【正文】 江縱貫永嘉縣域，省道仙清線依江而行，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)部北向發(fā)展軸，該軸線上分布縣城上塘鎮(zhèn) 、黃田鎮(zhèn)、巖頭等重要城鎮(zhèn)，是縣域中腹地帶。該發(fā)展軸依 托仙清線和 楠 溪江國家級風(fēng)景名勝區(qū)，近年來旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)有了較大的發(fā)展，而上塘是縣政府所在地，是該軸線的龍頭城鎮(zhèn)。規(guī)劃預(yù)測發(fā)展軸以楠溪江風(fēng)景名勝區(qū)開發(fā)為重點，發(fā)展旅游經(jīng)濟，形成以旅游、行政、工業(yè)開發(fā)區(qū)等職能為重點的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長 倍。項目資金到位良好，資金來源主要是非國有企業(yè)的民間開發(fā)。 上半年永嘉 縣房地產(chǎn)中影響最大的項目是中楠房開的報喜鳥住宅項目， 其土地購置費一項就投入 億元，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%。 上半年住宅項目投資 億元（含報喜鳥住宅土地購置 億元），同比增長 倍。住宅占我縣房地產(chǎn)投資中占有最大份額，上半年這一份額繼續(xù)上升，達到 84%。非住宅項目投資雖然僅有 億元，但也獲得同步增長，其中：商業(yè)營業(yè)用房 億元，同比增長近 2倍；其他項目 億元，同比增長 倍。 除投資額外，其他相關(guān)指標也同步增長。上半年商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中本年新開工面積 萬平方米，增長 %。別墅、高 檔公寓施工房屋面積為 萬平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。 上半年房地產(chǎn)投資總額占全社會投資總額的 47%，房地產(chǎn)開發(fā)投資是永嘉縣投資增長的主動力。近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺，城鎮(zhèn)房價不斷上揚，極大刺激房產(chǎn)開發(fā)商 的投資熱情。下半年，中誠、昌新、和田等房開公司都有新的項目上馬。 （三） 上塘 上塘鎮(zhèn)概況 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、 教育、文化和經(jīng)濟管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地 。境內(nèi)八山一水一分田，地勢平緩，三面環(huán)山，一面瀕 水，四季分明，光照充足，降水充沛，無霜期長，土壤肥沃，自然條件好。 上塘鎮(zhèn)東毗烏牛鎮(zhèn)、陡門鄉(xiāng)，西鄰徐岙鄉(xiāng)、橋下鎮(zhèn)，北接沙頭鎮(zhèn)、下寮鄉(xiāng)，南界新甌北鎮(zhèn)。 2021 年行政區(qū)域調(diào)整，由原上塘鎮(zhèn)、峙口鄉(xiāng)和原黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)的一部分村組成，轄83個行政村， 12個居委會，面積 157平方公里，人口 。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。 上塘鎮(zhèn)地處永嘉沿江金色工業(yè)帶、沿溪綠色旅游風(fēng)光帶、沿山特色農(nóng)業(yè)帶三大經(jīng)濟板塊交匯處。扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距 市區(qū)16公里，離楠溪江國家級風(fēng)景名勝區(qū)中心 30公里。根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃，上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。 2021 年初，諸永高速公路、溫州繞城高速將相繼動工建設(shè)。上塘城區(qū) 永興路 、碼道西街、越江大橋相繼 通車 ,中塘溪濱河公園 、永嘉廣場相繼投入使用。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項目都將動工或竣工。這必將帶動上塘鎮(zhèn)的經(jīng)濟騰飛，同時上塘這塊熱土將成為商家 理想的置業(yè)之地。