【正文】 她相信世上會有真愛，她也 不停的在尋找那個用心打動她的白馬王 子，一個她可以信任的終生伴侶。 THE END… 讓我們攜手共創(chuàng)美好未來！ 好的策劃案分為兩部分 : 形式 內容 看到一份排版漂亮的案子 客戶會這樣想： ? 鼎立在用心做事情，交給他們很放心 ? 鼎立對我們很在乎，不像 XX國際 4A公司，好象在敷衍我們。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。 動態(tài)價格 =靜態(tài)價格 +溢價空間 收益法計算 市場增長溢價 規(guī)劃利好溢價 營銷措施溢價 外部溢價因素 內部溢價因素 項目成熟溢價 產品領先溢價 品牌信譽溢價 項目商業(yè)的價格分析 — 經過溢價后的動態(tài)價格 目標理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經營管理 總體招商思路 總體招商策略 ? 先招主力餐飲和旗艦國際品牌店，后其他； ? 主力餐飲和旗艦國際品牌店在招商條件上給予一定優(yōu)惠。 普通銷售方式：首期 5成， 40萬， 賣金融產品：售價 =20210/79%=25316元 /平方米，總價 1012658萬； （首期五成應付， ）； 一次性返租三年抵扣首期 年回報率 8%，返還款 243038萬； 客戶實際繳納首期款 263291萬，相當于 26%； 案例分析 降低了首付； 項目商業(yè)價格分析 —— 采用市場比較法 根據市場比較法，通過加權平均得出本項目路段月租金在 [77， 246]元 /平米 之間。 項目形象定位 — 項目體驗價值的營造 頂級品牌旗艦店進駐帶來的體驗 同時也是城市時尚的符號 這個符號可以是： =ARMANI =GUCCI 目標客群定位 消費者類型 消費原因 消費特征 核心客戶 生意往來、朋友聚會 認為消費場所體現身份和格調 ,注重形象、檔次和服務主要消費類型為高檔休閑娛樂等； 重要客戶 此外 ,家庭朋友具餐、主要消費中式正餐、西式以及快餐 附近辦公的白領，主要以中西快餐為主 , 游離客戶 市區(qū)其他偶得客戶 ,可能是因為新穎奇特慕名而來甚至是偶然路過等原因到項目消費； 可能消費的類型多樣 普通居民 周邊高級白領 周邊居住客戶； 商務類高端消費群體； 核心客戶 重要客戶 游離客戶 我們的核心客戶是這樣一群人 他們大部分是金融機構、大型公司企業(yè)的高層管理人員，或者是私營業(yè)主、政府官員； 私家車或公務車是他們主要的出行工具； 他們對價格不是太敏感，但關注格調、服務、環(huán)境和文化； 他們對品牌的認同感很強，并且還在不斷增強； 他們認為消費體現了個人的身份、價值和品位，小圈層的低調奢華是他們的最高追求； 他們渴望體驗和享受有格調的、與國際潮流接軌的時尚生活方式； 他們希望在都市中尋找一處有品位、有格調、高雅時尚、有一定私密性的處所，或者宴請生意伙伴，于輕松的氛圍中完成商務談判。但鑒于整體的商業(yè)市場環(huán)境競爭激烈，開發(fā)上存在局部的劣勢，更大程度上是來自市場的威脅。 集高尚住宅、特色美食、休閑娛樂、美容美體、咖啡茶樓等業(yè)態(tài)于一體，鋪鋪臨街，鋪面結構比例適中； 交通位置： 石鼓區(qū)船山大道 30號；交通便利； 案例分析 進步 月 ?二樓 :50100元 /平米 主力店分析 :香江百貨 (蒸湘路店 ) 案例分析 蒸湘路商業(yè)小結 業(yè)態(tài) :以香江百貨 ,泰陽電器為主力 , 以娛樂 ,餐飲 ,生活百貨、家私為主 。 月（街鋪） 出租情況 :整體出租率達 90% 經營狀況 :銷售氛圍濃厚，人流量旺盛 主力店分析 :步步高商場 (船山店 ) 商業(yè)體量：兩層 (一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 8000平方米； 建筑參數 :層高 ,主通道 ，扶手電梯兩部； 經營業(yè)態(tài)： 臨街 :麥當勞、百姓藥店等； 一樓 :生活超市，超市內鋪：箱包、鞋、煙酒； 二樓 :百貨超市，超市內鋪 :服裝 (賣場式 )； 經營狀況 :經營氛圍濃厚 ,人流量旺盛 ,商家經營狀況良好； 案例分析 ?物業(yè)地址 :蒸湘路與船山路交匯處 ?商業(yè)體量：共四層，共約 50000平方米建筑參數 :層高 ,主通道 ,輔通道 ； ?電梯設置：一組手扶電梯，一組觀光電梯 ?經營業(yè)態(tài)： 負一樓：家潤多超市 一樓 :臨街 :肯德基、屈臣氏、百姓大藥房、中國移動手機超市 內鋪：女裝、箱包、鞋、化妝品、首鈽等 二樓 :品牌男裝、品牌女裝等 三樓 :酒樓、電玩城、 KTV等 ?出租率 :90%以上 ?經營狀況 :人流量旺盛 ,商家經營狀況良好； ?租金水平 :負一樓超市內鋪 3050元 /平米 三樓 40% ?銷售價格 :一樓電梯口位置為約 2萬元 /平米 ,其余部分 /平米 ?租金水平 :臨街商鋪 :90100元 /平米 .月 , 一樓內鋪 :5080元 /平米 .月 。 街鋪售價 :35萬元 /平米 (廣百一樓商鋪 4萬 /平米 )。 晶珠購物廣場 步步高超市 香江百貨 步步高購物廣場 萬向城綜合體（建設中） 美達商業(yè)廣場（未營業(yè)） 崇業(yè)商業(yè)廣場（未營業(yè)） 廣百百貨 進步商城（建設中） 長河廣場（建設中） 1沃爾瑪（籌建中） 1龍泉商城 1龍江商城 （建設中） ? 