志性建筑”，整體建筑為歐式風(fēng)格。本項(xiàng)目與?？湾扌?、銀星商儲商城和長德隨著該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和商業(yè)市場競爭激烈，導(dǎo)致經(jīng)營相對于其他區(qū)域的商業(yè)更加散亂無章，沒有一個(gè)良好的一站式的服務(wù)和管理。雖然出入工交和私人車輛比較多，但是商業(yè)氣息目前來講不夠濃厚，周邊范圍內(nèi)的環(huán)境也起到了一定的負(fù)面影響。項(xiàng)目周邊的業(yè)態(tài)分布零散，各種經(jīng)營業(yè)態(tài)參差不齊，經(jīng)營模式陳舊，業(yè)態(tài)飽和度幾乎為零。近期XX區(qū)域整個(gè)商業(yè)盤投放的量增加，在一定程度上增加了激烈市場競爭，同時(shí)也增加了潛在客戶的選擇范圍，在銷售過程中加大了難度和風(fēng)險(xiǎn)性。（3）XX新商業(yè)圈的建立應(yīng)該有新的商業(yè)氛圍，脫離以前商業(yè)的那些弊端（臟、亂、管理無序）打造一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)，因此對本項(xiàng)目的商場裝修、商場設(shè)施設(shè)備的配套，要求以比較高的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?？筛鶕?jù)各種品牌入駐情況和樓層明確分布規(guī)劃的情況進(jìn)行適時(shí)的宣傳推廣。只有給魚塘注滿養(yǎng)分充足的水和食料，魚兒才能成活魚農(nóng)才會有收益。同時(shí)可以商場應(yīng)從商家經(jīng)營成本的角度考慮，在租金不變的情況下適當(dāng)降低保證金的額度。對裝修檔次高、經(jīng)營次序好、品牌影響廣、市場占有率大的商家可以根據(jù)實(shí)際情況延長租期，但最長不能超過8年（5） 免計(jì)租期：限時(shí)3—9個(gè)月不等（可以免計(jì)租金、免收物管費(fèi)、免收整體宣傳推廣費(fèi)、或者口頭承諾相應(yīng)部分免稅費(fèi)等，具體細(xì)則根據(jù)招商情況而定）。也可以制作新聞事件；通過新穎的咨詢方式，報(bào)道項(xiàng)目的重要性、必要性，同時(shí)也可以側(cè)面宣傳本項(xiàng)目。但是隨著商場的招商及開業(yè)，這些管理問題應(yīng)該得到相應(yīng)的調(diào)整、更改。平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）%。月）由于本項(xiàng)目的樓層、出入口和相對于招商的各類商品比較多，分布比較零散，商場開業(yè)后按合同約定交付租金和其余的費(fèi)用。使用面積*單個(gè)商鋪面積=商家應(yīng)繳納的費(fèi)用公共用電包含在物管費(fèi)里面或按公攤算。優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)：簽定合同時(shí)商家愿意一次性交清一年租金或者一次性交完合同期內(nèi)的全部租金，均可享受相應(yīng)租金折扣優(yōu)惠，所交租金按折后價(jià)計(jì)算。（3）統(tǒng)一收銀這種模式，商場必須統(tǒng)一收銀，以此來約束經(jīng)銷商和保證商場利益。（3）、具體經(jīng)營位置由商場統(tǒng)一安排。截止到2007年8月底，商家開始入場裝修，為開街做準(zhǔn)備。前期通過市場調(diào)查和區(qū)域商業(yè)分析，然后根據(jù)市場調(diào)查、區(qū)域商業(yè)分析結(jié)合項(xiàng)目招商經(jīng)理的意見，制定出商業(yè)招商目標(biāo)方向和招商的主力品牌等，招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計(jì)（一名策劃，一名設(shè)計(jì)）。負(fù)責(zé)與客戶簽定承租合同。與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。（六）媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，招商造勢至關(guān)重要！造勢就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。活動具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。