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門，建成后將成上塘的標志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。 上塘鎮(zhèn)房 產(chǎn)市場趨勢 永嘉縣 “ 一個核心，兩條軸線 ” 的發(fā)展規(guī)劃為上塘鎮(zhèn) 房地產(chǎn)開發(fā) 帶來良好的商機。 目前， 上塘房地產(chǎn)市場 基本穩(wěn)穩(wěn)定，像溫州市區(qū)那樣大規(guī)模投資、炒樓的人寥寥無幾，購房的目的基本上是為了解決居住的鋼性需求。 除自住外，還有一些山區(qū)的村民及在外經(jīng)商的居民為子女能 在上塘鎮(zhèn)入學(xué)而在上塘置業(yè)。 上塘各住宅區(qū)房價 較低， 環(huán)城西路一帶每平方在 2200元左右，環(huán)城北路每平方 在 2021元上下，望江路附近每平米 1500元左右。 據(jù) 了解，當前 上塘 鎮(zhèn) 二手房成交最多 的 是大自然的房子，目前成交的價格大約在 4100元 /㎡左右。 嘉泰一帶商品房跟去年同期相比，價格每平方高出 600元左右，大概每平米在 2700元左右。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀公寓、安居房成交價格也突破 3000 元。環(huán)城北路一帶商品房較去年同 期相比，每平方上漲 300500元，現(xiàn)成交價格在 2500元 /㎡左右。 金泰大廈，因諸多不利因素，使得該樓盤住宅原價出售給他人也無人問津，價格一般都在20213000元左右（跟房開開盤價差不多）。永建商廈二手房交易不多，市場成交價都在 3600元 /㎡左右。（一般的都是原價加 12萬）。 下堡舊城改造是現(xiàn)房產(chǎn)市場上的又一個熱點，政府對其周邊的相關(guān)文、教、衛(wèi)、體等配套投入甚多，所以使得該地區(qū)的住宅也贏得了群眾的歡迎，成交價在 2500元 /㎡左右。 上塘商鋪售價、租金跟去年同期基本持平，由于該地區(qū)流動性人口稀少及當?shù)?人的消費心理，使得商鋪一直不被人看好，而且這種觀念還在延續(xù)。 如今，上塘鎮(zhèn)的 消費者 已經(jīng)學(xué)會理性購房，地段好、戶型好、配套設(shè)施齊全的住宅 已成為 他們的 首要選擇。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價格反差 也較 大。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產(chǎn)開發(fā)帶來 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。 縣城文教衛(wèi)體工程相繼完善：新的永嘉中學(xué)正在興建 中；規(guī)模 150畝新永嘉電大具體方案已經(jīng)落實；城南中學(xué)也正在新建中；征地 100畝的鵝浦公園與永嘉人民廣場二期工程即將破土動工。據(jù)悉，由始來有 2個集團公司已于今年落戶該鎮(zhèn)黃嶼工業(yè)園區(qū)，新工業(yè)園區(qū)的建立將促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展??種種跡象表明，上塘將打造“溫州后花園”的姿態(tài)即將出現(xiàn)，這無疑對縣城的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及消費者的投資需求起著特殊的作用。 政策分析 （ 1） 、走向理性的溫州房產(chǎn)市場 隨著國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委《意見》的實施， 以及“國八條”和“新國八條”的出臺，標志著繼續(xù)遏制房價過高、上漲過快的新一輪宏觀調(diào)控 正在開始，這對歷經(jīng)八年平均每年以20% 的速度增長的溫州房價來說，也同時進入階段性 “ 冬眠期 ” ，長期處于賣方市場的樓市開始瓦解，趨于買方市場的格局逐漸形成。 今年 1~4 月份 ， 期房限轉(zhuǎn)和全額征收營業(yè)稅政策的影響， 溫州二手 房市場買賣雙方陷入觀望和對峙狀態(tài)，導(dǎo)致二手房市場交易量跌入低谷據(jù)統(tǒng)計，二手房交易 377 件，同比下降了 %，交易面積 萬平方米，同比下降了 %，交易金額 億元，同比增加%。同時，房價出現(xiàn)略有下降的趨勢，二手房市場也出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象。 