【正文】 在金色華庭，不僅盡享多功能的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，更有感染著人們濃烈的健康 運(yùn)動(dòng)氣息。 價(jià)格：起價(jià)僅 2680 元 /㎡的質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的高品味超值價(jià)格精品住宅社區(qū)。盡可收納，繁華漸濃，彰顯優(yōu)質(zhì)化的愜意生活。 、 以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循 AIDAS 原理： Attention—— 引起注意 制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃 找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳 全面開展促銷活動(dòng) 分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整 促銷活動(dòng)計(jì)劃（充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合 ） 廣告計(jì)劃 軟性 硬性 40 Interesting—— 產(chǎn)生興趣 Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購買行為 Satisfaction—— 達(dá)到滿意 、通過宣傳，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷 售活動(dòng)推向高潮 ，并在宣傳的同時(shí)樹立起自己的品牌。期間安排已購客戶的大型聯(lián)誼活動(dòng)，深入挖掘“鄰里社區(qū)概念”。開盤后到銷售節(jié)點(diǎn)完成前建議不再做廣告宣傳。 25%— 55%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目樹立互助路居住新形象為主要任務(wù)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，主推主力戶型，拉動(dòng)消費(fèi)熱潮，形成搶購態(tài)勢。 在定價(jià)策略上鑒于本項(xiàng)目在公開發(fā)售前，綠化、配套、景觀等設(shè)施不能 完善呈現(xiàn)。故建議：小區(qū)住宅部分的建筑形態(tài)全部采用小高層電梯 公寓。 ㎡ /畝 = 經(jīng)測定，其容積率低與 。 成本合計(jì)： 約 5616 萬元 （四）、稅后利潤： 約 2081 萬元 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測算 —— 小高層電梯公寓 +商業(yè) 在此部分測算中，住宅部分全部擬建容積率為 的小高層電梯公寓，成彭路臨街面的商業(yè)部分共擬建 4000 ㎡，考慮兩種建設(shè)方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。而且本公司在與一些資源客戶進(jìn)行交流時(shí)，客戶均希望能在北門的居住片區(qū)增開分店，所以，我們對所設(shè)定的商業(yè)部分面積的銷售信心十足。 外立面： 外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色 彩明快， 與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個(gè)外立面的完整性，最大程度的增大項(xiàng)目建筑的外觀視覺效果。 道路規(guī)劃： 為形成人車分流，保持本項(xiàng)目建筑與周邊建筑距離，應(yīng)將圍 合建筑群向內(nèi)向壓縮，在其外部沿項(xiàng)目紅線位臵形成一條順時(shí)針繞行式機(jī)動(dòng)車通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。在外觀及大門的設(shè)計(jì)上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價(jià)比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。 （三）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體定位分析 項(xiàng)目處于城北片區(qū)，此區(qū)域的商品房購買者一般追求兩點(diǎn)，一是城北情節(jié)，多年居住在城北養(yǎng)成的生活依賴性；一是以方便為主解決居住問題或子女上學(xué)問題，此部分群體多為附近做生意的流動(dòng)人口，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí) 20 力及購買能力，但他們卻更看重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性。 19 人民商場集團(tuán)雄厚的資金實(shí)力，全資本性的操作，能夠保證項(xiàng)目工期 的順利進(jìn)行，有望在項(xiàng)目的工期營銷上有所突破。 （三）、威脅： 附近項(xiàng)目均離一環(huán)路較近，或者處于一環(huán)路邊，這些項(xiàng)目的均價(jià)較低，所以銷售速度較快。目標(biāo)客戶群體消費(fèi)能力強(qiáng)勁。近年來，該區(qū)域的外來人口數(shù)量增多。 燦坤電器城： 該市場于 2020 年初開業(yè)，主要經(jīng)營各種電器設(shè)備及黑、 白小電器，屬于全國連鎖品牌，距本項(xiàng)目 500 米左右。 （二）、項(xiàng)目地塊：項(xiàng)目地塊為原文華食品廠地塊，具體指標(biāo)如下： 地塊面積： 21 畝。 迪康銀色詩典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經(jīng)營部分，主要經(jīng)營電器，且銷售已接近尾聲。周邊暫無有可比性的在售多層項(xiàng)目。在售的富臨沙河新城中， 11 幢多層公寓，由于均價(jià)僅為 2800 元 /㎡，所以早已一搶而空，多層銷售情況一片火爆。此片區(qū)二手房市場銷售情況相當(dāng)好，且空臵率低，進(jìn)一步說明此片區(qū)房源的緊張及消費(fèi)者購買力的強(qiáng)勁。 有 40%的消費(fèi)者認(rèn)為未來兩年內(nèi)，成都的房價(jià)將平和下降， 60%認(rèn)為可能會上漲，上漲的平均幅度為 10%；如果面對漲價(jià)，有 %的人認(rèn)為不會因?yàn)闈q價(jià)而沖動(dòng)購房， 44%的則處于觀望狀態(tài)， %的會延后購買，只有 %的會提前購買。 而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)充實(shí)體量，其 中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項(xiàng)目區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖 擊和競爭。