項目周邊商業(yè)成熟度高； ? 商業(yè)網點較為集中，相互作用較強； ? 未來將有萬向城、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達等大型集中商業(yè)。 1 5 2 4 3 本案 6 7 8 9 10 11 核心商圈 12 13 項目分析小結 項目位于城市中心 — CBD區(qū)，處于核心商圈 ,商業(yè)氛圍濃厚。 租金水平 :100250元 /平米 /月（解放東路） 。 二樓 :4070元 /平米 .月 。 月； 主力店分析 :晶珠廣場 案例分析 ? 業(yè)態(tài) :以晶珠百貨 ,步步高商場與家潤多超市為主流（船山路西） 以家具、建材、裝飾、廣告制作等業(yè)態(tài)為主（船山路東） ? 檔次 :船山路核心商圈以中高品牌經營為主 , 主要面向城市中端消費群 。 檔次 :以中端品牌經營為主 , 主要面向城市中端消費群 。 月 ?押金 :5000元 /間 ?轉讓費 :202110000元 /間 ?管理費 :15元 /平方 出租率 :負一樓 80%,一樓 100%,二樓 100% 經營狀況 :人流量旺盛 ,商家經營狀況良好 主力店分析 :龍泉國際商場 案例分析 中山路商圈是目前衡陽品牌商家最集中的區(qū)域 ,是衡陽中高檔商業(yè)的標桿，具有很強的幅射力 . 中山路商圈經營狀況小結 業(yè)態(tài) :大型商業(yè)以龍泉商業(yè) ,蘇寧電器場為主力 , 品牌專賣以服裝 ,皮鞋、皮具、休閑運動品牌為主 。亞泰 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 15000㎡ ； 建筑類型： 商業(yè)、住宅； 業(yè)態(tài)定位： 雁城首席女人時尚主秀場； 業(yè)態(tài)分布： 12層主營女人服裝， 3樓餐飲， 4樓電影院。 要確保本項目整體獲利情況良好，則必須充分挖掘商業(yè)的價值。 目標商家定位 ——在商業(yè)地產價值鏈條中，對于 招商 可實現性的研究必須前置與定位階段； 營銷 市調 定位 規(guī)劃 可行 招商 銷售 營運 金融 選址 前期 后期 功能定位 —— 現代商業(yè)具體定位流程源自四個維度：商業(yè)發(fā)展趨勢、消費者特征、市場現狀、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略； 購物功能 最基本的功能體現在購物中心商品品種、檔次上； 服務功能 基本功能之一，體現物業(yè)管理和客戶經營主體服務兩方面； 休閑功能 附加功能，體現在購物中心的休閑配套設施上； 娛樂功能 附加功能，體現在購物中心的休閑配套設施上； 餐飲功能 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館、特色店（日韓料理、美國丹迪當）； 商務功能 商務服務中心； 批發(fā)功能 批發(fā)兼營； 商業(yè)功能組成 功能定位 商業(yè)發(fā)展趨勢 消費者特征 市場現狀 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 經營業(yè)態(tài)定位模型 圈內業(yè)態(tài)現狀 城市規(guī)劃影響 潛在客戶分析 商家驗證 負一層功能分布及商家選擇建議 概念電器店 —— 以國美電器“鮮活館”或者蘇寧電器“ ELITE” 精品店為龍頭，輔以真功夫、元綠回轉壽司、珍品店、甜品屋等快速中西餐飲項目，補償以全國知名影音制品等與生活息息相關的配套項目，組成時尚、潮流、特色的時尚生活館。取平均值： 月平均租金 =161元 /平米 各區(qū)商業(yè)路段 首層商鋪最低租金（元 /平方米 ? 在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。 總價最高商鋪及單價最高商鋪 事件營銷 4： 鋪王拍賣 目的：提升項目形象，形成價值標竿 鋪位：選擇 1個外街鋪和 1個大鋪 項目推廣 — 事件營銷 鋪王拍賣 事件營銷 5： 主力店開店慶典 關鍵工作 :主力店確定 目的 :展示項目商業(yè)良好運營情況，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)項目的銷售； 后續(xù)新聞及軟文報道 項目推廣 — 事件營銷 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記者邀請 /公司 領導 /業(yè)內人士邀請； 目標理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 戶型 面積 套數 總面積 比例 1室 1衛(wèi) 24 2% 1室 1衛(wèi) 24 2% 1室 1廳 1衛(wèi) 96 11% 1室 2廳 1衛(wèi) 48 4% 2室 1廳 1衛(wèi) 24 4% 2室 2廳 1衛(wèi) 24 19% 24 24 24 3室 2廳 1衛(wèi) 24 7% 3室 2廳 2衛(wèi) 24 34% 24 2178