《意見》實施后 ，溫州的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性趨勢，限制期房轉(zhuǎn)讓和 6 月 1 日全額征收營業(yè)稅的政策已使過去大量的炒家一夜之間銷聲匿跡，市場處于階段性 “ 冬眠 ” 態(tài)勢。雖然二手房價出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關(guān)系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對較少 。 溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。從當前市場預(yù)期來看，今年的新盤供應(yīng)總量并沒有加大，而在政策面的影響之下，購房者的購房預(yù)期雖然得到一定程度的抑制，但如果沒有在量上做相應(yīng)的保障 ，相反隨著經(jīng)濟向好，拆遷帶來的有效需求和購房投資需求的反彈，住宅市場需求仍將保持剛性的態(tài)勢而得不到緩解。因此，擴大城區(qū)，向郊區(qū)要樓市和住宅的發(fā)展空間，是今后一定要走的路。 （ 2） 、大交 通圈的構(gòu)建給古老的楠溪江帶來利好消息 備受關(guān)注的諸暨－永嘉高速公路的建設(shè)已然撩起了動工的面紗，而按規(guī)劃，諸永高速溫州段，也就是說，在永嘉境內(nèi)將設(shè)巖坦、楓林、古廟、花坦、峙口、羅溪等 6個互通立交，其中在羅溪西側(cè)設(shè)立 1處永嘉樞紐互通，在巖頭鎮(zhèn)蒼坡村附近設(shè)立 1處服務(wù)區(qū)。對此， 諸永高速過境的沿途 的房產(chǎn)開發(fā)很可能會熱起來。 諸永高速公路 由于其沿線有風(fēng)景秀麗的五泄、橫店、神仙居、楠溪江、雁蕩山等著名景區(qū)，因此也被專家稱為 “ 風(fēng)景之路 ” 。工程將爭取年底開工，工期約三年半。它的建設(shè)將使溫州與杭州之間的路程縮短 50 公里左右。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時間將縮短到 30分鐘左右。 該高速建成后與 溫州繞城高速公路北線工程 連接，上塘鎮(zhèn)可以一改以前交通落后的局面。 有關(guān)人士分析，諸永高速 的開工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來的一小時左右縮短為半小時，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽等有更好的開發(fā)前景。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開發(fā)機會 已成為一些業(yè)界人士的共識， 永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，因此，這一區(qū)域被業(yè)界看作最有現(xiàn)實意義也是最具有操作性的開發(fā)區(qū)域， 而且有關(guān) 業(yè)界人士對這一區(qū)域的開發(fā)熱度也最高。另外，諸永高速公路建成后，到杭州等省內(nèi)城市也將更便捷，也就是 說，將有更多的省內(nèi)外的游客到楠溪江來。因此，有關(guān)人士認為，這 會引爆諸永高速公路和楠溪江沿途的新一輪旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱。 消費能力 永嘉縣 2021 年人均生產(chǎn)總值 11909 元，農(nóng)民人均純收入 4335 元。上塘鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入達 5738 元。 當 前在上塘鎮(zhèn)購房的人主要是為了解決居住問題，一次置業(yè) 為主？ 主要購買的群體是國家公務(wù)員，企、事業(yè)單位工作人員，私企從業(yè)人員等。 目前上塘鎮(zhèn)住宅 價格在 元 /平方米，房價比較穩(wěn)定，是當?shù)鼐用窨梢猿惺艿摹? 競爭對手 （一）甌 北鎮(zhèn)的威脅 （ 1） 、甌 北鎮(zhèn)房產(chǎn)狀況分析 甌 北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔， 甌北組團既是溫州城市延伸的一部分，又是永嘉經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱?， 具備優(yōu)越的地理位置，因此在永嘉有這樣一句傳言：“買房子如不買溫州，就要買甌北” 。 甌北整個房產(chǎn)市場比較繁榮，房地 產(chǎn)投