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下營銷策劃報(bào)告。 5 第一部分 [金色華庭 ]項(xiàng)目市調(diào)分析 一、 成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析 （一）、總述 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2020 年，成都在 15 個(gè)副省級城市中 GDP 為 1870億元，排名第 4 位；社會消費(fèi)零售總額 771 億元，排名第 4 位；人均GDP2300 美元，排名倒數(shù)第 4，為 12 位；人均可支配收入排名為第 10位。 7 從環(huán)域分布狀況來看， 1 季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。 8 對房價(jià)上漲的購買看法34%45%13%8%不會沖動(dòng)購房 保持觀望 延后購買 提前購買 （四）、城北區(qū)域市場 宏觀分析 城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房價(jià)已經(jīng)提高了一個(gè)高度。 房市場調(diào)查情況分析 12 在對北門片區(qū)的商品房市場調(diào)查中，共調(diào)查項(xiàng)目 8 個(gè)，以下對項(xiàng)目調(diào)查 的數(shù)據(jù)及信息進(jìn)行進(jìn)一步分析： 戶型： 在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬科金色家園外，其他項(xiàng)目均控制在 130 平米以內(nèi)， 130 平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的 10%以下。而距本項(xiàng)目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩典、維達(dá)北苑等項(xiàng)目中，小高層的電梯公寓均以2950 元 /㎡左右的均價(jià)在一到三個(gè)月內(nèi)銷售一空。 結(jié)論：本項(xiàng)目應(yīng)盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價(jià)能在相同區(qū)域達(dá)到新高。此項(xiàng)目的商業(yè)部分多為自營者購買，投資者所占比例較小。 綠化率： 約 25%以上。 紅旗超市： 距本項(xiàng)目 150 米左右，營業(yè)面積 1500 多平方米。區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類型為商業(yè)個(gè)體經(jīng)營集中區(qū)域，區(qū)域個(gè)體經(jīng)營者主要在荷花池、高筍塘經(jīng)營批發(fā)零售日 17 用百貨、建材等商品。 項(xiàng)目所處位臵是目前成都市同區(qū)段內(nèi)房價(jià)最低的區(qū)域之一。對本項(xiàng)目的定價(jià)、銷售等造成一定沖擊。 三、項(xiàng)目定位 （一）、產(chǎn)品形態(tài)定位：（兩種選擇方式） 11+1 層小高層電梯公寓，加商業(yè)。目前在此區(qū)域，如果我 項(xiàng)目在規(guī)劃、建筑、戶型、視覺效果、服務(wù)等方面能夠做到與眾不同的話，必然可以填補(bǔ)目前項(xiàng)目周邊的品質(zhì)型社區(qū)的市場空白，從而最大限度的拉攏目標(biāo)客戶群體。在設(shè)施、場所的配臵上，應(yīng)遵循如下原則 類型 重要程度 排布 設(shè)施 必要性 絕對需要 貫穿項(xiàng)目主線或重要位臵 會所、集會廣場、商業(yè)設(shè)施等 附加性 有則更好 散布于空間 家政服務(wù)等 選擇性 興趣問題 零星設(shè)臵于小區(qū)內(nèi) 雕塑設(shè)施等 （六）、項(xiàng)目規(guī)劃建議 23 出入口： 由于項(xiàng)目只有東面 51 米臨街，所以主出入口只能設(shè)臵在該位 臵。內(nèi)部形成四通八達(dá)的人行通道。 戶型： 在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中型戶型在城北市場受到青睞，實(shí)用性戶型 更是供不應(yīng)求，而且在對城北一商業(yè)項(xiàng)目中業(yè)主的訪問中，大多表示愿意購買空間運(yùn)用合理，功能齊全的 60— 85平米左右的兩室兩廳單衛(wèi)和 90 平米以上的三室兩廳單衛(wèi)，但在其他項(xiàng)目的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 120 左右的戶型和145 左右的躍層同樣銷售情況良好。 1植物配臵（ 園林組團(tuán)化概念）： 園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機(jī)結(jié)合，為居住環(huán)境營造多元化、立體化的氛圍。這兩種建設(shè)方案其建設(shè)成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測算： （一）、建筑面積及容積率： 將臨成彭路呈方形的地塊命名為“ A 塊”，將其他部分命名為“ B 塊”。 B 塊：擬建小高層居住用途建筑。 三、小高層電梯公寓前期投入： 地勘設(shè)計(jì)規(guī)劃：約 萬元 開發(fā)商管理費(fèi)用：約 100 萬元 報(bào)建： 588 萬元 營銷推廣： 50%= 萬元 建安費(fèi)用：如為前期預(yù)付形式，按預(yù)付 20%計(jì)算 3724 萬元 20% = 萬元 其他費(fèi)用：約 100 萬元 前期投入合計(jì)： 約 萬元 34 第四部分 【金色華庭】營銷推廣概要 一、 整體銷 售策略 （一）、總體策略及目標(biāo) 通過上述的綜合分析，可以明確【金色華庭】項(xiàng)目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊環(huán)境及交通等方面都有一定的欠缺。建議本項(xiàng)目以 2680 元 /㎡的低價(jià)推出，以“物超所值”、“價(jià)廉質(zhì) 高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn) 妥的策略之一，在測試市場承受力及項(xiàng)目吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層 的價(jià)格調(diào)整，使均價(jià)一路走高。 55%— 80%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢，附帶 推廣臨街中小戶型及躍層。開始排號當(dāng)天安排大型社區(qū)性活動(dòng)，邀請意向性客戶參加。 費(fèi)用預(yù)估： 50 萬元。 、 營銷方式 可通過廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹 立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面