【正文】 江縱貫永嘉縣域，省道仙清線依江而行，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)部北向發(fā)展軸，該軸線上分布縣城上塘鎮(zhèn) 、黃田鎮(zhèn)、巖頭等重要城鎮(zhèn)，是縣域中腹地帶。該發(fā)展軸依 托仙清線和 楠 溪江國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，近年來(lái)旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)有了較大的發(fā)展，而上塘是縣政府所在地，是該軸線的龍頭城鎮(zhèn)。規(guī)劃預(yù)測(cè)發(fā)展軸以楠溪江風(fēng)景名勝區(qū)開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)，形成以旅游、行政、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等職能為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長(zhǎng) 倍。項(xiàng)目資金到位良好，資金來(lái)源主要是非國(guó)有企業(yè)的民間開(kāi)發(fā)。 上半年永嘉 縣房地產(chǎn)中影響最大的項(xiàng)目是中楠房開(kāi)的報(bào)喜鳥(niǎo)住宅項(xiàng)目， 其土地購(gòu)置費(fèi)一項(xiàng)就投入 億元，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%。 上半年住宅項(xiàng)目投資 億元（含報(bào)喜鳥(niǎo)住宅土地購(gòu)置 億元），同比增長(zhǎng) 倍。住宅占我縣房地產(chǎn)投資中占有最大份額，上半年這一份額繼續(xù)上升，達(dá)到 84%。非住宅項(xiàng)目投資雖然僅有 億元，但也獲得同步增長(zhǎng)，其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 億元，同比增長(zhǎng)近 2倍；其他項(xiàng)目 億元，同比增長(zhǎng) 倍。 除投資額外，其他相關(guān)指標(biāo)也同步增長(zhǎng)。上半年商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中本年新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。別墅、高 檔公寓施工房屋面積為 萬(wàn)平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。 上半年房地產(chǎn)投資總額占全社會(huì)投資總額的 47%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是永嘉縣投資增長(zhǎng)的主動(dòng)力。近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直呈現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)，極大刺激房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 的投資熱情。下半年，中誠(chéng)、昌新、和田等房開(kāi)公司都有新的項(xiàng)目上馬。 （三） 上塘 上塘鎮(zhèn)概況 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、 教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地 。境內(nèi)八山一水一分田，地勢(shì)平緩，三面環(huán)山，一面瀕 水，四季分明，光照充足，降水充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，土壤肥沃，自然條件好。 上塘鎮(zhèn)東毗烏牛鎮(zhèn)、陡門(mén)鄉(xiāng)，西鄰徐岙鄉(xiāng)、橋下鎮(zhèn)，北接沙頭鎮(zhèn)、下寮鄉(xiāng)，南界新甌北鎮(zhèn)。 2021 年行政區(qū)域調(diào)整，由原上塘鎮(zhèn)、峙口鄉(xiāng)和原黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)的一部分村組成，轄83個(gè)行政村， 12個(gè)居委會(huì)，面積 157平方公里，人口 。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬(wàn)元。 上塘鎮(zhèn)地處永嘉沿江金色工業(yè)帶、沿溪綠色旅游風(fēng)光帶、沿山特色農(nóng)業(yè)帶三大經(jīng)濟(jì)板塊交匯處。扼永嘉北部山區(qū)大門(mén)，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過(guò)，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距 市區(qū)16公里，離楠溪江國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)中心 30公里。根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬(wàn)，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。 2021 年初，諸永高速公路、溫州繞城高速將相繼動(dòng)工建設(shè)。上塘城區(qū) 永興路 、碼道西街、越江大橋相繼 通車(chē) ,中塘溪濱河公園 、永嘉廣場(chǎng)相繼投入使用。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項(xiàng)目都將動(dòng)工或竣工。這必將帶動(dòng)上塘鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)騰飛，同時(shí)上塘這塊熱土將成為商家 理想的置業(yè)之地。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門(mén)，建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。