【正文】 問：業(yè)主門禁卡丟失，小區(qū)協(xié)防員是否能放行 問： 1 小張的處理方式是否正確？ 問： 2 如何提高物業(yè)公司出臺(tái)的各項(xiàng)管理制度的執(zhí)行力度？ 【案例分析】 不正確，因?yàn)檫@是一位非常熟悉的業(yè)主，而非陌生人，規(guī)定要靈活運(yùn)用，不能 僵持，在確認(rèn)業(yè)主身份后，說明相關(guān)規(guī)定后放行，否則容易激化矛盾。因?yàn)橐坏┬纬墒聦?shí)上的保管合同，萬一物品有損壞或丟失，則小張就要承擔(dān)賠償責(zé)任。 案例啟示： （一）明確前期物業(yè)管理工作期間的主要任務(wù)。 開發(fā)商接此函后，認(rèn)為該房屋已建成五年多，并整體已移交物業(yè)公司進(jìn)行管理，早已過了保修期，責(zé)任不應(yīng)由他們來負(fù)，物業(yè)公司經(jīng)過了解，查看了相關(guān)資料文件，根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部第 80號(hào)令第七條規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間內(nèi)和外墻面的防滲漏時(shí)間為 5 年”?？梢栽谛^(qū)內(nèi)擺放一些寵物知識(shí)性圖冊(cè)，讓其他業(yè)主對(duì)寵物本身不產(chǎn)生厭煩心理，緩解對(duì)立雙方矛盾，組織一些寵物主人的活動(dòng)或知識(shí)講座，引導(dǎo)其做一名負(fù)責(zé)任的寵物主人，這樣既可以減少其問題出現(xiàn)的機(jī)率，也可以增加寵物主人對(duì)小區(qū)管理的滿意程度。 案例啟示：通過此案件告知我們，物業(yè) 公司應(yīng)對(duì)各工作人員進(jìn)行詳細(xì)的工作流程及工作方法培訓(xùn)，并對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行《業(yè)主公約》的宣傳。保潔在清理前已敲門，但該公司正巧無人上班，因樓道內(nèi)的箱子堆放雜物長達(dá)半年之久，因此將兩個(gè)大木箱拆掉當(dāng)作垃圾清理。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細(xì)分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺(tái)的地漏是連通的，共用一個(gè)出口。 此類問題，一般業(yè)主會(huì)因此長期拒交物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾加劇，會(huì)給物業(yè)公司健康經(jīng)營帶來阻力。 小區(qū)出現(xiàn)問題應(yīng)積極面對(duì)，及時(shí)解決，切忌不要一味逃避責(zé)任 ，提高自身的管理水平。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點(diǎn)。 A、物業(yè)管理企業(yè) B、業(yè)主 C、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位 D、政府 4物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定（ A)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房 A、建設(shè)單位 B、政府行政主管部門 C、業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)； D、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 4車輛停放管理應(yīng)特別注意對(duì)（ A）管理，確保車輛停放符合消防安全管理要求。 A、物業(yè)維權(quán)活動(dòng) B、物業(yè)管理活動(dòng) C、日常工作生活 D、房地產(chǎn)投資 1業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的（ B）機(jī)構(gòu) A、派出 B、執(zhí)行 C、監(jiān)督 D、附屬 1物業(yè)管理人員在物業(yè)管理過程中處理復(fù)雜問題時(shí)，首先應(yīng)該根據(jù)的是（ C） A、豐富的經(jīng)驗(yàn) B、領(lǐng)導(dǎo)的意見 C、《物業(yè)管理?xiàng)l例》 D、業(yè)主意見 1（ B）是物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)具有的職業(yè)道德 A、誠實(shí)守 信、熱情服務(wù) B、語言表達(dá)和溝通能力 C、心里素質(zhì)和個(gè)人形象 D、兢兢業(yè)業(yè)、熱情服務(wù) 1按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。所以，即使住戶不用熱，也須繳納固定費(fèi)用。 4 110 號(hào)令第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止哪些行為？ 答： 未經(jīng)原單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房； 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗 尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混泥土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 3業(yè)主大會(huì)籌備小組成員有哪些？ 答：業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處、居委會(huì)、所在地物業(yè)管理主管部門等。 2物業(yè)管理?xiàng)l例第十八條，前期物業(yè)管理期間，有哪些情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接？ 答： 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的； 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的； 法律法規(guī)規(guī)定其他情形。的標(biāo)準(zhǔn)提供； （三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的 建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的 50％。 1建設(shè)單位向業(yè)主交房時(shí)應(yīng)提供哪兩書？ 答：房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書。 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)承接驗(yàn)收作用是什么？ 答： ⑴ 進(jìn)一步明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系； ⑵ 確保物業(yè)具備正常的使用功能； ⑶ 為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 大型物業(yè)公司物業(yè)管理知識(shí)考試題庫與答案 一、簡答題：（每題 10 分） 什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理用房應(yīng)由誰配備？ 答：應(yīng)由建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。 1物業(yè)管理的目的是什么？ 答： 是為了發(fā)揮物業(yè)最大的使用功能，是其保值增值、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。 業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30 平方米。 2物業(yè)管 理?xiàng)l例第五十三條，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括哪些主要內(nèi)容？ 答： 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)； 服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用； 雙方的權(quán)利和義務(wù)； 專項(xiàng)維修資金的管理與使用； 物業(yè)管理用房的使用； 合同期限； 違約責(zé)任； 雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 3業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物 業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 4常見的消防系統(tǒng)有哪些？ 答：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自動(dòng)呼救系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。 4供暖中，小區(qū)物業(yè)應(yīng)注意哪些問題： 答：供熱中，小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格依照《 XX 市城市集中供熱管理?xiàng)l例》及與供熱企業(yè)簽訂的《供熱合同》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行用熱，要經(jīng)常檢查小區(qū)換 熱站供熱系統(tǒng)及業(yè)主室內(nèi)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。其主要內(nèi)容不包括（ C） A、主體結(jié)構(gòu)及外墻面、屋面 B、共用衛(wèi)生間、陽臺(tái) C、低壓配電設(shè)施 D、公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄。 A、消防疏散通道 B、消防滅火器 C、停車位 D、出入卡 4前期物業(yè)服務(wù)合同由（ C）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。 【案例介紹】 2022 年 9 月 10 日，某小區(qū)業(yè)主楊某在小區(qū)物業(yè)辦理了入住手續(xù)和裝修手續(xù)，在辦理裝修手續(xù)的時(shí)候業(yè)主稱房屋的裝修是自己做，于是在辦理裝修許可證時(shí)填寫的是自裝，同時(shí)一并繳納了相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用。 【案例介紹】 2022 年 10 月 15 日某住宅小區(qū)物業(yè)辦接到業(yè)主張女士的投訴，稱從2022 年 7 月份開始樓上往他家衛(wèi)生間漏水，衛(wèi)生間頂上的 PVC 板上能看到水珠，一直在滴水。物業(yè)公司為避免此類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在交房環(huán)節(jié)進(jìn)一步細(xì)化工作，對(duì)交房、驗(yàn)房環(huán)節(jié)要確保雙方到場(chǎng)簽字確認(rèn)，更為重要的是在裝修過程中要加強(qiáng)管理，對(duì)裝修中如有部分設(shè)施改動(dòng)、改裝導(dǎo)致使用功能喪失等，要經(jīng)過主管部門審核批準(zhǔn)，要及時(shí)登記備案，形成確鑿證據(jù)，避免責(zé)任，減少風(fēng)險(xiǎn)，另外在裝修時(shí)，要建議業(yè)最 好聘請(qǐng)具有法律主體資格