【正文】 通過與鄂爾多斯市民的訪談了解到：當(dāng)?shù)鼐用竦男枨笈c傳統(tǒng)發(fā)展方式的城市居民不同。(未含 2022 年前原有住宅建筑面積)鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 42這意味著，人均新建商品房的面積達(dá)到 32 平米。而一些粗制濫造的、質(zhì)量工程不合理的樓盤遲早會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。太古世家整個(gè)鄂爾多斯的高端客戶，私企業(yè)主為主面向整個(gè)鄂爾多斯高端客戶，主要為老城區(qū)及各旗的私企業(yè)主億利城市華庭個(gè)體工商戶、企業(yè)高級(jí)管理者及職工、周邊旗縣的煤老板及東勝老城區(qū)的拆遷戶 客戶以本地人為主，比較廣泛，私營企業(yè)主比較宏源一品東勝本地的個(gè)體戶、煤老板及城區(qū)拆遷戶鳳凰新城 以私企老板、城區(qū)拆遷戶為主住宅中高端紐藍(lán)地征地農(nóng)民、老城區(qū)拆遷戶以及煤老板，加上周邊旗區(qū)的富裕階層及政府高管等 以個(gè)體戶、企業(yè)中高管、私營業(yè)主及本地拆遷戶為主鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 40君泰華府客戶有 40%左右是當(dāng)?shù)氐牟疬w戶，部分是當(dāng)?shù)氐膫€(gè)體戶、公務(wù)員以及像伊泰、神華等大型企業(yè)的高級(jí)管理者、職工等、主要是中端客戶，有很多來自周邊旗區(qū)，尤其是伊金霍洛旗的客戶較多 中低端主要是東勝本地人，東勝老城區(qū)的拆遷戶以及煤老板，周邊旗縣人以拆遷戶、小白領(lǐng)及周邊旗縣進(jìn)城者為主低端 各類經(jīng)適房 低收入者 低收入者住宅市場(chǎng)存在的問題：市場(chǎng)開發(fā)不顯特色，盲目開發(fā)蔚然成風(fēng)。對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品、服務(wù)價(jià)值、文化價(jià)值的認(rèn)知不足。鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 37房地產(chǎn)價(jià)格除了營銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括有形價(jià)值和無形價(jià)值兩部分。、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、2022 年上半年，市場(chǎng)成交持續(xù)火爆，尤其在 4 月份后進(jìn)入銷售旺季，個(gè)別樓盤未售先火。所以除了多層住宅繼續(xù)火爆開發(fā)之外，多層住宅建筑形式多樣化，建筑風(fēng)格也多元化，且品質(zhì)有了很大的提高，小區(qū)的物業(yè)也即將成為項(xiàng)目的最有效的賣點(diǎn)，注重戶型的分割布局，所以價(jià)格也一路攀升，目前市場(chǎng)還沒有發(fā)展到打價(jià)格戰(zhàn)的階段，而且，一部份拆遷客戶也急需解決住房問題，所以中層客戶需求占有很大比重，價(jià)格不會(huì)發(fā)生動(dòng)搖。在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，東勝區(qū)城市建設(shè)取得了很大成就，帶動(dòng)了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通建設(shè)、景觀建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)四大工程的發(fā)展。到 2022 年底，呼和浩特市新建商品房均價(jià)每平方米可能會(huì)逼近 2250 元左右。2022 年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)更是一片火熱，全年房地產(chǎn)銷售面積 萬平米，同比增長 %；銷售額達(dá) 14 億元，同比增長 %，均創(chuàng)下歷史新高。人民生活水平大幅提高，預(yù)期 2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可達(dá)到 2 萬元以上，年均遞增10%以上。投資用于路網(wǎng)建設(shè)、管網(wǎng)配套工程；街景改造和廣場(chǎng)、公園和新區(qū)道路的綠化和舊城區(qū)綠化補(bǔ)植等工程，新增綠化面積 130 萬平方米；在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程方面，重點(diǎn)解決城市供水、污水管網(wǎng)改造、垃圾處理、小街小巷硬化等工程，在房地產(chǎn)開發(fā)工程方面，計(jì)劃開發(fā)房地產(chǎn)面積 120 萬平方米，建設(shè)廉租房 1 萬平方米。20222022 年間全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增長，到2022 年底，累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，是前 50 年累計(jì) 億元的 倍。2022 年投資近 20 億元，重點(diǎn)抓了交通暢通、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀美化和房地產(chǎn)開發(fā)“四大工程”，完成了道路建設(shè)、征地拆遷；道路改造工程；公鐵立交橋的續(xù)建。2022 年東勝區(qū)財(cái)政總收入占年度預(yù)算的 ％，同比增加 億元，增長 218％，總收入首次實(shí)現(xiàn)了三倍速度的增長。東勝區(qū)具有豐富的自然資源，在能源型經(jīng)濟(jì)建設(shè)上具有得天獨(dú)厚的條件。鄂爾多斯旅游資源豐富。煤炭已探明儲(chǔ)量 1496 億噸，約占全國已探明儲(chǔ)量的六公之一，天然氣已探明儲(chǔ)量 7504 億立方米，其中蘇里格氣田儲(chǔ)量規(guī)模已達(dá)到 6025 億立方米，是我國特大型氣田。支撐這個(gè)數(shù)據(jù)的不過是 160 萬鄂爾多斯人，財(cái)富階層成為鄂爾多斯市的中堅(jiān)。所有的變化都是以躍進(jìn)的方式運(yùn)行，而非循序漸進(jìn)。藍(lán)皮書描述鄂爾多斯：“增長競(jìng)爭(zhēng)力名列全國第一；人均 GDP 達(dá)到 萬美元，超過北京、上海；效益競(jìng)爭(zhēng)力名列第三，超過香港。