【正文】 這是由于： （1）本項目的房型已經(jīng)基本定型，主力面積與競爭對手相近——產(chǎn)品定位要求競爭（2）由于溧陽市高端市場課原本就不多，必須爭奪相同類型的客源——客源定位要求競爭（3）高端產(chǎn)品必須進行強有力的市場推廣，才能保證銷售率和資金回報率——市場推廣要求競爭（4）由于競爭對手實力、資質(zhì)以及知名度，本項目必須保持價格優(yōu)勢——競爭實力要求防御（5）明年富華公寓、泛海城市花園強銷期已過，人民廣場、北海路雛形初現(xiàn)——開發(fā)時機要求防御（6）三房為主的前提下，使產(chǎn)品類型多樣化，擴大客源選擇范圍——產(chǎn)品銷路要求防御競爭與防御相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略即：力求產(chǎn)品創(chuàng)新、提高社區(qū)品質(zhì)、控制單套總價、提升平均單價、有步驟、適當分期，規(guī)模適中在產(chǎn)品定位上，一方面提高自身產(chǎn)品品質(zhì)，建設以三室二廳二衛(wèi)房型為主的較高品質(zhì)社區(qū)，例如以高層、小高層住宅為主、提高景觀利用率、會所設施齊全、使用智能化物業(yè)管理，營造舒適典雅的中高檔社區(qū)；另一方面在營銷推廣上，力求創(chuàng)新，結(jié)合本項目目前規(guī)劃情況，建議選擇以“純美式社區(qū)”為宣傳口號，吸引開發(fā)區(qū)內(nèi)中層管理人員以及市區(qū)高收入客戶。因此，項目也存在相當大的發(fā)展機會。l 小高層是市場進化產(chǎn)品，出現(xiàn)于市中心區(qū)域和新區(qū)，處于市場發(fā)展階段，整體去化相對多層慢，高層14層去化速度慢。去化分析l ，其中景鴻花園、水韻華庭、南大街廣場銷售過半，后兩個項目只剩余大多為面積超過130平方米的大戶型。單價分析l 多層：25803400元/Ｍ2小高：32003000元/Ｍ2疊加：28003300元/Ｍ2聯(lián)排：37004800元/Ｍ2l 早期的多層產(chǎn)品，在配套、品質(zhì)上較為一般，在售的個案在品質(zhì)上有較大的提高。戶型分析l 市區(qū)在售的商品房中，三房市場占有率最高戶，比例達到55%左右。各類型物業(yè)價格預估：高層：34003600元/平方米多層：33003500元/平方米花園洋房：35003700元/平方米聯(lián)排別墅：43004500元/平方米商業(yè)：55006500元/平方米銷售總價預估：模型一、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米花園洋房：3600元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項目的總銷金額：15000*3500+7962*3400+11268*3600+2000*6000=52500000+27070800+ 40564800 +12000000=132135600元模型二、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米聯(lián)排別墅：4300元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項目的總銷金額：15000*3500+14062*3400+5258*4300+2000*6000=52500000+47810800+21032000+12000000=134920200元在這兩種模型比較中，模型二的收益相對高一點，但銷售周期相對長一點，開發(fā)商可以視自身財務狀況而定。交易當時價格100% 區(qū)域因素修正=對象區(qū)域價格247。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。假設其他物業(yè)全部為多層：多層建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=23076平方米則：多層建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項目如果采取高層+假設其他物業(yè)全部為花園洋房：花園洋房建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=15384平方米則：花園洋房建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項目如果采取高層+，不能充分利用容積率同樣如果采取高層+，不能充分利用容積率結(jié)論：從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層+多層+花園洋房或者高層+多層+聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下：模型一、高層+多層+花園洋房設：X=多層建筑面積，Y=花園洋房建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X=7962平方米Y=11268平方米小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是7962平方米和11268平方米。三、物業(yè)配比：基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考：各物業(yè)市場銷售狀況：首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路高層：高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的15000平方米進行規(guī)劃。房 型：目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。外力面：建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比：總之整個小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風景，使花園成為本項目的整體特色。針對溧陽地區(qū)的競爭項目狀況和客源需求來看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導思想，在房屋主體設計、景觀設計、物業(yè)服務等部分來提高產(chǎn)品檔次和項目的性價比，增強產(chǎn)品競爭能力和市場去化率，以項目現(xiàn)有情況來看，建議從以下幾個方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。交通環(huán)境161。161。交通環(huán)境161。161。劣勢——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的矩型，東西最長距離約350米，最短距離約265米；南北最長距離約110米，最短距離約90米。252。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、競爭激烈。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。工程進度從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了24802850元/平方米之間。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐 洗牌悄悄進行2005年下半年，為規(guī)避風險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設貸款等方面的政策將依然緊縮。預計2005年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展?！駨匿嚓柺薪甑纳唐贩渴┕で闆r來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時2003年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。到2020年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。銜接近期規(guī)劃，科學合理規(guī)定土地供應量，明確近期建設項目，增強規(guī)劃的可操作性?！?市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎設施齊全；，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間?！?加強國土資源管理，依法保護耕地，大力推進集約化用地，努力做好土地復墾整理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡。 城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心?！?隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施，預計天目湖旅游區(qū)的知名度將進一步擴大，吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好?！?溧陽市2003年新批外商投資企業(yè)58家，新增28家；其中500萬美元以上項目18個，實際利用外資9998萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的三資企業(yè)25家；其中銷售超5000萬元的三資企業(yè)4家，利稅在1000萬元以上三資企業(yè)1家?！?2003年溧陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更趨合理，：：：：?！?.●1978年以來，%的高速度增長。36＇之間。距上海、杭州僅有200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。1＇31176。溧陽是革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設在溧陽的水西村。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬元，同比都有較大幅度提高。● 過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟基礎相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿?，在長江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21世紀，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。● 溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎?！?加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市?！?南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。實施7個老住宅小區(qū)總面積47萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等25萬平方米的拆遷任務。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行?！?在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽20002004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。根據(jù)2005年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。產(chǎn)品形態(tài)溧陽高端住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以