控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率及思考-免費(fèi)閱讀
【正文】 采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，通過(guò)組合、疊加、取舍等手段，科學(xué)推導(dǎo)出理論上的容積率指標(biāo)。這種方法可以在開(kāi)發(fā)商滿足其經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，增加公共福利、保障公共利益，以達(dá)到一種“雙贏”的效果。 老城改造拆建比控制引導(dǎo)基于昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，并依據(jù)計(jì)算得出的成本收入情況，確定不同類別地區(qū)的拆建比控制引導(dǎo)。 基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境狀況老城區(qū)中心集聚了昆山主要的商業(yè)設(shè)施，包括昆山商廈、百貨大樓、文峰商場(chǎng)、新世界商廈等大中型百貨商場(chǎng)，昆山商廈家電數(shù)碼、蘇寧電器、五星電器、永樂(lè)家電等大中型專業(yè)店等，集聚了多家銀行和昆山賓館、并蒂蓮等高、中、低檔賓館。昆山未來(lái)的發(fā)展將向現(xiàn)代化發(fā)展階段邁進(jìn)，并且最終達(dá)到穩(wěn)定增長(zhǎng)。4 案例分析：昆山老城改造控規(guī)中容積率的確定因此，在利潤(rùn)率一定的情況下(通常以行業(yè)正常利潤(rùn)率為計(jì)算依據(jù))，通過(guò)計(jì)算能得出該利潤(rùn)率下的“最低經(jīng)濟(jì)容積率”，即低于這一容積率將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利益受損，若高于這一容積率開(kāi)發(fā)商將得到一部分超額利潤(rùn)。容積率與建筑密度、建筑高度等規(guī)劃控制指標(biāo)密切相關(guān)。商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的容積率存在較大差異。 容積率的確定未考慮外部負(fù)效應(yīng)[2]塊地的開(kāi)發(fā)，相對(duì)較高的容積率固然會(huì)帶來(lái)一定的外部正效益，如為政府、開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益，為城市居民提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加工作場(chǎng)所及住所等，極大地促進(jìn)了城市的發(fā)展，具有非常積極的一面；但同時(shí)容積率的提高也會(huì)帶來(lái)一些外部負(fù)效應(yīng)，如交通擁擠，基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)水平的下降等?；谀壳叭莘e率確定過(guò)程中存在的諸多問(wèn)題，本文以昆山舊城改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為例，探討合理確定容積率的技術(shù)方法。關(guān)鍵詞：控制性詳細(xì)規(guī)劃，容積率，經(jīng)濟(jì)分析，昆山老城1 引言容積率是西方國(guó)家(主要是美國(guó))在20世紀(jì)初推行城市土地區(qū)劃管理制度所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，它是指一定區(qū)域范圍內(nèi)，建筑物的總建筑面積與整個(gè)宗地面積之比?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃中容積率的合理確定一定區(qū)域范圍內(nèi)容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益高低。2 目前控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率確定存在的問(wèn)題 以經(jīng)驗(yàn)判斷為主的定性分析方法忽視了地域差異性控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的確定一般是由經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富的規(guī)劃師以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，結(jié)合具體用地的區(qū)域位置、住宅建設(shè)類型等條件，通過(guò)分類統(tǒng)計(jì)、參照對(duì)比的方法來(lái)制定。雖然這些負(fù)面影響已被政府部門意識(shí)到，但相對(duì)正面效應(yīng)而言，對(duì)其重視性還不夠，它的影響究竟有多大很難量化，導(dǎo)致出現(xiàn)諸多城市問(wèn)題。一般情況下，商業(yè)用地的容積率相對(duì)較高，居住用地次之，工業(yè)用地相對(duì)較低。因此，容積率確定時(shí)，要考慮到與其他規(guī)劃控制指標(biāo)之間的協(xié)調(diào)。最低經(jīng)濟(jì)容積率對(duì)在控制性詳細(xì)規(guī)劃中制定合理的容積率，具有重要的參考價(jià)值。圖1依據(jù)崔寒清的研究，昆山市容積率不會(huì)伴著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而無(wú)節(jié)制的上升，基本保持在穩(wěn)定均衡的狀態(tài)。形成了綜合商業(yè)中心區(qū)，在業(yè)態(tài)種類、規(guī)模上具備了昆山中心商業(yè)區(qū)的基本形態(tài)。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)在
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