所以本項(xiàng)目的返還銷售總額15%，由此得出的每平米返還金額為：。（2）、地段投資決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素是：地段、地段、還是地段由于XX的發(fā)展已經(jīng)是成為了XX重要的商貿(mào)港口區(qū)域，該區(qū)域土地呈現(xiàn)出“寸土寸金”的發(fā)展市態(tài)，根據(jù)本項(xiàng)目的地段判斷、所處位置也將是未來XX開發(fā)重點(diǎn)，同時(shí)加上良好的品盤樓盤的形象支撐，也吸引大量的投資型和經(jīng)營型客戶。概念：綜合性一站式購物中心主題廣場形式：品牌的塑造+人性化便利購物理念的推廣內(nèi)容：品牌折扣店、形象展示店、廠家經(jīng)銷、總經(jīng)銷商、個(gè)體經(jīng)營者+休閑餐飲。具備靈活的商業(yè)頭腦，有類似此種業(yè)態(tài)的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營者希望擴(kuò)大生意或者希望改善經(jīng)營環(huán)境。這類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會更加謹(jǐn)慎。如果不采用“返租”的辦法時(shí)行銷售，就無法解決商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營獲利問題，提升商鋪的經(jīng)營管理水平。③銷售期間優(yōu)惠政策根據(jù)本項(xiàng)目由于所針對的投資客戶、經(jīng)營客戶、消費(fèi)客戶的多樣化，所以建議本項(xiàng)目在銷售推廣期間、項(xiàng)目銷售過程中針對不同的客戶相應(yīng)的給與客戶政策上或者經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠，以便于增加消費(fèi)者信心、樹立商場品牌形象，提早完成銷售目標(biāo)。B．項(xiàng)目能否在短期內(nèi)將金海洋、港渝廣場等周邊的商業(yè)氛圍延續(xù)至本案這需要在項(xiàng)目形象上出彩出新，吸引眼球，吸引投資者的關(guān)注后吸引消費(fèi)者關(guān)注。再進(jìn)一步深化：品牌文化即一種：幸福、富裕、成功，時(shí)尚的文化投資生活即一種：便利、人性化服務(wù)、專業(yè)性管理布局、理智、專業(yè)、財(cái)富、趣味、休閑的生活態(tài)度本項(xiàng)目倡導(dǎo)一種快樂的、專業(yè)的投資，讓投資充滿趣味性，成為人們生活中不可或缺并且隨手可得的一部分。以聚集人氣來達(dá)到刺激購買欲，在短時(shí)間內(nèi)不斷通過各種炒作、廣告、來制造社會轟動的效應(yīng)。人員安排：招商部人員、銷售人員、策劃人員、廣告公司“成功”：少數(shù)人的名利場 頂級品牌集中營，專業(yè)的管理 成功者的“您”（主題理念）“理智”：“天時(shí)、地利、人和”何為你所擁有？（投資前景）“時(shí)尚”：在渝中半島核心商圈，駕奴品牌商鋪的投資快感（絕版地段：追求品牌與時(shí)尚的同時(shí)，也追求地段的“名牌”）“財(cái)富”：XXXXX，品牌服務(wù)PK資本盛宴（主題理念）● 強(qiáng)銷期（三個(gè)月）：大力說服主要宣傳手段：戶外媒體、報(bào)版媒體、公關(guān)活動展示、現(xiàn)場新聞賣點(diǎn)、順馳獨(dú)有連鎖渠道模式等宣傳思想：本階段隨之而來的是商場的正式開業(yè)、各大商家的正式入住經(jīng)營，市場將逐漸走向冷靜期，投資者更加理性化，但是隨著“AA廣場——一站式購物中心”的管理模式在市場的推出將繼續(xù)使項(xiàng)目得到消費(fèi)者關(guān)注和期待?！癜笀霾贾茫簩τ阡N售開盤、商場開業(yè)前對案場進(jìn)行包裝，制造開業(yè)預(yù)熱、制造新聞賣點(diǎn)讓媒體自動為本案進(jìn)行報(bào)導(dǎo)與宣傳。物業(yè)的是否有較好的升值前景：即5年返租期滿后項(xiàng)目客戶能否自行在租務(wù)市場上以如此高的租金租出該物業(yè)。七、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性判斷及預(yù)防措施（一）、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來源：總體體量過大，44000平米作為一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)面向XX批發(fā)這個(gè)成熟的市場推出，