【正文】 c）天然氣，開發(fā)商前期安裝到位的，由商戶直接向天然氣公司計繳；前期未安裝到位的，具體安裝費用雙方協(xié)商 (2)合同簽定 1）按公司法律室審批同意合同版本簽定 2）商戶簽定前應(yīng)提供相關(guān)經(jīng)營者資質(zhì)證明及經(jīng)營品牌的相關(guān)合法證件 3）簽合同當事人須持有效的證件，證明自己是受委托人抒權(quán)的合法簽約當事人 4）簽訂租賃合同、協(xié)議、責任書前必須對另一方進行審查是否民事行為能力人 5）簽合同必須用碳素墨水筆簽字筆 . (3)合同審批 1）專賣店合同，由項目部（分公司）負責人審批，公司的 OA 上審批 2）主力店合同，由集團公司審批 3）除主力店外的獨立項目合同，由分公司負責人審批報公司 OA 審批 (4)合同保管 1）由業(yè)務(wù)部文員負責合同審批與蓋章程序的傳遞 2）公司蓋章返回先由業(yè)務(wù)部文員錄入，財務(wù)建帳后由合同檔案管理員存檔保管 3）合同的存放必須安全、規(guī)范 4）合同借用，項目負責人審批同意后，合同管理員登記借閱明細，借用當天須歸還。 b）主力店、主題賣場項目平面圖由開發(fā)公司提供并出圖。 3）公共部分的固定廣告陳列架：完好無損。 2）花車所銷售的商品售后服務(wù)由花車申請人負責。 8 監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的維護、維修計劃，并對其工作成效進行評估。 商場運營管理完全手冊 87商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) 2. 2. 職能定位 . 1 客戶管理職能 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎啃陳二案豫乙倉睜 工 作關(guān) 系 直接上級部門 項目總經(jīng)理 /公司物業(yè)部經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經(jīng)理 /公司營運部工程物業(yè)部經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營運部，項目業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、推廣部 外部關(guān)聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責概述 1 負責掌握整個項目的日常營 運工作； 2 負責督導工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務(wù)； 6 負責并協(xié)助總經(jīng)理編制項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標不斷提升 項目資產(chǎn)價值。 3 為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和服務(wù)。 14 協(xié)調(diào)項目各部門之間密切溝通和配合。 9 組織領(lǐng)導各項目維保項目的招標工作，爭取競爭力的維保價格。 項 次 主要工作 1 參與并審核各項目工程物業(yè)年度預算。 7 督導協(xié)調(diào)各項目與物業(yè)公司工作合作。 6 為推廣、促銷活動尋求贊助商； 7 負責月費用跟蹤，及供應(yīng)商評估、租戶評估（雙向評估）、活動評估； 8 負責與活動有關(guān)的參與租戶、第三方的聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤； 9 負責制定和掌控商場廣告位、場內(nèi)促銷位、及商場形象的收費標準、管理措施并與租憑方進行聯(lián)絡(luò)、談判和后期管理； 10 負責為花車、特賣場租賃尋求租戶，并談判、跟蹤及對其進行管理； 11 組織項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果調(diào)整和修改推廣策略和方案； 12 組織對項 目空置商鋪的包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理； 13 部門共享文件、資料的整理歸類、存檔； 14 負責協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合。 12 定期召集工作會議，確保公司的方針政策和各項管理制度的貫徹執(zhí)行。 營運管理的目的是通過統(tǒng)籌和整合各種營運資源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量， 以有效最低的成本持續(xù)維護、改善商場的購物環(huán)境和建筑空間，從而保持購物中心的運營活力 ,提升項目整體商業(yè)價值。 商場運營管理完全手冊 87商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架 構(gòu) 5 組織架構(gòu) . 職能定位 客戶管理職能 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎啃陳二案豫乙倉睜 (二 ) 營運部組織架構(gòu)設(shè)置 商場運營管理完全手冊 87商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) . 職能定位 2. 客戶管理職能 . 2 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨 喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎啃陳二案豫乙倉睜 組織架構(gòu) 商場運營管理完全手冊 87 商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) . 職能定位 客戶管理職能 . 2 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎啃陳二案豫乙倉睜 根據(jù)購物中心統(tǒng)一管理理念 , 招商業(yè)務(wù) 、市場推廣、工程物業(yè)是購物中心營運管理中的核心業(yè)務(wù)部門。 13 負責營運部人員培訓和梯隊人員的建設(shè)。 工程經(jīng)理工作職責 商場運營管理完全手冊 87商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) 2. 2. 職能定位 . 1 客戶管理職能 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎 啃陳二案豫乙倉睜 工作關(guān) 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè)對接部門 項目工程物業(yè)部 主要評估考核人員 營運總監(jiān)、副總經(jīng)理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 商業(yè)發(fā)展部、財務(wù)部、行政部、項目工程物業(yè)部 集團關(guān)聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關(guān)聯(lián)部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責概述 1 支持協(xié)助各項目的日常營運工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導項目不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬 定基本營運制度和標準； 5 配合商務(wù)發(fā)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和服務(wù)； 6 負責審核（修訂）各項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對各項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度提高營運的利潤； 8 長期目標提升公司的資產(chǎn)價值。 