【正文】 具體做法是：所有對(duì)客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業(yè)管理部門三方審核并形成書面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后對(duì)銷售員進(jìn)行專題培訓(xùn)，從而保證對(duì)客戶的一致口徑。即將銷售員劃分為若干銷售小組，明確彼此的銷售范圍和權(quán)限，銷售員的收入必須和個(gè)人銷售業(yè)績(jī)及銷售小組的整體銷售業(yè)績(jī)掛鉤，以此強(qiáng)化銷售員的團(tuán)隊(duì)精神和協(xié)助意識(shí)。建議提前將長(zhǎng)城盛世家園的會(huì)所裝修完畢，并在正式開盤后投入運(yùn)營(yíng)，以便購房者在參觀樣板房的同時(shí)可實(shí)地感受未來的娛樂休息場(chǎng)所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中，亦可根據(jù)準(zhǔn)業(yè)主們的意見反饋對(duì)會(huì)所的功能不斷進(jìn)行改進(jìn)，以便使其更加實(shí)用。這一階層之業(yè)主消費(fèi)能力不算太強(qiáng)，但具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之 樂。 一、物質(zhì)裝備計(jì)劃 序號(hào) 物質(zhì)裝備項(xiàng)目 內(nèi) 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場(chǎng)所 名稱 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心 經(jīng)理辦公室 辦公室 技術(shù)值班室 工作操作間 倉庫 員工食堂 員工宿舍 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 長(zhǎng)城物業(yè)物料配送中心按本章二提供 3 維修工具 長(zhǎng)城物業(yè)物料配送中心按本章三提供 4 消防裝備 長(zhǎng)城物業(yè)物料配送中心按本章四提供 5 清潔園藝工具 由分包方提供 6 護(hù)衛(wèi)裝備 護(hù)衛(wèi)服務(wù)中心提供 7 交通工具 自行車（辦公室和技工用） 8 會(huì)所裝備 詳見第八部分 二、行政辦公用品計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 1 辦公桌椅 10 套 2 打印機(jī) 1 臺(tái) 3 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 4 電腦設(shè)備 3 套 5 電話 2 臺(tái) 6 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 7 數(shù)碼照相機(jī) 1 部 8 檔案、資料柜 整體制作 9 空調(diào)冷氣機(jī)（分體、柜式） 2 套 10 各類辦公用品 11 飲水機(jī) 1 臺(tái) 12 各類標(biāo)識(shí)牌 整體制作 13 小區(qū)宣傳欄 3 個(gè) 14 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心桌椅 整體制作 合 計(jì) 三、維修工具計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 1 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 2 200 型室外疏通機(jī) 1 臺(tái) 3 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 4 沖擊鉆 1 部 5 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 6 手電鉆 1 部 7 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 8 梯子 2 部 9 萬用表 2 部 10 搖表 1 部 11 潛水泵 1 臺(tái) 12 電動(dòng)工具 7 套 13 電流表 3 塊 合 計(jì) 四、護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 1 無線對(duì)講系統(tǒng) 18 臺(tái) 2 護(hù)衛(wèi)服裝 36 套 3 消防工具 1 套 4 干粉滅火器 50 瓶 5 自行車 3 輛 6 云梯 1 部 7 床及床上用品 26 套 合 計(jì) 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售預(yù)測(cè)及定位 一、長(zhǎng)城盛 世家園銷售分析及預(yù)測(cè) （一） . 銷售優(yōu)勢(shì)： 1. 大社區(qū)概念：項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積為 28 萬平方米，首期開發(fā)面積近 10 萬平方米，在市區(qū)范圍內(nèi)屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對(duì)于工薪階層的購房者來說尤其具有吸引力； 2. 臨近彩田村：項(xiàng)目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加； 3. 景觀良好：項(xiàng)目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。 在大廈入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí)，按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。 設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù) 責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。 二、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾 大廈入伙三年內(nèi)：管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，按標(biāo)書承諾價(jià)格執(zhí)行； 大廈入伙第一年：收支虧損額控制在 萬元內(nèi)； 大廈入伙第二年：實(shí)現(xiàn)收支基本平衡； 大廈入伙第三年至第五年：實(shí)現(xiàn)收支盈余為每年 萬元； 大廈入伙第六年及以后：實(shí)現(xiàn)收支盈余為每年 萬元。 在長(zhǎng)城盛世家園共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。長(zhǎng)城物業(yè)管理公司自一九九九年始，在全公司范圍內(nèi)啟動(dòng)了“創(chuàng)新再造”工程，實(shí)施管理體系的全面整合提升。通過管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對(duì)外信息傳播的□徑統(tǒng)一化；第二，建立首問責(zé)任制，所 有業(yè)主、住戶的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，中心 24 小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入 3－ 4 家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐大廈并向業(yè)主、住戶推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主、住戶。并從保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)自治自律管理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。構(gòu)建一個(gè)可為用戶提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息島”，從而滿足社會(huì)各界、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。在實(shí)踐中，我們推出了“加油站式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。 我們的管理思路是： ●強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序 ●強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn) ●強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特 約服務(wù)的個(gè)性化 ●致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 ●致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí) ●致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章 擬采取的管理服務(wù)措施 結(jié)合長(zhǎng)城盛世家園物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及服務(wù)產(chǎn)品的供給： －、導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量管理體系 長(zhǎng)城物業(yè)管理公司于九七年建立了 ISO90002 質(zhì)量保證體系，并順利通過英國 SGS 公證行的第三方認(rèn)證，通過三年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完 善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需 方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用 共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。 ? 盛世家園作為 2020 年長(zhǎng)城地產(chǎn)（集團(tuán)）開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)工程，首次采用內(nèi)部議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，引起了下屬物業(yè)管理企業(yè)的高度重視，未來物業(yè)管理工作必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會(huì)滿意為終極目的。長(zhǎng)城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 目 錄 第一部分 提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃 .............................................................6 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 .......................................................................................................6 第二 章 管理目標(biāo) —— 構(gòu)建“文化社區(qū)” ....................................................................6 －、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化 .......................................................................7 二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化 .......................................................................7 三、 營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化 .......................................................................7 四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化 .......................................................................7 第三章 長(zhǎng)城盛世家園管理模式 ..................................................................................8 第四章 擬 采取的管理服務(wù)措施 ..................................................................................8 －、導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量管理體系 ..........................................................................8 二、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制 .............................................................8 三、建立“ 加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制 ................................................................9 四、實(shí)現(xiàn)與大型住宅區(qū)的資源共享 .......................................................................9 五、建立“物業(yè)管理信息島” ..............................................................................9 六、倡導(dǎo)開放式的管 理服務(wù) ..................................................................................9 七、提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù) ......................................................................... 10 八、構(gòu)建服務(wù)平臺(tái) —— 窯戶服務(wù)中心 .................................................................. 10 九、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈 —— 虛 擬倉庫 .............................................................. 10 十、管理體系的全面整合和提升 ......................................................................... 11 十一、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) ........................................................... 11 十二、引入直飲水系統(tǒng) ....................................................................................... 11 第五章 管理目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾 ............................................................................ 12 一、管理目標(biāo)承諾 .............................................................................................. 12 二、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾 .............................................................................................. 12 第二部分 管理處管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備 ....................................................... 12 第一章 管理模式 ..................