【正文】 威脅點二、廣元市購房消費者對房屋區(qū)域位置上的選擇和對房屋價格的認同度相對 的偏低，也是本項目必須面對的來自市場中觀層面上的威脅。 微觀機會點 機會點一、“大型坡地式高尚居住陽光社區(qū)”的總體概念定位，一方面在目前廣元樓市具有唯一性、獨特性、首創(chuàng)性和不易“克隆”性；另一方面該概念定位一旦得到政府及購房消費者的認同，其震憾力和關注度不言而喻。 隨著 2002 年 12 月 28 日，綿（綿陽） —— 廣（廣元）高速公路的正式通車，廣元作為“川北重鎮(zhèn)”的交通樞紐地位也得到了進一步提升，除原有的空中及鐵路運輸優(yōu)勢外，又增加了最便捷的陸路運輸方式 —— 綿廣高速公路。 ㈢、項目機會 (Opportunity)分析 宏觀機會點 機會點一、國家宏觀經(jīng)濟連續(xù)幾年的持續(xù)好轉(zhuǎn)，國民生產(chǎn)總值首次突破 10 萬億大關，人均國民生產(chǎn)總值已接近 1000 美元，按宏觀經(jīng)濟學理論來講，當一個國家宏觀經(jīng)濟處于這樣一種條件的時候，其經(jīng)濟已邁進了一個新的歷史發(fā)展時期，整體國民經(jīng)濟將迎來一個經(jīng)濟結構更趨合理和宏觀國民經(jīng)濟全 面提速的發(fā)展階段。 針對“香山怡園”項目而言，上述眾多元素應該說恰到好處。所以他們置業(yè)的時候就會相當謹慎，要求也會相當高，所以，在操作“香山怡園”項目的時候，應更加注重房屋的品質(zhì)，加大對這些目標客戶群及部分投資者的心理訴求，提高銷售率。 特別值得一提的是非廣元城區(qū)籍的消費者。因此，在未來13 年時間內(nèi)，實力雄厚的開發(fā)商為了鞏固自身品牌、提高產(chǎn)品的檔次，將會考慮聘請省內(nèi)或國內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)管理公司對其項目進行全面管理，或者由物管專家對公司內(nèi)的精英進行全面培養(yǎng)，屆時，廣元的物業(yè)管理將會上升到一個新的臺階。就廣元來講，廣元的人口結構和消費需求也遵循這一規(guī)律，只是表現(xiàn)出來的時機和水平有差異罷了?；ㄥX買舒適將代替花錢買大面積的購房觀念會逐漸成為主流。“買房，就是買環(huán)境”，已成一種消費共識和趨勢。 消費者經(jīng)過房市數(shù)年風風雨雨的洗禮，再加上媒體對各種房產(chǎn)糾紛的頻頻曝光，消費者自我保護意識在逐步增強。 五、廣元市未來 13 年房地產(chǎn)市場趨勢預測 據(jù)權威人士指出，盡管全國各地房地產(chǎn)市場化的程度不一，在土地價格、稅費政策方面也有所區(qū)別，但在總體趨勢上，我國城鎮(zhèn)住宅建設已經(jīng)進入以需求為導向的發(fā)展階段，各地房價正逐步走向微利時代。 ㈧ 、廣元市城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，結構不合理。 ㈥、多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營方式及手段較為粗放。 ㈢ 、開發(fā)商素質(zhì)和開發(fā)水平不高。因此，其高總價戶型的走勢對本項目有一定借鑒作用。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 16 平層 % 2 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 15 平層 % 3 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 8 平層 % 4 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 20 平層 % 5 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 8 平層 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 躍層 % 7 4 室 3 廳 2 衛(wèi) 3 躍層 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 躍層 % 9 4 室 3 廳 3 衛(wèi) 4 躍層 % 10 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 5 躍層 % 11 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 躍層 % 12 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 5 躍層 % 13 合計 92 100% 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設施較為完善，居家氛圍濃厚； 路網(wǎng)較為完善，交通方便。 其它 位于天津路方向的一棟 6 層辦公樓和一棟 9 層的電梯公寓被廣元電力公司集團購買，按需生產(chǎn)。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 銷售戶數(shù) 戶型銷售比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 138 錯層 % 35 % 2 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 錯層 % 25 % 3 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 40 錯層 % 14 % 4 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 12 % 5 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 17 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 12 錯層 % 7 % 7 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 8 （ 225） 躍層 % 7 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 躍層 % 6 % 9 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 236（ 239） 躍層 % 3 % 10 5室 4 廳 3衛(wèi) 8 躍層 % 4 % 合計 208 100% 130 % 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 在廣元項目規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營造社區(qū)環(huán)境； 區(qū)位較優(yōu)越，周邊大環(huán)境較好，配套設施較為完善； 路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷； 前期推廣得法，取得引領市場的效果，具有較高的知名度。 