8 制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。 2 跟進掌握各項目工程物業(yè)月度收入和費用狀況。 10 對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協(xié)助各項目租戶的裝修工作。 15 正確處理項目與政府各職能部門和社區(qū)之間的關(guān)系。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造 計劃 ,并跟進實施。 項 次 主要工作 1 擬定項目工程物業(yè)年度預算。 9 協(xié)調(diào)物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用成本，提 出改進建議。 （ 6）花車 經(jīng)營形象管理 1）花車形象外觀整潔、美觀。 4）頂棚、墻面、立柱、通風口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng) 5）公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好 6）通道：清潔、亮度適中，通道暢通無阻。 3）合同期限 a）專賣店簽訂 一年。 標準 （ 1）符合公司業(yè)態(tài)定位標準及項目部經(jīng)營調(diào)整 指導思想 （ 2）符合公司審核同意的租金價格體系標準 （ 3）在公司 OA 程序上審批同意的合同審批表 （ 4）各種入場費用繳清 費用繳納管理 職責 （ 2）業(yè)務(wù)部負責所用費用收取工作 （ 3）財務(wù)人員負責所用費用收取督導工作 （ 4）水電費由綜合部抄表計量統(tǒng)計核算 （ 5）水電費通知書由業(yè)務(wù)部進行制單、發(fā)放、催收 （ 6）租金物管費由業(yè)務(wù)部與財務(wù)部核對后，由業(yè)務(wù)部制單發(fā)放、催收 （ 7）其它費用由業(yè)務(wù)部制單、分公司審核、業(yè)務(wù)部發(fā)單催收 重點管理 （ 1）商戶的租 金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復發(fā)單與催費 （ 2）財務(wù)負責每月應(yīng)收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數(shù)據(jù)核實，由業(yè)務(wù)部負責人簽字確認并對欠費注明其原因 （ 3）財務(wù)每月三十日定期傳遞次月的應(yīng)收費用數(shù)據(jù)給業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部核實簽字確認后返財務(wù)，并由業(yè)務(wù)部填寫租戶繳費通知書并發(fā)放商戶 （ 4）繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務(wù)部應(yīng)發(fā)放催費通知書（第一次） . （ 5）催費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費的，業(yè)務(wù)部發(fā)入滯納金催費通知書（按合同約定開具滯納金金額 +應(yīng)繳租金金額）（ 第二次） （ 6）按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。 d）專賣店項目在 簽訂合同時收取履約保證金，小于 150㎡ 收取六個月的租金和六個月的物管費、大于 150㎡ 繳三個月的租金和三個月的物管費 e）其它費用：開業(yè)推廣費 200 元 /戶，換鎖費 30元 /個，合同工本費 20 元 /本， 7）能源費 a） 水、電，每一個商戶配置一組計量表，單獨使用的電量、據(jù)實按標準計算收取，若遇國家電價調(diào)價時按其定價標準計收； b）公共能源費：公共照明、消防用電、公共設(shè)施設(shè)備用電、輸變電損耗、光彩工程照明、公共用水等，按整個項目商業(yè)部分實際發(fā)生費用以全體用戶面積據(jù)實分攤，經(jīng)營以整個項目實際發(fā) 生費用按其經(jīng)營場地建筑面積所占比例據(jù)實分攤交納。 2）計租面積 a）合同面積一律以建筑面積報價出租，重點項目必須報開發(fā)公司直至集團審批。 2）商場公共清潔：隨時保持清潔。 4）除商鋪門前外的花車促銷時間：周六、周日和節(jié)假日 5）商鋪門前的花車，須經(jīng)營自已商鋪內(nèi)的商品 （ 5）花車經(jīng)營商品質(zhì)量要求： 1）花車上嚴禁銷售“假冒、偽劣及三無”商品。 7 核算設(shè)備和設(shè)施的運行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。 10 完成領(lǐng)導交待的其他工作。 2 工程物業(yè)月度收入和費用跟蹤。 13 負責項目人員培訓和梯隊人員的建設(shè)。 8 制定各種設(shè)施設(shè)備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。 物業(yè)經(jīng)理工作職責 商場運營管理完全手冊 87商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) . 職能定位 客戶管理職能 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎啃陳二案豫乙倉睜 工作關(guān) 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè)務(wù)對接部門 項目物業(yè)部 主要評估考核人員 營運總監(jiān)、副總經(jīng) 理 /總經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 商業(yè)發(fā)展部、財務(wù)部、行政部、項目物業(yè)部 集團關(guān)聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關(guān)聯(lián)部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責概述 1 支持協(xié)助各項目的日常營運工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導項目不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬定基本營運制度和標準； 5 配合商務(wù)發(fā)展部工作，為前期設(shè)施設(shè)備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提供支持和服務(wù)； 6 負責審核 （修訂）各項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對各項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析，提出管控建議，從而最大程度 提高營運的利潤； 8 長期目標提升公司的資產(chǎn)價值。 6 督導各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。 項 次 主要工作 1 跟進執(zhí)行年度、月度推廣計劃及資金計劃、預算收入； 2 領(lǐng)導月度推廣、促銷及其它活動的策劃和執(zhí)行； 3 維護和監(jiān)督商場的整體良好形象； 4 制定及監(jiān)督部門的工作流程； 5 指導和 掌控與廣告代理商或媒體代理商的聯(lián)系、談判；跟蹤評估廣告 /會刊 /DM的投放效果。 11 在遵循公司總體經(jīng)營策略下，領(lǐng)導營運部達成公司的各種業(yè)績及利潤要求。 商場運營管理完全手冊 87商場運營管理完全手冊地產(chǎn)集團商業(yè)管理部序 號內(nèi) 容 大 綱頁 碼內(nèi)容索引 (一 )序言 4(二 )營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) . 職能定位 客戶管理職能 物業(yè)手百烯炸鋇稈筏豐蕊善寨喬鉗扒魯坐噎霸伊偉津菩輔然別勁朔昭鬃佰秤 銳茍師拜瀉餐缽遷感配扣妖價沸聘疆疇廣稽勒號皚執(zhí)扼怎啃陳二案豫乙倉睜