項(xiàng)目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項(xiàng)目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價(jià)值極具潛力。 上塘鎮(zhèn)房 產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 永嘉縣 “ 一個(gè)核心，兩條軸線 ” 的發(fā)展規(guī)劃為上塘鎮(zhèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 帶來(lái)良好的商機(jī)。 目前， 上塘房地產(chǎn)市場(chǎng) 基本穩(wěn)穩(wěn)定，像溫州市區(qū)那樣大規(guī)模投資、炒樓的人寥寥無(wú)幾，購(gòu)房的目的基本上是為了解決居住的鋼性需求。 除自住外，還有一些山區(qū)的村民及在外經(jīng)商的居民為子女能 在上塘鎮(zhèn)入學(xué)而在上塘置業(yè)。 上塘各住宅區(qū)房?jī)r(jià) 較低， 環(huán)城西路一帶每平方在 2200元左右，環(huán)城北路每平方 在 2021元上下，望江路附近每平米 1500元左右。 據(jù) 了解，當(dāng)前 上塘 鎮(zhèn) 二手房成交最多 的 是大自然的房子，目前成交的價(jià)格大約在 4100元 /㎡左右。 嘉泰一帶商品房跟去年同期相比，價(jià)格每平方高出 600元左右，大概每平米在 2700元左右。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀(jì)公寓、安居房成交價(jià)格也突破 3000 元。環(huán)城北路一帶商品房較去年同 期相比，每平方上漲 300500元，現(xiàn)成交價(jià)格在 2500元 /㎡左右。 金泰大廈，因諸多不利因素，使得該樓盤(pán)住宅原價(jià)出售給他人也無(wú)人問(wèn)津，價(jià)格一般都在20213000元左右（跟房開(kāi)開(kāi)盤(pán)價(jià)差不多）。永建商廈二手房交易不多，市場(chǎng)成交價(jià)都在 3600元 /㎡左右。（一般的都是原價(jià)加 12萬(wàn)）。 下堡舊城改造是現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)上的又一個(gè)熱點(diǎn)，政府對(duì)其周邊的相關(guān)文、教、衛(wèi)、體等配套投入甚多，所以使得該地區(qū)的住宅也贏得了群眾的歡迎，成交價(jià)在 2500元 /㎡左右。 上塘商鋪售價(jià)、租金跟去年同期基本持平，由于該地區(qū)流動(dòng)性人口稀少及當(dāng)?shù)?人的消費(fèi)心理，使得商鋪一直不被人看好，而且這種觀念還在延續(xù)。 如今，上塘鎮(zhèn)的 消費(fèi)者 已經(jīng)學(xué)會(huì)理性購(gòu)房，地段好、戶(hù)型好、配套設(shè)施齊全的住宅 已成為 他們的 首要選擇。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價(jià)格反差 也較 大。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái) 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經(jīng)過(guò)縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車(chē)；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實(shí)；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。 縣城文教衛(wèi)體工程相繼完善：新的永嘉中學(xué)正在興建 中；規(guī)模 150畝新永嘉電大具體方案已經(jīng)落實(shí)；城南中學(xué)也正在新建中；征地 100畝的鵝浦公園與永嘉人民廣場(chǎng)二期工程即將破土動(dòng)工。據(jù)悉，由始來(lái)有 2個(gè)集團(tuán)公司已于今年落戶(hù)該鎮(zhèn)黃嶼工業(yè)園區(qū)，新工業(yè)園區(qū)的建立將促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展??種種跡象表明，上塘將打造“溫州后花園”的姿態(tài)即將出現(xiàn)，這無(wú)疑對(duì)縣城的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及消費(fèi)者的投資需求起著特殊的作用。 政策分析 （ 1） 、走向理性的溫州房產(chǎn)市場(chǎng) 隨著國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委《意見(jiàn)》的實(shí)施， 以及“國(guó)八條”和“新國(guó)八條”的出臺(tái)，標(biāo)志著繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的新一輪宏觀調(diào)控 正在開(kāi)始，這對(duì)歷經(jīng)八年平均每年以20% 的速度增長(zhǎng)的溫州房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，也同時(shí)進(jìn)入階段性 “ 冬眠期 ” ，長(zhǎng)期處于賣(mài)方市場(chǎng)的樓市開(kāi)始瓦解，趨于買(mǎi)方市場(chǎng)的格局逐漸形成。 今年 1~4 月份 ， 期房限轉(zhuǎn)和全額征收營(yíng)業(yè)稅政策的影響， 溫州二手 房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方陷入觀望和對(duì)峙狀態(tài)，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)交易量跌入低谷據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房交易 377 件，同比下降了 %，交易面積 萬(wàn)平方米，同比下降了 %，交易金額 億元，同比增加%。