凱旋門廣場項目營銷策劃書-免費閱讀
【正文】 專案組成員 組 長：…… 組 員：…… 營銷策劃：…… 文 案：…… 廣告設(shè)計：…… 市場調(diào)查：…… 客戶服務(wù)：…… （二）專案實施 合作分工技術(shù)指導：…… 客戶支持：…… 銷售組成員銷售總監(jiān)： 1人策劃主管： 1人文案設(shè)計： 3人市場主管： 1人樓盤經(jīng)理： 1人置業(yè)顧問： 4人臨時調(diào)查員：若干（臨時聘用）。 第二步：鎖定目標客戶。 第三階段：熱銷期（拿到預(yù)售許可證正式開盤簽約）：趁熱打鐵、關(guān)系營銷。（四）、報批協(xié)調(diào)工作五證報批工作、按揭申請工作、相關(guān)關(guān)系利益部門的協(xié)調(diào)工作、項目周邊施工前的協(xié)調(diào)工作（特別關(guān)注擾民問題）、賣場建設(shè)報批及協(xié)調(diào)工作（五）、售前推廣硬件工作賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計施工項目整體形象的設(shè)計整合宣傳資料的設(shè)計制作戶外廣告的申報及設(shè)立銷售資料的設(shè)計制作賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立新聞吹風工作廣告設(shè)計制作業(yè)務(wù)員招募與售前培訓（六）、產(chǎn)品蓄勢階段主要為項目開盤、參加房展做準備及實施工作。（四）宣傳促銷方式 媒體廣告； 新聞炒作； 展會； 公關(guān)活動； 折扣優(yōu)惠； 人員推廣； 市場調(diào)查； DM； 現(xiàn)場體驗。經(jīng)過“疑慮”的消除，客戶購買興趣加大，開始出現(xiàn)“利益心態(tài)”。 （三）銷售時機把握 從2004年底起準備宣傳同步展開（以戶外廣告為主）； 抓住春季銷售黃金季節(jié)展開銷售； 爭取在開盤后就能達到45%的銷售量，預(yù)售許可證下來后6個月內(nèi)清盤； 盡量利用競爭對手營銷空檔時機展開時效性營銷； 把握合肥房地產(chǎn)市場年度銷售階段時機，爭取用6個月完成凱旋門廣場的銷售。 將意向客戶變?yōu)楹瀱慰蛻?，加大營銷力度，確保銷售成功。 為降低銷售抗性建議首付20%左右，余款月供。成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價格的上限。 媒體促銷與現(xiàn)場促銷聯(lián)動。（二）細節(jié)精品理念實施 制作精品樓書。 細致打造售樓中心。年齡：28歲45歲。從銷售工作的實效性和銷售費用的節(jié)約出發(fā)，兼顧市場推廣上 “推”“拉”結(jié)合實施的需要，建議采取定向銷售策略，將銷售渠道定位為直達目標消費人群的直通渠道，通過中高端消費市場挖掘和“一對一”銷售來取得令人滿意的銷售業(yè)績。 法國也是一個文化大國，將其文化元素融合到社區(qū)當中，貫穿到營銷策劃中去，全力營造一個充滿異域文化風情的精品高檔社區(qū)。 凱旋門美食風情街——體驗法蘭西浪漫風情，享受異域美食文化戶數(shù)：3層共20套左右，7396平米面積：每套300多平米；說明：商業(yè)門面沒有好的定位和賣點是不行的，將門面定位為美食街，可以使門面價值最大化、銷售最快化，對整個樓盤有很好的推動作用。 整個凱旋門廣場可以定位為一個高檔尊貴、精品時尚的主流精英社區(qū),集商務(wù)辦公、居家生活、餐飲娛樂、購物休閑于一體，充滿異域風情，坐擁黃金地段，享受至上生活。 W——劣勢：規(guī)模偏小，與大型社區(qū)有一定差距； 項目過于單一，定位銷售針對性不強，無法盡展項目優(yōu)勢； 面積不大，不利于景點營造，內(nèi)部自然環(huán)境不夠理想；同等定位樓盤供應(yīng)量充足，競爭激烈；品牌美譽度不足，客戶認同不夠。 香格里拉花園位置：臨泉路安徽大市場旁邊規(guī)模：占地6723平米，建面113865平米。