【正文】 2. 樓盤二期市場(chǎng)細(xì)分 ◇ 從地理上細(xì)分：以沈陽(yáng)市區(qū)居民為主； “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 22 ◇ 從購(gòu)買人群上細(xì)分：沈陽(yáng)本地人、外地人； ◇ 從年齡上細(xì)分 ：以 25— 55 歲的人群為主； ◇ 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心大中型公司、外資公司工作的白領(lǐng)階層及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主； ◇ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 4500 元以上的家庭為主； ◇ 從購(gòu)房心理細(xì)分：以自主購(gòu)買及用于投資置業(yè)為主。而隨著生活水平的提高對(duì)于沈陽(yáng)渾南地區(qū)及那些原來(lái)郊區(qū)的一些非常想改善生活水平的人們來(lái)說(shuō)在市區(qū)購(gòu)房經(jīng)濟(jì)上還顯得力不從心，所以本地段的樓盤就成為他們最好的選擇。 （四）樓盤的威脅分析 本樓盤的威脅，主要從幾個(gè)方面來(lái)分析：一是附近的一些樓盤，如“和泰 （三）樓盤的機(jī)會(huì)分析 從上面所提到 的“在水一方”的幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，特別是自然景觀和用地規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，是本地段其他樓盤所無(wú)法比擬的。蘭亭等等。另外，規(guī)劃中的沈陽(yáng)地鐵四號(hào)線也經(jīng)由此地。 配套設(shè)施綜述：本地段在沈陽(yáng)市來(lái)說(shuō)不算密集，但對(duì)于渾南新區(qū)，此處居住人口比較集中，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次 的購(gòu)物中心。 （ 3）小學(xué)：渾南開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東陵實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)青小學(xué)。但同時(shí)沈陽(yáng)是政府也同樣會(huì)加大對(duì)治安的監(jiān)管力度，加大本地區(qū)的警力，再加上本小區(qū)對(duì)治安的嚴(yán)管，治安狀況不會(huì)在很大程度上影響本樓盤的銷售。所以本地塊文化氣氛很濃，對(duì)本樓盤也起了很大的促進(jìn)作用。東面和面都為渾南黃泥砍村的民居。在以后與“塞納家園”的競(jìng)爭(zhēng)中一定不會(huì)處于劣勢(shì)，同時(shí)本樓盤較低的價(jià)位也是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的一大因素。 （ 2）樓盤特色及市場(chǎng)定位：該樓盤園區(qū)綠化率達(dá) 42%，開(kāi)闊的樓間距達(dá) 35— 45 米。社區(qū)采用“五明”陽(yáng)光戶型設(shè)計(jì)，綠化高達(dá) %。 （ 3）比較分析：該樓盤地理位置與“和泰蘭亭 （ 1）樓盤基本情況：由沈陽(yáng)（香港）嘉鴻房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)，位于長(zhǎng)青街 135 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 13 號(hào)。 （ 2）樓盤特色及市場(chǎng)定位：“和泰 通過(guò)以上的資料分析，我們可以大致的設(shè)定本樓盤的購(gòu)買對(duì)象：年齡在 25— 55 歲之間，有一定的收入。就是服務(wù)跟不上，更不用談什么社區(qū)文化了。 （ 5）絕大多數(shù)的沈陽(yáng)市民都比較關(guān)注渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，有一部分的市民已經(jīng)在渾南購(gòu)房或者在渾南購(gòu)房，還有很多人表示在渾南開(kāi)發(fā)的一定程度，各種生活配套設(shè)施比較完善的情況下愿意在渾南購(gòu)房居住。 （二）本地段樓盤購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析 1. 為了充分地做好“在水一方”樓盤的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)購(gòu)買對(duì)象，對(duì)市場(chǎng)的分析如下： （ 1）有超半數(shù)的沈陽(yáng)市區(qū)居民的住房戶型為兩房，其中近半數(shù)住房面積在 70 平方米以下，同時(shí)有許多的住房為福利 分房，絕大多的沈陽(yáng)市民希望購(gòu)房用于居住。而且規(guī)劃中的地鐵四號(hào)線也經(jīng)由此處，未來(lái)地鐵的開(kāi)通勢(shì)必給這里帶來(lái)無(wú)限生機(jī)，對(duì)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，尤其商業(yè)有著積極的作用。著一帶外來(lái)人口較多，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。渾河兩岸開(kāi)發(fā)被喻為沈陽(yáng)的“銀帶”工程，其開(kāi)發(fā)建設(shè)后將成為一條集經(jīng)濟(jì)帶、文化帶、景觀帶為一體的城市東西軸線。