【正文】 出租 暫不考慮出租 ，但考 慮商場 人氣的形成，可推出以租待售及售后回租。以本案為核心，將競爭對手納入視線范圍，二手房價格也應適當考 慮。 此策略開發(fā)商可一次性回攏資金，投資者則可享受固定的收益回報。 ① 傳播主題 —— 身居高處，襟懷萬象 —— 楠溪江畔第一高樓，市中心商業(yè)旺 鋪，投資潛力無限，住宅空間尺度宜人，居住首選 。 四 、營銷推廣策略 營銷周期劃分 周期 營銷目標 營銷工作 媒體應用 籌 備 期 完成營銷準備工作 售房部包裝 銷售系統(tǒng)建立 銷售人員培訓 宣傳資料準備 戶外廣告制作、發(fā)布 下階段廣告創(chuàng)作 營銷推廣方案確定 營銷資金到位 售房部： POP 立牌、展板、掛旗、 T型旗 戶外廣告牌 巨幅、布標 預 熱 期 建立市場認知，強化物業(yè)形象，使客戶對該片區(qū)及物業(yè)未來形成良好預期，接受 預約、 內部認購 新聞報道 軟新聞炒作 內部認購及信息發(fā)饋 配合一定量的硬廣告?zhèn)鞑? 人力推廣及宣傳資料派 發(fā)全面啟動 相關主題活動 報紙媒體 影視媒體 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 造 勢 期 大力度的傳播推廣全面展開?？紤]父母同住的可能，希望住宅房間較多，比較寬敞。從說明問題的角度而言， CIS僅僅表明了“誰是誰”，市場定位不僅如此，而且要求進一步明確“誰如何”。 硬性需求：價格，地段，產品，環(huán) 境，質素等； —— 市中心地段， 美麗江景生活， 高品質房產 ，合理的銷售價格 。最佳戶型設計 （ 3） 高層江景高檔樓盤具備較大的競爭力。 永嘉縣“兩條軸線”的發(fā)展規(guī)劃將形成以 楠溪江 為軸線的發(fā)展軸，給上塘鎮(zhèn)帶來無限商機，一定程度上促進旅游房產的開發(fā)。 二、 SWOT 分析 項目概論 本項目位于溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)中心位置，東臨楠溪江， 工程總用地面積 6623m2 ，總建筑面積 25104m2， 規(guī)劃設計 29 層， 要求建成高層住宅附帶商業(yè)裙房，具有較高居住品質和商業(yè)環(huán)境的小區(qū)。 銷售情況：不詳。 （ 2） 甌 北 主要競爭樓盤 —— 中楠 早段時間在溫州市盛行的炒樓之風，在 甌北 同樣火暴。 目前上塘鎮(zhèn)住宅 價格在 元 /平方米，房價比較穩(wěn)定，是當?shù)鼐用窨梢猿惺艿摹?該高速建成后與 溫州繞城高速公路北線工程 連接，上塘鎮(zhèn)可以一改以前交通落后的局面。從當前市場預期來看，今年的新盤供應總量并沒有加大，而在政策面的影響之下，購房者的購房預期雖然得到一定程度的抑制，但如果沒有在量上做相應的保障 ，相反隨著經濟向好，拆遷帶來的有效需求和購房投資需求的反彈，住宅市場需求仍將保持剛性的態(tài)勢而得不到緩解。 縣城文教衛(wèi)體工程相繼完善：新的永嘉中學正在興建 中；規(guī)模 150畝新永嘉電大具體方案已經落實；城南中學也正在新建中；征地 100畝的鵝浦公園與永嘉人民廣場二期工程即將破土動工。 金泰大廈，因諸多不利因素，使得該樓盤住宅原價出售給他人也無人問津，價格一般都在20213000元左右（跟房開開盤價差不多）。 上塘鎮(zhèn)房 產市場趨勢 永嘉縣 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的發(fā)展規(guī)劃為上塘鎮(zhèn) 房地產開發(fā) 帶來良好的商機。扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距 市區(qū)16公里，離楠溪江國家級風景名勝區(qū)中心 30公里。