4 利江苑 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 小西 街與濱江路交匯處 由 4 幢 67層多層商住樓組成 126175188192216 合計 43 套錯層：206241298339合計 12 套躍式 8301030，均價約 920 2002 年 3 月 2 日開盤，現(xiàn)已售約80%，余 10 套。總體價幅大約在 6502400 元 /㎡ 之間，一般來講，800 元 /㎡ 以下的樓盤主要是不臨河的商住樓， 8001200 元 /㎡ 的樓盤是臨河和中偏上檔次的多層住宅項目，而電梯公寓一般在 1200 元 /㎡ 以上，別墅項目一般在 1400 元 /㎡ 以上。可見，目前的年銷售量遠遠大于年竣工面積，市場進入盤整期，整個房地產(chǎn)供給市場將進入一個穩(wěn)定增長時期。而本項目正處在城市兩個中心的過渡地帶，若能成功的利用這個銜接優(yōu)勢，避免“兩不管” 的尷尬，潛力仍 然巨大。目前， 就東壩街辦轄區(qū)而言，現(xiàn)有省屬以上企業(yè) 13 家，一般國有企業(yè) 212 家。相應的， 2002 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達到 億元，比上年增長 %。該道路屬于城市快速通道，是本項目所在地目前通往市中心的主要唯一通道，路面較寬，人流、車流都較小，道路較為通暢快 捷，沒有塞車現(xiàn)象。 周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì) 就本項目周邊而言，道路雖然不多，但十分通暢，目前僅有環(huán)城北路經(jīng)過項目門口，其路況如下： 環(huán)城北路：寬為 30 米的城市快速通道，也是東壩通向老城的一條主要干道，是本項目目前唯一的交通干道，往來車速較快。 三、項目街區(qū)功 能分析 ㈠ 、 研究范圍和依據(jù) 本項目位于廣元市 東壩片區(qū)與老城區(qū)的過渡地帶 ，它緊密銜接著廣元兩個主要片區(qū)，又由于本項目的規(guī)模和規(guī)劃檔次足以覆蓋整個廣元市場。 ㈡ 、所屬地：市中區(qū)東壩街道辦事處。在山上或項目較高位置均可鳥瞰城市景觀，可將東壩、南河片區(qū)收于眼底。區(qū)內(nèi)有機關團體、企事業(yè)單位 230 個，是市區(qū)兩級黨委、人大、政府、政協(xié)和市級 10 家金融機構所在地。 ⑸ 、其他交通方式：長途汽車、火車、飛機。據(jù)統(tǒng)計， 2001 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）在2000 年 億元的基礎上按可比價格仍增長了 %，達到 億元。由此可以推出 廣元中偏上收入家庭年收入應在 4 萬元以上，按照國標準，房價水平為家庭年收入的 36 倍是合理的原則，可以看出廣元高尚住宅總價在 20 萬元以上是可接受的，但主力總價最高不宜超過 40萬元。 因此，項目周邊 目前商業(yè)活動較為冷清，但距離項目大約 1 公里的利州東路市委市政府附近商業(yè)、金融、文化娛樂繁榮，故而本項目仍能較為方便地享受到都市的文明與繁華。 綜上所述，項目所在的東壩區(qū)是廣元的行政和文化教育中心，項目所在的片區(qū)是廣元經(jīng)濟中心與政治中心過渡邊緣地區(qū)，是廣元城區(qū)第三個高地，但卻是唯一一個居住高地，座北朝南的“青龍白虎”風水寶地可以俯瞰半個廣元城區(qū)。目前，大多數(shù)在售樓盤仍是以檔次不高的多層商住樓形式出現(xiàn)，除了借助外圍自然景觀外，社區(qū)小環(huán)境較差，項目規(guī)模不大，營銷觀念和技法落后。水榭花都 四川建聯(lián)實業(yè)開發(fā)有限公司 廣元市濱河路與蓮花路交匯處 聯(lián)體別墅 +花園洋房 +小高層電梯公寓 不詳 13003000， 目前尚未上市，預計在 2002 年年底上市 占地 208 畝。 三、類比項目個案資料統(tǒng)計與分析 項目類比樓盤個案 一 調(diào)查時間 ： 2002 年 10 月 18 日 項目名稱 牡丹花園 項目地址 利州東路 投資 /開發(fā)商 廣元市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃設計 重慶建筑大學建筑設計研究院 景觀設計 重慶建筑大學建筑設計研究院 建筑商 廣元市牡丹花園物業(yè)管理辦 總用地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 建筑風格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結構形式 50 畝 多層 +高層 現(xiàn)代 6 躍 12層、 18 層 磚混 +框架 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 總棟數(shù) 總套數(shù) 30% 40% 815% 米 18+1+1 208（多層） 樓間距離 裝修標準 單價幅度 均 價 總價幅度 主力總價 營業(yè)房單價 12 米 清水 11381314 約 1240 1530 1618 30003500 車位及單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 銷售率 銷售戶數(shù) 未定 一次性優(yōu)惠 5%； 7 成 20 年按揭 2002 年年底 % 130 廣告訴求 “時尚、生態(tài)、智能”、“雅致、閑適、尊貴、和諧”“生活因此而精彩”、“健康，讓生命充滿彈性” 、“大師手筆，濃墨重彩” 客源特征 購房者多為中高收入家庭，以中年人為主。 項目類比樓盤個案二 調(diào)查時間 ： 2002 年 10 月 19 日 項目名稱 天成第一，著眼長遠利益，樹立精品意識，注重品牌建設；第二，營銷既要講技巧和方法，又要講求誠信，不要心存僥幸；第三，規(guī)劃設計要科學，不要建成大雜燴，要有“人以群分”的居住心理，因此 ，住區(qū)規(guī)劃應有相對的純度；第四，價格定位應有層次，講究系統(tǒng)性和可接受性。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 銷售戶數(shù) 戶型銷售比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 8 平層 8 2 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯層 4 3 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯層 4 4 4 室 3 廳 2 衛(wèi) +空中花園 4 錯層