房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尤其是高檔住宅和中高檔住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，會(huì)由簡(jiǎn)單的價(jià)格和地段競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)樾詢r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)。沈陽(yáng)樓市經(jīng)過(guò)了 2021 年一片繁榮之后，進(jìn)入 2021年亮點(diǎn)應(yīng)該還是商品住宅，還有商業(yè)地產(chǎn)和二手房。這樣，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。隨著沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代，以經(jīng)濟(jì)型和實(shí)用型為消費(fèi)特點(diǎn)的社會(huì)階層將把中低檔住房作為主要選擇，雖個(gè)體消費(fèi)不大，但總量需求巨大。 2021 年底，全市存量住宅平均成交價(jià)格達(dá)到 2337 元 /平方米，比去年同期上漲了 ％。“振興東北老工業(yè)基地”政策的提出，人們無(wú)不為之振臂歡呼。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀條件及實(shí)際情況，該營(yíng)銷策劃并不一定是最理想的。 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 4 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 摘 要 “在水一方” 項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市渾南新區(qū)長(zhǎng)青南街 43 號(hào)，由沈陽(yáng)榮天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目園區(qū) 面積 20 萬(wàn)平方米，總建筑面積 45 萬(wàn)平方米。如果條件允許，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況修改，從而使“在水一方”達(dá)到更高的經(jīng)濟(jì)效益。這個(gè)政策給沈 陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展添加了助推劑，也給沈陽(yáng)人民更加大膽的發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)注入一支強(qiáng)心針。與此同時(shí)，沈陽(yáng)市房屋租賃市場(chǎng)通過(guò)清理整頓也取得了長(zhǎng)足發(fā)展，年內(nèi)辦理住宅房屋租賃登記 25000 多戶，比上年增長(zhǎng) 11％；非居住房屋租賃登記面積 達(dá)到 萬(wàn)平方米，租金總額為 億元，分別比上年增長(zhǎng) ％和 21％ . 而 2021 年截止 4 月底各項(xiàng)指標(biāo)依然與 2021 年持平。開(kāi)發(fā)投資幅度會(huì)明顯加大。 第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。在國(guó)際會(huì)展中心舉行的第七屆房地產(chǎn)交易會(huì)上各種高低檔的商品住宅繼 2021 年依然唱著主角。 （二）渾南新區(qū)市場(chǎng)分析 隨著沈陽(yáng) 渾南新區(qū)全面開(kāi)發(fā)建設(shè)啟動(dòng)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行始終保持良好速度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、技工貿(mào)總收入、固定資產(chǎn)投資、利用外資、出口創(chuàng)匯等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)歷史性突破，增幅高于全市平均水平。在總體設(shè)計(jì)上，渾河兩岸將成為“一水三城，東西綠廊”結(jié)構(gòu)的生態(tài)走廊、經(jīng)濟(jì)走廊。本樓盤南部為沈陽(yáng)市渾南大學(xué)城，有沈陽(yáng)建筑大學(xué)、沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)學(xué)院等高等學(xué)府。 教育、文化是永不過(guò)時(shí)的宣傳王牌。從中我們可 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 11 以看出，現(xiàn)今沈陽(yáng)的住宅需求還是比較大的，多數(shù)居民希望能改善他們的居住生活。另外有一部分的人看準(zhǔn)了渾南發(fā)展的機(jī)遇，看到了渾南房產(chǎn)的升值空間，表示會(huì)在渾南購(gòu)買較多的房產(chǎn)等待升值時(shí)在賣出。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶的錢，就應(yīng)該提供好的服務(wù)，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶們都住了下來(lái)，卻又說(shuō)住戶交的費(fèi)用不能維持日常的運(yùn)作，以次為理由不提供曾承諾的服務(wù)。至于他們來(lái)自什么地方、從事哪個(gè)行業(yè)我們不加限制，具體的細(xì)分在下面的章節(jié)中詳細(xì)說(shuō)明。東方園”被稱為沈陽(yáng)首家超大規(guī)?！靶聳|方主義”園林住宅。該樓盤處在萬(wàn)科花園新城與“和泰東方園”基本相同，而規(guī)模更小，其 售價(jià)比本樓盤貴一些。該樓盤戶型面積在 103— 169 平方米之間， 2960元 /平方米起價(jià)。