（二）區(qū)域競爭者分析 凱旋門廣場的競爭者主要有兩類：一類是以純商務(wù)定位的工人文化宮大廈、中房*名都、領(lǐng)秀城市等樓盤；另一類是以萬家*銀座廣場、元一時代花園/廣場/酒店、景泰花園、長春都市豪庭等為代表的商住樓。目 錄統(tǒng)一說辭第一部分：定位篇一、 市場概況 二、 SWOT綜合分析 三、 定位 第二部分：策略篇 一、市場細分 二、產(chǎn)品包裝 三、價格策略 四、銷售策略 五、廣告策略 第三部分：執(zhí)行篇 一、產(chǎn)品資訊整合 二、產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段安排三、宣傳推廣工具 四、過程控制 五、銷售方法 六、銷售促進 第四部分：管理篇 一、項目運作 二、銷售過程管理 三、費用預(yù)算 統(tǒng)一說辭:凱旋門廣場是由榮昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于勝利路與明光路交叉口，占地面積15700平米，其中：商業(yè)建面17366平米，辦公建面4550平米。 從市場角度分析，大東門——新站的項目銷售主要依賴以下支撐：（1）新站開發(fā)區(qū)的整體帶動作用；（2）整體的區(qū)域優(yōu)勢業(yè)已形成；（3）數(shù)家根植于新站的實力派開發(fā)商長期不懈的建設(shè)推動；（4）沿勝利路附近的市政配套已近完善；（5）新站開發(fā)商的大力引導致使市民對大東門新站附近房地產(chǎn)項目需求升溫。 中房*名都位置：長江路與沿河路路口規(guī)模：高層1棟，層高**層，大型商業(yè)購物中心及正在建的商住樓主力戶型：小戶型**左右價格：未定定位：商務(wù)辦公和居家一體廣告主訴求點：未定主力消費群體：企事業(yè)單位、中小業(yè)主 評價：以中房的品牌美譽度，相信其品質(zhì)、規(guī)劃、銷售等都不成問題。 二、 SWOT綜合分析 S——優(yōu)勢： 地段優(yōu)勢：靠近市中心，地處新站開發(fā)區(qū)和老汽車站中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯；交通優(yōu)勢：眾多公交線路經(jīng)過，出入方便； 戶型優(yōu)勢：小戶型設(shè)計，全框架結(jié)構(gòu)，可自由分割，實用方便； 商業(yè)優(yōu)勢：商業(yè)氛圍濃厚，綜合型商住大廈設(shè)計，商網(wǎng)配套先進齊備。提起法國、巴黎，就與時尚、浪漫、品位等聯(lián)為一體，讓人想起香水、服裝、箱包、凱旋門、埃菲爾鐵塔……法國的時尚元素與本項目結(jié)合起來，形象貼切，美侖美奐，魅力無窮。凱旋門浪漫公寓通過精裝修、細包裝，向客戶展示充滿異國情調(diào)，釋放時尚個性的單身精品小公寓。凱旋門廣場的市場定位，正是考慮到新站開發(fā)區(qū)的發(fā)展及大東門經(jīng)濟的日漸繁榮正在孕育者眾多中小企業(yè)，而目前的大東門周圍鮮有專為中小企業(yè)量身打造的辦公場所；從凱旋門廣場本身定位為以住宅為主體附帶少量寫字間和商業(yè)用房的綜合性樓盤的市場發(fā)展看，不如確立為商務(wù)為主附帶居住的商住樓更有優(yōu)勢。凱旋門法式花園公寓建議均價：3380元/m2，建議起價：3080元/m2。在凱旋門廣場的促銷上我們反對隨波逐流的促銷主題，毫無新意的溝通策略，大而化之的推廣安排，我們建議在促銷上采取“定向選媒、整合傳播”的促銷定位。 （三）客戶誘導方式 開發(fā)商的優(yōu)惠政策； 攝心性宣傳、實效促銷； 性能價格比優(yōu)勢； 整合傳播滲透； 客觀環(huán)境變動。 在勝利路與明光路入口附近設(shè)立凱旋門廣場銷售指引路牌或以銷售提示性大型布幔覆蓋物業(yè)東邊的酒店，盡量消除物業(yè)被遮擋造成的不利影響。 規(guī)范售樓人員行為細節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞，強化銷售過程控制。 競爭性定價
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