近幾年房地產業(yè)一直呈現(xiàn)產銷兩旺，城鎮(zhèn)房價不斷上揚，極大刺激房產開發(fā)商 的投資熱情。 上半年永嘉 縣房地產中影響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目， 其土地購置費一項就投入 億元，占全縣房地產投資的 62%。區(qū)位條件和交通條件是 全縣最好的地區(qū)，沿甌江陸域一直是永嘉縣域經濟最活躍地帶，人口相對集中，經濟較發(fā)達。 (1)一個核心： 以上塘、甌北、黃田、羅東四個鎮(zhèn)鄉(xiāng) 組成縣域政治、經濟、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能，打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經濟實力分散的弱點。隨著甌江三橋的建成和溫州城市的公交車線路延伸至永嘉境內，永嘉將成為溫州城市經濟和生活聯(lián)系最為密切的鄰縣。 投資者持有非普通 住宅支撐點有兩點，一是 56%的普通住宅市場需求得不到滿足，加劇了市場緊張程度，嚴重的供不應求關 系抬升了價格攀升程度，也為投資者創(chuàng)造了利益空間；二是 普通住宅購買者無合適 的住房 可買，購買非普通住宅替代需求，也即為投資者創(chuàng)造了接盤基礎條件。 銷售價格對比 表 圖例 1998 年以后，我國房地產開發(fā)業(yè)經歷了改革開放以來的第二個發(fā)展周期。 民營經濟機制靈活，個體和非公經濟的企業(yè)占到全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 ％，在溫州經濟舞臺上顯示出舉足輕重的地位。 1～ 3 層商業(yè)， 4 層架空， 5～ 29 層住宅。 （ 3）樓盤 位置： 濱江麗景正位于 環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。 “溫州模式 ”是全國知名的區(qū)域經濟特色。 （二）溫州房產發(fā)展 趨勢 溫州 市房地產開發(fā)建設從八十年代初 開始，經歷了幾個發(fā)展周期，市場趨理性成熟 。今年上半年在宏觀調控下的關鍵時刻，房地產開發(fā)投資仍然呈 上升 趨勢 ，新開工面積快速增長，施工規(guī)模溫和放大 ， 房屋竣工面積與商品房屋銷售同步上升。消費需求比例： 從上列數(shù)據我們可以 看出，消費真正需求并未發(fā)生重大偏移，市場供給與需求偏差如此之大也就意味著： 2021年占需求達 86%的普通住宅只滿足了 30%的供應量，空缺達 56%；而需求只有 14%的非普通住宅供應卻多達 70%，相對過剩 56%?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。經濟結構調整正朝著有利于市場經濟方面發(fā)展，工業(yè)資本集聚已初見成效。 (2)兩條軸線： ① 沿甌江發(fā)展軸 永嘉縣南臨甌江下游入海段，沿江岸線 ，境內大部分江溪均是甌江支流，沿江由西向東依次分布著橋頭、橋下、甌北、烏牛、七都五個鎮(zhèn)。規(guī)劃預測發(fā)展軸以楠溪江風景名勝區(qū)開發(fā)為重點，發(fā)展旅游經濟，形成以旅游、行政、工業(yè)開發(fā)區(qū)等職能為重點的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。上半年商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中本年新開工面積 萬平方米，增長 %。 