2022 年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 800 億元，年均增速達(dá) %，在全國 333個(gè)地級(jí)城市中居第 5 位。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。分析測(cè)算過程依照本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及鄂爾多斯的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。地塊西鄰七完小北靠公立幼兒園；東側(cè)臨城市綠化公園；交通便利，自然環(huán)境極佳。公司追求的目標(biāo)：博采眾長，整合資源，共同發(fā)展。 項(xiàng)目概況凱威目前，鄂爾多斯市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與內(nèi)蒙古自治區(qū)住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 —2 個(gè)百分點(diǎn)。 承辦單位概況單位名稱：鄂爾多斯市凱威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：人民幣 1000 萬元單位住所：鄂爾多斯市東勝區(qū)天佑大廈 15F業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：賈嚴(yán)生建設(shè)單位簡介：鄂爾多斯市凱威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于鄂爾多斯西街七完小東側(cè)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計(jì)委計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；（5） 《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目公司簡介鄂爾多斯市凱威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于鄂爾多斯西街七完小東側(cè)。2022 年 10 月成立凱威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任公司董事長、總經(jīng)理至今?！皠P威世博薈小區(qū)”以健康理念貫穿業(yè)態(tài)布局、銷售、招商、運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)各環(huán)節(jié)，以高品質(zhì)高綠化率為設(shè)計(jì)理念，配以大型活動(dòng)廣場(chǎng)以及歐式園林景觀。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長 %。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 20全市農(nóng)牧民人均純收入達(dá) 5308 元，年均增速達(dá) %，居全國第 11 位。 在鄂爾多斯 萬平方公里的土地上，48%是無法居住的沙漠，而 70%的地層下，都埋藏著煤礦。2022 年，煤炭的坑口價(jià)度過了低谷，從 20 元漲到了 40 元。十三世紀(jì)，一代天驕成吉思汗親征西夏，途徑鄂爾多斯被這里的美麗景色所打動(dòng)，選為長眠之所。 改革開放以來，鄂爾多斯市充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，抓住國家能源開發(fā)戰(zhàn)略西移和實(shí)施中西部開發(fā)的契機(jī)，構(gòu)筑起了以紡織、化工、煤炭、電力、建材、農(nóng)畜產(chǎn)品加工、藥村等為支柱的產(chǎn)業(yè)，形成了能夠帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾大支柱產(chǎn)業(yè)，確立了工業(yè)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長速度和效益綜合指數(shù)連續(xù)幾年居自治區(qū)前列。片區(qū)東西長 106 公里，南北最寬處 35公里，總面積 2200 平方公里。十五以來，隨著東勝區(qū)城鄉(xiāng)一體化步伐的加大，全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。20222022 年間全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售額持續(xù)增長，到 2022 年底，累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，是前 50 年累計(jì) 億元的 倍。鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 26圖 23 第二產(chǎn)業(yè)與國民生產(chǎn)總值增長率第三產(chǎn)業(yè)活力凸顯。景觀美化工程，主要是完成了舊區(qū)綠化補(bǔ)植及鐵西新區(qū)綠化、亮化工程；實(shí)施了鄂爾多斯大街街景改造工程和北出口的綠化美化工程；全年完成綠化面積 50 萬平方米。在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)一片大好的形勢(shì)下，我們預(yù)期東勝區(qū)的發(fā)展將繼續(xù)跳躍式前進(jìn)。目前東勝區(qū)域城鎮(zhèn)化率達(dá)到 54%，依據(jù)城市化水平階段理論，東勝區(qū)區(qū)域發(fā)展處于城市發(fā)展的第三階段，在這一階段的特征是：工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期；而宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士分析，呼和浩特市房價(jià)上漲的主要原因是：呼和浩特市原來的房價(jià)基數(shù)低，2022 年據(jù)有關(guān)部門對(duì)全國 37 個(gè)大城市平均房價(jià)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，呼和浩特市平均房價(jià)排名第 35 位，僅高于銀川和西寧。另外一個(gè)原因是，新型建材的使用和高層住宅的大量涌現(xiàn)，商品住宅的檔次和建筑水平不斷提高，增加的投入以建筑成本的方式計(jì)入到房價(jià)里，也提高了房子的售價(jià)，是促成呼和浩特房價(jià)上漲的主要因素。