【正文】 第二節(jié) 相應(yīng)對策 一、協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，加快準(zhǔn)備工作進(jìn)程 開發(fā)過程中要尤其注意協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 項目需要一個專業(yè)策劃公司進(jìn)行合理定位； 項目需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售。本項目應(yīng)根據(jù)自身特點，結(jié)合市場細(xì)分，準(zhǔn)確定位，精心策劃，有效刺激，引導(dǎo)細(xì)分市場需求，掌握市場經(jīng)營主動，達(dá)到化風(fēng)險為利益。 本項目所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率： FIRR＝ ％ ％的財務(wù)內(nèi)部收益率， 低于 大于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率 15%，因此，本項目 還需在控制成本、提高售價等方面進(jìn)行努力 。 二、利潤預(yù)測 根據(jù)項目銷售收入和建設(shè)期、銷售期各項費用，本項目利潤預(yù)測如下： 表 16 ： 利潤計算表 序號 分項名稱 金額（萬元） 1 項目營銷收入合計 384324 2 建設(shè)成本合計 306593 3 營業(yè)稅金及附加（ %） 20217 4 銷售提成（ %） 1922 5 土地增值稅（ 2%） 7686 6 利潤 47946 7 所得稅（ 25%） 11986 8 凈利潤 35959 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 34 頁 共 43 頁 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 35 頁 共 43 頁 第五章 財務(wù)評價 第一節(jié) 評價方法的選擇及依據(jù) 一、評價方法的選擇 根據(jù)財務(wù)評價依據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的方法計算效益與費用，從而進(jìn)行評價分析，估算項目的財務(wù)評價指標(biāo)。 項目總投資預(yù)測 表 14： 序號 項目名稱 總價（萬元） 一 土地費用 128148 二 前期費用 11672 二 主體費用 112775 三 配套費用 27261 四 管理財務(wù)費用 26737 五 合計 306593 銷售價格確定 表 141 單價計算表 單位：元 /平方米 項目 面積（平方米） 土建價格 其他費用單價 確定單價 住宅 554717 1388 843 2231 商業(yè) 224197 1596 843 2439 合計 778914 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 32 頁 共 43 頁 四、資金籌措計劃 經(jīng)估算，本項目總投資為 306593 萬元，具體資金來源為：項目 自籌資金 183955萬元， 占總 投資的 60%， 申請銀行項目貸款 122637萬元 ，占總投資的 30%。 主體工程費用合計 112775萬元。 主體工程分類主要為主體建安工程費用； 管理分類是指項目運作的工程開發(fā)管理費用、不可預(yù)見費用、營銷費用及財務(wù)費用。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 “ 碧波綠荷，鳥語花香，古樹蔥郁，綠草茵茵，呼吸著撲面而來帶著森林氣息的清新空氣，沿著曲折蜿蜒的小路 ??” 小區(qū)周邊樓群環(huán)繞，與城市道路自然隔離，融都市 的繁華熱鬧和自然的寧靜幽雅于一體。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 23 頁 共 43 頁 二、地質(zhì)地貌條件 根據(jù)周邊建 筑現(xiàn)狀分析 ，本地塊適合開發(fā)房地產(chǎn)。 （ 2）大眾客群職業(yè)結(jié)構(gòu)主要為： 市區(qū) 居民、企事業(yè)人員、機關(guān)單位人員、自由 、個體職業(yè)者等； 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 21 頁 共 43 頁 大眾客群年齡結(jié)構(gòu)主要為： 22— 30歲、 45 歲以上 大眾客群購房特點主要為：事業(yè)的起步階段，年收入一般在 2— 8萬元；他們大部份已經(jīng)或準(zhǔn)備結(jié)婚，也許已經(jīng)有了孩子，第一次置業(yè)自住為主；或者 襄陽 老市民二次換房需要，舒適性追求。 第二，商業(yè)定位為大型購物 地產(chǎn) 、專業(yè)市場、和 集合娛樂、餐飲的復(fù)合型美食街 。 襄陽 近年來國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ,居民收入水平的持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲蓄存款余額逐年增長，顯示出后期強勁的消費潛力。 襄陽 作為中部交通要道，南船北馬，物流中轉(zhuǎn)中心 ,交通優(yōu)勢明顯，對周邊縣市輻射能力較強，有利于周邊地區(qū)的人口向其聚集 龐大的人口基數(shù)，成為為購房置業(yè)主要群體。 2021 年 18 月商品住宅銷售 75123 套。 6080 平米去化速度最慢。全市地方公共財政預(yù)算收入完成，同比增長 %，增幅居全省市州第一位。 襄陽 交通優(yōu)勢突出，有一條漢江、兩座機場、三條鐵路和四通八達(dá)的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在 襄陽 市交匯，基本可與相距 1000公里左右的大城市實現(xiàn)朝發(fā)夕至。 襄陽 市城區(qū)面積 3563 平方公里，人口 萬；其中建成區(qū)面積 100 平方公里，人口 120 萬。 