【正文】 另一方面，在開發(fā)進(jìn)程上，建議采取“有步驟、適當(dāng)分期，規(guī)模適中”的開發(fā)模式。因?yàn)閺腟WOT分析中可以看出，優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)因素處于相同的位置，機(jī)會(huì)和威脅并存?；谝陨峡紤]，我們建議發(fā)展商在充分了解目前溧陽(yáng)市尤其是奎文區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上，接受并利用先進(jìn)開發(fā)理念，考慮在產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷思路上作一定的創(chuàng)新。解決不好如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出的產(chǎn)品和規(guī)劃問(wèn)題，那么，項(xiàng)目在開發(fā)和銷售中將會(huì)遇到較大的市場(chǎng)阻力?？傮w來(lái)講，市場(chǎng)供給量進(jìn)一步放大，多層、小高層因客源區(qū)隔各有市場(chǎng)，但同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)開發(fā)區(qū)高檔住宅板塊形成初期，潛力巨大； 開發(fā)初期，人氣不足，配套尚有距離；規(guī)模較大，地塊方正，便于規(guī)劃； 本案定價(jià)高出市場(chǎng)行情，且總價(jià)較高，去化難度大；市委市政府提高區(qū)域知名度； 客源方面表現(xiàn)為當(dāng)前的遷入不足；依傍600畝人民廣場(chǎng)大型綠地； 西側(cè)住宅區(qū)和北側(cè)破舊房屋，影響本項(xiàng)目觀瞻；開發(fā)商認(rèn)真、負(fù)責(zé)，具備專業(yè)素養(yǎng)； 地塊內(nèi)綠化隔離帶用地達(dá)39畝，提高土地成本；機(jī)會(huì)： 威脅 中國(guó)加入WTO以及經(jīng)濟(jì)狀況持續(xù)利好； 溧陽(yáng)樓市尤其是高檔住宅“泡沫”漸起，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大；溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)發(fā)展方興未艾，發(fā)展?jié)摿薮螅? 溧陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)基數(shù)不高，有效消費(fèi)能力存疑；區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品聚集，將形成板塊效應(yīng) 政府即將限制對(duì)高檔住宅貸款和開發(fā)審批；北海路改造工程啟動(dòng)，地塊升值潛力可觀； 高層、小高層等“豪宅”產(chǎn)品的市場(chǎng)需求狹窄；開發(fā)區(qū)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)進(jìn)駐帶動(dòng)住宅市場(chǎng)發(fā)展； 整個(gè)奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)推案量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；項(xiàng)目的后規(guī)劃優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目土地成本高，開發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用多。l 2004年，溧陽(yáng)商品房市場(chǎng)消化量達(dá)37萬(wàn)平方米，%，市民消費(fèi)需求得到釋放。新城一期銷售接近尾聲，二期計(jì)劃7月份推出。l 四房總價(jià)在3454萬(wàn)之間。l 。l 四房面積的峰值集中在130145Ｍ2，次峰值為145160Ｍ2。l 市場(chǎng)上現(xiàn)有戶型大多中規(guī)中矩，大部分戶型面積分配較為合理，基本能夠做到動(dòng)靜分離、干濕分離、明廚明衛(wèi)，但創(chuàng)新戶型較少。新城等項(xiàng)目，以聯(lián)排和雙拼為主，體量相對(duì)較少，主要用來(lái)調(diào)節(jié)容積率。l 小高層：目前市場(chǎng)高層產(chǎn)品多為規(guī)劃部門為提升城市形象而作的硬性規(guī)劃，開發(fā)商主動(dòng)開發(fā)高層產(chǎn)品較少。通過(guò)對(duì)溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的綜合分析，運(yùn)用房地產(chǎn)定價(jià)中的市場(chǎng)比較定價(jià)方法，在比較了本項(xiàng)目與周邊高檔住宅市場(chǎng)在地理位置、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力、自身?xiàng)l件、推廣渠道、營(yíng)銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目適合并且可以的平均銷售價(jià)格為3400元/平方米左右（多層）。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格100%216。其計(jì)算公式如下：待定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正=正常情況價(jià)格247。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們?cè)诔浞值氖袌?chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)以及溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的各種交易情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)本案進(jìn)行價(jià)格定位。216。四、客源定位結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，本項(xiàng)目定位于溧陽(yáng)市場(chǎng)上的高端住宅，其客源具有以下特征：身份：；私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡：2545歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬(wàn)以上；支付能力：首付10萬(wàn)～30萬(wàn)元，月供20005000元以下；購(gòu)買模式：90％以上按揭；車輛狀況：目前40％～50％擁有率；購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自用為主（90％），投資為輔（10％）；由于溧陽(yáng)高端住宅客源相對(duì)較少，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，所以本項(xiàng)目在于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中吸引和爭(zhēng)奪相同類型的客源。規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算：高層用地面積：因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問(wèn)題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì)3000平方米；保留建筑用地面積：保留建筑建筑面積/保留建筑容積率=6480/=5890平方米；商業(yè)建筑用地面積：商業(yè)建筑用地面積按2500平方米計(jì)算；項(xiàng)目新建面積：總建筑面積保留建筑面積=428006480=36320平方米；其他物業(yè)建筑面積：項(xiàng)目新建面積高層建筑面積商業(yè)面積=36320150002000=19320平方米；其他物業(yè)用地面積：總用地面積高層用地面積保留建筑用地面積商業(yè)用地面積=30620300058902500=19230平方米多層容積率：，；花園洋房容積率：。本案地塊相對(duì)小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價(jià)控制在80萬(wàn)以內(nèi)。物業(yè)管理：在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。我們市場(chǎng)調(diào)查顯示過(guò)大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價(jià)，不宜采用過(guò)大房型面積。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢(shì)，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺(tái)臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。將窗和陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺(jué)沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。沿大營(yíng)巷布置商業(yè)用房，由于大營(yíng)巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造1000平方米左右的三層商業(yè)，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價(jià)值。通過(guò)大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對(duì)比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。規(guī)劃理念：規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：在先期的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案方面，發(fā)展商需不惜重金，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)公司諸如：加拿大P+H、易道（上海）、老圃（上海）、上海會(huì)元等。本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項(xiàng)目發(fā)展最大的難點(diǎn)，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（約350米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會(huì)所的形式克服。地塊外部開發(fā)條件161。161。威脅——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。161。161。161。161。地塊外部開發(fā)條件161。161。交通環(huán)境161。地塊周邊配套161。地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。商務(wù)配套南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。s 北面——護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。252。 地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，—說(shuō)明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒(méi)有考慮到小區(qū)居民的娛樂(lè)休閑生活。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下90%滯銷。銷售狀況溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。主力總價(jià)在35—46萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐通過(guò)上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上，居住較為舒適、寬敞。但無(wú)論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無(wú)一例外的都是以三房為主力房型，說(shuō)明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。市場(chǎng)上的高檔公寓沒(méi)有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來(lái)區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說(shuō)明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒(méi)有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。新城，也有占地僅4萬(wàn)平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來(lái)，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖一、總體分析溧陽(yáng)市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價(jià)格工程進(jìn)度聯(lián)系電話天目國(guó)際村江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司347000㎡110000㎡