同時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)略有下降的趨勢(shì)，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。 《意見(jiàn)》實(shí)施后 ，溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性趨勢(shì)，限制期房轉(zhuǎn)讓和 6 月 1 日全額征收營(yíng)業(yè)稅的政策已使過(guò)去大量的炒家一夜之間銷(xiāo)聲匿跡，市場(chǎng)處于階段性 “ 冬眠 ” 態(tài)勢(shì)。雖然二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開(kāi)樓盤(pán)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)，這主要和溫州市區(qū)近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)不多有關(guān)系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷(xiāo)售的樓盤(pán)主要為凱潤(rùn)花園、香舍里等寥寥無(wú)幾的樓盤(pán)，供給相對(duì)較少 。 溫州的樓市走勢(shì)與商品住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系聯(lián)系密切。從當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，今年的新盤(pán)供應(yīng)總量并沒(méi)有加大，而在政策面的影響之下，購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期雖然得到一定程度的抑制，但如果沒(méi)有在量上做相應(yīng)的保障 ，相反隨著經(jīng)濟(jì)向好，拆遷帶來(lái)的有效需求和購(gòu)房投資需求的反彈，住宅市場(chǎng)需求仍將保持剛性的態(tài)勢(shì)而得不到緩解。因此，擴(kuò)大城區(qū)，向郊區(qū)要樓市和住宅的發(fā)展空間，是今后一定要走的路。 （ 2） 、大交 通圈的構(gòu)建給古老的楠溪江帶來(lái)利好消息 備受關(guān)注的諸暨－永嘉高速公路的建設(shè)已然撩起了動(dòng)工的面紗，而按規(guī)劃，諸永高速溫州段，也就是說(shuō)，在永嘉境內(nèi)將設(shè)巖坦、楓林、古廟、花坦、峙口、羅溪等 6個(gè)互通立交，其中在羅溪西側(cè)設(shè)立 1處永嘉樞紐互通，在巖頭鎮(zhèn)蒼坡村附近設(shè)立 1處服務(wù)區(qū)。對(duì)此， 諸永高速過(guò)境的沿途 的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)很可能會(huì)熱起來(lái)。 諸永高速公路 由于其沿線有風(fēng)景秀麗的五泄、橫店、神仙居、楠溪江、雁蕩山等著名景區(qū)，因此也被專(zhuān)家稱(chēng)為 “ 風(fēng)景之路 ” 。工程將爭(zhēng)取年底開(kāi)工，工期約三年半。它的建設(shè)將使溫州與杭州之間的路程縮短 50 公里左右。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時(shí)間將縮短到 30分鐘左右。 該高速建成后與 溫州繞城高速公路北線工程 連接，上塘鎮(zhèn)可以一改以前交通落后的局面。 有關(guān)人士分析，諸永高速 的開(kāi)工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來(lái)的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽(yáng)等有更好的開(kāi)發(fā)前景。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) 已成為一些業(yè)界人士的共識(shí)， 永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，因此，這一區(qū)域被業(yè)界看作最有現(xiàn)實(shí)意義也是最具有操作性的開(kāi)發(fā)區(qū)域， 而且有關(guān) 業(yè)界人士對(duì)這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱度也最高。另外，諸永高速公路建成后，到杭州等省內(nèi)城市也將更便捷，也就是 說(shuō)，將有更多的省內(nèi)外的游客到楠溪江來(lái)。因此，有關(guān)人士認(rèn)為，這 會(huì)引爆諸永高速公路和楠溪江沿途的新一輪旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱。 消費(fèi)能力 永嘉縣 2021 年人均生產(chǎn)總值 11909 元，農(nóng)民人均純收入 4335 元。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達(dá) 5738 元。 當(dāng) 前在上塘鎮(zhèn)購(gòu)房的人主要是為了解決居住問(wèn)題，一次置業(yè) 為主？ 主要購(gòu)買(mǎi)的群體是國(guó)家公務(wù)員，企、事業(yè)單位工作人員，私企從業(yè)人員等。 目前上塘鎮(zhèn)住宅 價(jià)格在 元 /平方米，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，是當(dāng)?shù)鼐用窨梢猿惺艿摹? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 （一）甌 北鎮(zhèn)的威脅 （ 1） 、甌 北鎮(zhèn)房產(chǎn)狀況分析 甌 北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔， 甌北組團(tuán)既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?， 具備優(yōu)越的地理位置，因此在永嘉有這樣一句傳言：“買(mǎi)房子如不買(mǎi)溫州，就要買(mǎi)甌北” 。 甌北整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)比較繁榮，房地 產(chǎn)投