塞納家園特聘請(qǐng)了華新環(huán)境藝術(shù)工程有限公司擔(dān)綱景觀設(shè)計(jì)，秉承法蘭西優(yōu)雅、精致、浪 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 14 漫的生活品位。 總結(jié)：在分析比較了四個(gè)比較具有代表性的樓盤后，我們可以從中發(fā)現(xiàn)“在水一方”在幾個(gè)方面比較具有優(yōu)勢(shì)的，第一是本樓盤周圍的自然景觀，除了“ 左岸慧晶”之外，別的樓盤毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。渾南大學(xué)城就在本項(xiàng)目的南部。 2. 景觀綜述 從“在水一方”周圍的景觀及視野開(kāi)闊程度看，北、西兩個(gè)方向的景觀都非常理想， “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 16 有綠化，有河水；東、南兩個(gè)方向的景觀不太理想。 （四） 樓盤周圍交通條件 “在水一方”西面為沈陽(yáng)市城市主干道之一的長(zhǎng)青街，是周圍最重要的混合型道路，車流量較大。 （ 4）中學(xué)：五十一中學(xué)、萬(wàn)科中學(xué)、龍石中學(xué)。但、隨著新區(qū)的開(kāi)發(fā)，渾南人口的不斷增加，國(guó)內(nèi)外各大型連鎖企業(yè)均將目光投向了沈陽(yáng)渾南新區(qū)這片熱土。綜上所述，“在水一方”在交通條件方 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 18 “在水一方” SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） “三通” +交通便利 +完善生活配套 +臨近渾南 地勢(shì)較低 +治安 大學(xué)城 +自然景觀 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 4. 了解塞納家園、左岸慧晶、和泰附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行、學(xué)校、商店等等，一應(yīng)俱全。像塞納家園、左岸慧晶、和泰東方園”、“假日本樓盤引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建設(shè)成為以“綠色 — 生態(tài) — 健康”為主題的綠色生態(tài)家園，并配合臨水的優(yōu)勢(shì)，迎合沈陽(yáng)建設(shè)森林城市的設(shè)想。 二、樓盤概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，“在水一方”的目標(biāo)客戶是中等以上收入的家庭。 1. 樓盤一期市場(chǎng)細(xì)分 ◇ 從地理上細(xì)分：沈陽(yáng)市渾南新區(qū)、東陵區(qū)一帶的居民； ◇ 從購(gòu)買人群上細(xì)分：沈陽(yáng)市郊居民； ◇ 從年齡上細(xì)分：以 25— 55 歲的人群為主； ◇ 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在沈陽(yáng)市內(nèi)工作的一般收入的家庭、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及在沈陽(yáng)務(wù)工的市郊居民； ◇ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； ◇ 從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)和自主購(gòu)買為主。 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 21 第三部分 市場(chǎng)定位 一、樓盤市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空 氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于一些較高收入的白領(lǐng)階層，他們往往把目光投向一些郊外的樓盤。同時(shí)盡量美化小區(qū)的環(huán)境，充分融入到外灘水景公園的環(huán)境里，使起更貼近自然，更適合人居住，通過(guò)“全新”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 “在水一方”營(yíng)銷全程策劃 共 52 頁(yè) 19 2. 治安 由于本樓盤地處正在開(kāi)發(fā)中的渾南新區(qū)，這一帶外來(lái)務(wù)工人員特別多，所以這里的治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。東方、假日 3. 交通條件 本樓盤位于沈陽(yáng)市城市主干道之一的長(zhǎng)青街旁，在沈陽(yáng)最具特色的大橋 —— 長(zhǎng)青橋腳下，有 22 27 432城鄉(xiāng)中巴等公交線路，橋北還有 22 250、 260、 259 等公交線路。 （ 8）其他：東北最大圖書市場(chǎng)之一 —— 新華購(gòu)書中心，還有許多的藥店、服裝店、鞋店等種類繁多的店鋪。 （ 2）商店、購(gòu)物中心：普爾斯馬特超市、東北裝飾批發(fā)市場(chǎng)、南塔商業(yè)圈。 2. 社會(huì)治安狀況 本樓盤所位于的渾南新區(qū)隨著開(kāi)發(fā)力度的不斷 加大，外來(lái)人員不斷增加，這也造成了本地區(qū)治安情況的復(fù)雜。 （ 4）南方景觀 在該方向上，近處有沈陽(yáng)房實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的樓盤“塞納家園”，還有正在修建中的 120 米寬的沈陽(yáng)渾南大道，不遠(yuǎn)處即為沈陽(yáng)渾南大學(xué)城，有沈