為解決此問題，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將按照緊湊地組織土地的原則進(jìn)行規(guī)劃，多層公寓住宅和小高層住宅正加快開發(fā)，效果明顯。圖 32 近四年中心城區(qū)樓盤平均售價(jià)及增長率（元/平方米）（注：以上相關(guān)數(shù)據(jù)來自互聯(lián)網(wǎng)）根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022 年鄂爾多斯市樓盤銷售均價(jià)達(dá) 4800 元/平米左右。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示 80%產(chǎn)品屬于磚混結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)項(xiàng)目分散且不成規(guī)模，集約化程度低，產(chǎn)品科技含量不高。但鄂爾多斯目前高端樓盤伊泰華府世家，泰悅府等產(chǎn)品中，旗縣客戶的比重并不少，呼市高端樓盤東岸國際項(xiàng)目中，鄂市的旗縣客戶也占較大比重。地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段創(chuàng)新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段時(shí)間軸服務(wù)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段人文、品牌價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段實(shí)現(xiàn)的價(jià)格高升競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)無形價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段有形價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段鄂爾多斯婺源沈陽北京人文、品牌價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段圖 33 房地產(chǎn)發(fā)展階段圖鄂爾多斯房地產(chǎn)整體市場(chǎng)處于發(fā)展階段，行業(yè)和市場(chǎng)成熟度不高，與高鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 38速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)不相匹配，未來具備較大的提升空間。東勝目標(biāo)為建設(shè)成為宜居城市，各項(xiàng)水平指標(biāo)圍繞建宜居城市目標(biāo)東勝發(fā)展低能耗、高效綠色的都市型工業(yè)，未來東勝產(chǎn)業(yè)將以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主 。規(guī)劃上大都采用較傳統(tǒng)的布局，鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 41設(shè)計(jì)上同沿海各大城市樓盤相比則顯得較老土與陳舊，施工質(zhì)量不夠精細(xì)。 東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2022 年前，東勝區(qū)全部建筑面積為 800 萬平方米，而 2022 年建筑面積 1000萬平方米。買房像存錢，甚至不愿意租出去。鄂爾多斯市場(chǎng)上住宅品質(zhì)普遍不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。從市場(chǎng)角度分析，鄂爾多斯市房地產(chǎn)已成為富裕階層的一種最普遍的投資方式。像深圳樓盤的定位就很好，有滿足成功人士居住的豪宅，有適合白領(lǐng)階層生活的樓盤，有專為 70 年代生人打造的樓盤，也有適合過渡性居住的投資小戶型?，F(xiàn)有樓盤總體素質(zhì)不高，上檔次樓盤不多。 鄂爾多斯住宅市場(chǎng)分析鄂爾多斯住宅市場(chǎng)劃分為三大板塊：老城區(qū)板塊、鐵西板塊及康巴什板塊； 老城區(qū)定位于商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展居住及都市型工業(yè)。此時(shí)，在挖掘地段價(jià)值的基礎(chǔ)上，人們開始更加關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新，產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)的舊價(jià)格體系被打破，新的價(jià)格體系開始形成。、 、 、 、 、 、 、 、 、 、鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 36目前東勝區(qū)對(duì)下屬各旗財(cái)富群體的吸引力弱，客戶外溢現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)呼喚高品質(zhì)項(xiàng)目的出現(xiàn)。2900 340040004800% %%0300060002022 2022 2022 202210%15%20%住 宅 銷 售 均 價(jià)年 增 長 率鄂爾多斯凱威世博薈項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī)密 35鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地開發(fā)企業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚但開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模小品質(zhì)感差。從 04 年至 07 年東勝區(qū)商品房銷售面積超過竣工面積，市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求。加快城市住宅改造，提升土地利用強(qiáng)度由于東勝城市建設(shè)一直處于一種內(nèi)聚式的發(fā)展模式，人口高度集中于舊城區(qū)，城市中仍保留了大量平房，城市住宅改造滯后，造成土地利用強(qiáng)度不足。2022年，呼和浩特市政府通過規(guī)范化市場(chǎng)化運(yùn)作，出讓市區(qū)建設(shè)用地 7000 多