2021 年行政區(qū)域調整，由原上塘鎮(zhèn)、峙口鄉(xiāng)和原黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)的一部分村組成，轄83個行政村， 12個居委會，面積 157平方公里，人口 。這必將帶動上塘鎮(zhèn)的經濟騰飛，同時上塘這塊熱土將成為商家 理想的置業(yè)之地。 嘉泰一帶商品房跟去年同期相比，價格每平方高出 600元左右，大概每平米在 2700元左右。 如今，上塘鎮(zhèn)的 消費者 已經學會理性購房，地段好、戶型好、配套設施齊全的住宅 已成為 他們的 首要選擇。 《意見》實施后 ，溫州的房地產市場逐漸回歸理性趨勢，限制期房轉讓和 6 月 1 日全額征收營業(yè)稅的政策已使過去大量的炒家一夜之間銷聲匿跡，市場處于階段性 “ 冬眠 ” 態(tài)勢。工程將爭取年底開工，工期約三年半。 消費能力 永嘉縣 2021 年人均生產總值 11909 元，農民人均純收入 4335 元。其他一些未竣工的均價約 3300 元 /㎡ 。 而 對于甌北的店面，如果由出租而言，最能租得好價的還是那人流量較為多的楠江中路，其次是雙塔路，這兩個地點年租金約在 萬 — 萬左右。明珠花園 中誠 綜合分析 目前溫州的樓市正出現(xiàn)拐點，市場前景難以預測，不過對上塘鎮(zhèn)來說居民對住房的鋼性需求依然存在。 采用二十一世紀住宅的設備標準與物業(yè)管理模式 SWOT分析 （ 1） Superority（ 優(yōu)勢 ） 規(guī)劃 29 層 米高的住宅，是上塘鎮(zhèn)第一高樓，也是楠溪江畔標志性建筑 ，能給人一種尊榮享受 。 上塘鎮(zhèn)的區(qū)域 局限 ，限制了外地消費者前來購買 。位于市中心，低層因為 存在 噪音等問題會有 一定 的銷售 壓力。上塘鎮(zhèn)的消費者更多的考慮在溫州市區(qū)或者甌北置業(yè)，這將會流失一部分潛在客戶。隨著樓盤開發(fā)的增多，供需漸趨平衡，在銷售上會造成一定壓力。 第二 部分 產品定位分析 一、 產品定位 定位背景 （ 1） 上塘鎮(zhèn)正在形成新的房產熱 （ 2） 便捷的交通拉近與溫州主城的距離 （ 3） 江景 樓是人們居住的首選 （ 4）大戶型設計是當?shù)氐牧晳T 定位依據 （ 1） 本案 的規(guī)劃和設計 （ 2） 周邊 縣市的價格和市 場行情 （ 3） 區(qū)域限制 （ 4） 開發(fā)商的知名度 （ 5） 對江景生活的期盼 定位目標 永嘉縣 高品質 高層江景 商住 樓 項目定位 市場定位并不完全等同于企業(yè)形象識別系統(tǒng)（ corporate identity system 即 CIS） 。 （ 3） 置業(yè)目的 ： 自住為主 ；投資；辦公用房。 建立銷售勢能 公關造勢、廣告跟進、低開高走價格策略的應用、 SP 活動的舉行，一系列策略推廣形成市場熱點，制造良好 氣氛，建立銷售勢 能 。 ① 傳播形式 傳播 形式 以 戶外 廣告、《永嘉報》 軟文、 硬 廣告 、 當?shù)仉娨暸_專題為主。 ① 小量媒體支持，告知促銷內容 —— 重在促銷傳播 ② 強化人力推廣及以促銷為內容的宣傳單張派發(fā) —— 降低成本 ③ 對公開發(fā)售期未成交的客戶作重點推廣 —— 策略可多種多樣。 —— 低開高走可塑造升值形象，引起市場緊張，促進成單率、提高銷量。 頂層、帶花園等的特殊單位應特殊考慮。 七、 相關主題活動 “六一”親子活動 濱江麗景全家樂看房活動 準業(yè)主 節(jié)日聚會 。 在銷售過程要確定不同樓層的房子有不同的價格。 五 、價格策略 定價策略 （ 1） 建議采用低開高走的策略。 活動目標 —— 讓目標客戶對