【正文】 （ 6）、限時巡邏覆蓋 (房屋建筑 /設(shè)施設(shè)備 /周邊環(huán)境 /治安 /消防 /車輛停放 )率 100%,有效率 ≥95%, 隱患信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時率 100% 會計： （ 1）、帳目清楚，收支記錄準(zhǔn)確。 （二）、目標(biāo)分解 接待室：（包括收費員） （ 1）、接待處各項工作實現(xiàn)率 100% （ 2）、業(yè)主有效投訴處理率 100% （ 3）、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝 通成功率 ≥80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時率 100% （ 6）、收費困難原因收集分析及時率 100%,準(zhǔn)確率 ≥98%, 正確傳遞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、每月月底對庫房內(nèi)物資進(jìn)行一次盤點，作出下月補(bǔ)充物資的采購計劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二十六節(jié) 保安員工作守則 為了維護(hù)小區(qū)的社會秩序，保障居民的生命財產(chǎn)安全，有效的打擊各種犯罪活動，防止各類案件的發(fā)生，保安員必須履行以下職責(zé)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、遇到火警時不得驚慌，立即敲碎報警玻璃開關(guān)，了解燃燒物品的品質(zhì)，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報告，并及時通知、疏導(dǎo)、指揮各戶有秩序地從樓梯離開險境，保護(hù)現(xiàn)場，防止趁火打劫，不得讓住戶乘坐電梯逃生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)使用人、住戶的照明用電維修和更換工作，并按規(guī)定收取工 本費。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。嚴(yán)禁私自挪用、貪污公款。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、對搬出小區(qū)的住戶，必須到管理處辦理搬遷手續(xù)，保安隊長簽字，核對搬出時的家私、家用電器、日常生活用品清單。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、負(fù)責(zé)制定公共設(shè)施大、中修計劃，審核施工方案和預(yù)決算，把住現(xiàn)場質(zhì)量控制和竣工驗收關(guān)。具體崗位職責(zé)如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ６）、在樓梯、走道或安全疏散出口燒香拜佛的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)存放任何易燃易爆物品。 六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機(jī)出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。 二、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。 設(shè)備。 遇大雨時，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時，應(yīng)立即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過后，必須根治漏水情況。 第十七節(jié) 電梯管理制度 電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規(guī)程及日常維護(hù)知識，定期對電梯進(jìn)行巡查，注意防盜、防熱、防潮，掌握常見故障原因，重點解決。打開所有門窗使樓宇空氣流通。 五、住戶安裝的鐵閘門不得掩出走廊、阻塞走廊等公用通道，不得阻礙他人的進(jìn)出方便，否則按違章裝修處理。 第十五節(jié) 樓宇結(jié)構(gòu)安全管理制度 一、樓宇結(jié)構(gòu)對樓宇的安全有著 重大影響，不得隨意更改、破壞，否則，物業(yè)管理員有權(quán)制止其行為。 十二、火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯。嚴(yán)禁有阻塞通道情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時渠水受阻水浸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。嚴(yán)禁集體宿舍男女混住，如有不匯報，又不聽勸阻的，按規(guī)定進(jìn)行處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ４、定期保養(yǎng)檢修設(shè)備。 第九節(jié) 物業(yè)部辦公設(shè)備使用管理制度 物業(yè)部所有辦公設(shè)備都是公司財產(chǎn)，任何人員無權(quán)損毀及因私使用，同時必須遵守以下制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七、上班時間不得看報閑聊，不得用通訊設(shè)備聊天；有多余時間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、管理人員必須定期接受專業(yè)訓(xùn)練，每年至少有十五天，在公司統(tǒng)一接受培訓(xùn)。 第六節(jié) 員工培訓(xùn)制度 為不斷提高管理水平 ，確保小區(qū)成為優(yōu)秀管理小區(qū)，特制訂本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七、執(zhí)行各項任務(wù)時 ,必須有禮貌 ,牢記“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、精誠、奉獻(xiàn)”的工作精神。 三、輪值班工作時，須配帶上崗證，先巡視設(shè)備機(jī)房及走火通道，特別注意樓宇環(huán)境清潔，維修遇有不尋常事件，向上級匯報，做好每天檢查情況記錄。 四、各處主管應(yīng)對自己管轄的工作范圍認(rèn)真負(fù)責(zé)，按照考核標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時組織實施整改，限期完成，并在每星 期一進(jìn)行例會時，上報給物業(yè)部負(fù)責(zé)人進(jìn)行備案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、注意效益： 既要獲得最大的社會效益，又要獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。在接待客人和住戶過程中要做到“三個一樣”：對待生人熟人一個樣，大人小孩一個樣，忙時閑時一個樣，為客人和住戶提供各種方便。 以主人翁的態(tài)度做好工作，刻苦鉆研管理工作的藝術(shù)和技巧。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七、電話 ，務(wù)必在三響之內(nèi)接聽 。 ，不得穿著制服。 “他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。 