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃，“ 888888地產(chǎn) ”小區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)如下： 表 1： 主要技術(shù)指標(biāo) 表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 7 頁 共 43 頁 項目 單位 指標(biāo) 項目 單位 指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑密度 % 綠化率 % 40 容積率 總建筑面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 其中 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 169781 商業(yè) ㎡ 酒店 ㎡ 52416 酒店 ㎡ 2892 戶型配比情況 表 2 戶型配比表 戶型 套數(shù) 建筑面積 比例 兩房 3395 305538 % 三房 1755 210626 % 四房 241 38552 % 合計 5391 554717 100% 項目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 表 3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 表 項目 數(shù)據(jù) 總投資（萬元） 306593 其中：土地費用（萬元） 128148 項目收入（萬元） 住宅售價（元 /㎡ ） 5300 商業(yè)售價均價（元 /㎡ ） 9000 利潤（萬元）（所得稅前） 47945 總投資利潤率 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 凈現(xiàn)值（萬元） 1106 投資回收期 項目建設(shè)期 6年 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 8 頁 共 43 頁 四 、 項目實施 進(jìn)度安排 工作進(jìn)度安排 第一年，繳納土地出讓金首款。正是在這種環(huán)境下 ， 666集團(tuán) 擬開發(fā) 此地塊。 二、 可行性研究報告編制依據(jù) 國家計委計辦投資 [2021]15 號審定的《投資項 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 4 頁 共 43 頁 目可行性研究指南（試用版）》； 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》； 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》； 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。************** 工程地點： 襄陽 市 **區(qū) ****路 項目簡介 ： 項目 占地面積 畝， 規(guī)劃建筑容積率 ，綠化率 40%，總建筑面積 778914 平方米 （不含地下部分） ，其中，商用房面積 224197 平方米 （含物業(yè)及會所2021 平方米） ,住宅面積 554717 平方米 ， 另外 地下 建筑 60000平方米。 襄陽 作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，人力資源豐富，勞動力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，其綜合實力和發(fā)展水平居湖北省前 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 5 頁 共 43 頁 列。 （ 四 ） 、原材料供應(yīng)情況 水泥： 為本市采供 砂石料：為本市 采供 鋼材：武鋼產(chǎn)品 石灰： 襄陽 產(chǎn)品 （ 五 ） 、交通 狀況 項目位于 123 路 、 33 路 和 **路三 條主干道交匯處，標(biāo)準(zhǔn)路面，寬闊、暢通。 第六年，項目竣工。 襄陽 市是東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動機、 中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)的 60%以上，“天籟” 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 10 頁 共 43 頁 轎車年產(chǎn)量已突破 6萬輛，成為市場青睞的車型之一。第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計全年增加值達(dá) 725億元，增長 10%左右。 商品房成交套數(shù)情況 2021年 18月市區(qū)共成交商品房 8454 套，較 2021年同期同比增長 %，其中住宅成交 7513 套，同比增加 %。住宅商品房成交均價為 ／ ㎡ 。 三 、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹 功能定位： 區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級公共服務(wù)主體功能區(qū) ， 以都市文 化為特色，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū) 2. 土地使用規(guī)劃圖 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 15 頁 共 43 頁 樊城區(qū)規(guī)劃布局 規(guī)劃實施后 形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級綜合服務(wù)組群。