高，亦不要過低，以免客人聽不太清楚。 9. 客人和你講話 時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理是服務(wù)行為，我們要樹立服務(wù)光榮的思想，加強(qiáng)服務(wù)意識，竭力為用戶提供高效、準(zhǔn)確、周到的服務(wù)，創(chuàng)造一個安全、文明、舒適、清潔的工作生活環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 必須嚴(yán)格遵守輪值班制度，不得無故遲到、早退、遇有特殊情況需請假時，應(yīng)事先取得管理部負(fù)責(zé)人同意，而 物業(yè)部負(fù)責(zé)人之請假則需獲得公司領(lǐng)導(dǎo)的同意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●特色 吉祥物業(yè)管理有限公司籌備于二 OO 六年，公司以業(yè)為主，發(fā)展多種經(jīng)營，立足湖南，面向全國，擁有一 支訓(xùn)練有素 、 管理嚴(yán)謹(jǐn)、效率卓著的專業(yè)物業(yè)管理以及保潔、清洗 、 工程隊伍，引進(jìn)了國際最新專業(yè)物管、保潔、清洗設(shè)備和技術(shù)，為我國物業(yè)管理領(lǐng)域增添了靚麗的風(fēng)采 。 ●以高素質(zhì)的專業(yè)人才，利用高科技手段，去實施高質(zhì)量的管理 吉祥物業(yè)把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ)，一直注重提高員工隊伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，對招聘、培訓(xùn)、激勵、考核嚴(yán)格把關(guān)，造就了大批優(yōu) 秀 專業(yè)人才。 ☆在短短幾個月的發(fā)展過程中，吉祥物業(yè)奉行“業(yè)主至上，服務(wù)至誠，熱情奉獻(xiàn)，精益求精 ” 的宗旨，以滿腔的熱情，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、嚴(yán)格細(xì)致的管理，立足長沙，面向全國，今后、吉祥物業(yè)將與時俱進(jìn)，開拓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●職能部門：行政人事部、品質(zhì)培訓(xùn)部、財務(wù)審計部、項目管理部、工程技術(shù)部、保安服務(wù)部、策劃開發(fā)部。創(chuàng)立了吉祥物業(yè)管理真實民營股份企業(yè)。 （四）吉祥物業(yè)的優(yōu)勢 ●超前、創(chuàng)新： 吉祥物業(yè)認(rèn)為：一流的服務(wù)，不只是被動地滿足業(yè)主的暫時需求，還要以超前的意識去引導(dǎo)業(yè)主，滿足業(yè)主的潛在需求；以創(chuàng)新的精神去推陳 出 新，滿足業(yè)主變化需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 組織機(jī)構(gòu) 三、 公司人員配備情況： 物業(yè)公司 總 經(jīng)理 經(jīng) 理 保潔綠化主管 保安主管 設(shè)備主管 綜合 行政 人事 服務(wù)部 保安部 保潔綠化部 工程技術(shù) 部 綜合服務(wù)管理員 保安領(lǐng)班 門 崗 監(jiān)控 機(jī)動 保潔工 綠化工 給排水管道工 巡崗 電工 房屋維修工 空調(diào)高壓工 值班電工 弱電工 電梯維修工 項目管理部 品質(zhì)培訓(xùn)部 策劃開發(fā)部 財務(wù)審計部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 公司日常費用預(yù)算明細(xì)表 項目 名稱 內(nèi)容 人數(shù) 金額（元） 人員工資 總經(jīng)理 1 2800 經(jīng)理 1 1800 財務(wù)人員 2 2300 管理人員 5 8500 設(shè)備維修主管 1 1500 給排水、水泵房 3 3300 空調(diào)主機(jī)房、發(fā)電、送變電機(jī)房 5 7500 值班水電工 2 2400 電梯維修工 2 2400 強(qiáng)弱電工 2 2400 保安 17 13500 保潔 7 5200 管理費用 辦公費用、電話 費、辦公用品 1000 材料采購 物耗、工具、易 損件 600 員工福利、 勞保、食宿 48 7776 其他 員工培訓(xùn) 2020 成本核算 利潤 提取 10% 合計 稅金 地稅 稅率（ %） 殘疾人保障基金 稅率（ %） 教育、工會基金 稅率（ %） 總計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、內(nèi)部管理制度 第一節(jié) 員工守則 物業(yè) 部員工須保持制服整潔、儀容潔凈及精神飽滿，佩帶上崗 證。 不得假借公司名義或利用職權(quán)做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。 1必須遵守公司所發(fā)出的一切通告規(guī)定和規(guī)章制度。 、整齊。 ，并應(yīng)佩帶在左胸處，不得任其歪歪扭扭，注意修整，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，多用敬語，注意“請”、“謝”字不離口。如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ，方為通話完畢，任何時候不得用力擲聽筒。 一、熱愛本職工作： 要確立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。 語言謙遜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三是開展“雙增雙節(jié)”活動。上班言行要規(guī)范，不得上班時間閑談，或做其它與工作無關(guān)的事。重要設(shè)備要實行每星期檢查一次并記錄，發(fā)現(xiàn)記錄不全或漏檢查，追究主管的責(zé)任，使小區(qū)配套設(shè)施處于良好戒備狀態(tài)。 四、臺風(fēng)或雷暴大雨期間，值班員必須按照公司所頒布之“臺風(fēng)暴雨期間員工當(dāng)值規(guī)定”及“防風(fēng)防洪措施”做好一切防風(fēng)、防洪工作，以保護(hù)公共財產(chǎn)，防止意外或水浸等事故的發(fā)生。 十二、協(xié)助治 安隊長的工作，維護(hù)治安秩序，解決突發(fā)治安事件，如解決不了，及時向上級匯報，并作記錄。全部實現(xiàn)持證上崗。 五、部門、專業(yè)工作制度和崗位職責(zé) 第七節(jié) 物業(yè)部辦公制度 為加強(qiáng)管理、嚴(yán)肅紀(jì)律、提高效益，創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下規(guī)定： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、如損壞物業(yè)部及客戶財產(chǎn)，視損壞程度 扣獎金或照價賠償。 十二、上班時必須穿工作服、佩帶工作 證，以便接受客戶監(jiān)督。 四、員工個人檔案屬秘密材料，他人無權(quán)翻閱，保管人員也不得將這些資料擅自給他人過目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第十節(jié) 物業(yè)部物品采購管理規(guī)定 對物品采購的計劃申請、審批等過程制定相應(yīng)程序，確保采購物品滿足服務(wù)及質(zhì)量要求并進(jìn)行成本控制，特制定本