【正文】 5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時 進行處理。 2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管 理費中無此項目。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進行自查、抽查、維 修，定期進行保養(yǎng)，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)合格率達到百分之百。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。 ３、護衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務公司代清代運，做到箱滿即清。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務方面的培訓，提高人們對物業(yè)管理的認識。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執(zhí)行。九四安全部被市公安局、人事局評為先進集體。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓工作。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修 等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。物業(yè)管理企業(yè)應加強與 業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各 方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務行為是否規(guī)范。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片 。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn) 定。 5 樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停 100 臺次車計算收費，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了 1000 元，一年就是好幾十萬?。? 門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復印、賣煙的商店，進門以后是琳 瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。表現(xiàn)為 :一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。雄厚的資金實力，規(guī)模健全的運行機制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形 成了強大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū) 3 萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊 14 萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施 平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負責管理開發(fā)區(qū) 平方公里的自來水管網(wǎng)。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。一方面設(shè)施老化不配套。從規(guī)劃設(shè)計上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標準不高，物業(yè)服務用房、配套服務設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。目前小區(qū)的物業(yè)管理運作方式主要是：由居民委員會指導業(yè)主，通過選舉成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選擇物管公司；由物管公司收取物管費、停車費等費用，履行物業(yè)管理職責，做好小區(qū)日常管理工作；由住建部門負責行業(yè)指導。居民委員會作為政府最基層的辦事機構(gòu)，主要擔負著政府授予的社會公共管理職能，物業(yè)管理公司作為企業(yè)承擔著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務，與居民委員會不存在上下級隸 屬關(guān)系。 三、調(diào)查時間 2021年 8 月 2021 年 9 月 四、調(diào)查對象 社區(qū)業(yè)主 五、調(diào)查結(jié)果分析 （一）社區(qū)物業(yè)管理存在的困難 總的來看，社區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展 趨勢是積極的、良好的。如何規(guī)范發(fā)展中小城市社區(qū)物業(yè)管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業(yè)管理需求，已經(jīng)成為亟待解決的重要民生問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務費，但物業(yè)管理公司并無良好對策只能被動降低服務質(zhì)量，導致惡性循環(huán)，最終物業(yè)管理公司面臨虧損經(jīng)營的境地。三是社會治安與住宅小區(qū)保安界限劃分不清。如此 形成惡性循環(huán)，物業(yè)管理費收繳越來越難，物業(yè)管理服務質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理方面產(chǎn)生較多矛盾，如打掃衛(wèi)生不及時、電梯經(jīng)常不開、綠化遭到破壞、爭奪停車位引發(fā)沖突等。目前針對社區(qū)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，僅有國務院《物業(yè)管理條例》（國務院令 [2021]第 504 號），而且其中部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。這讓我對我們社區(qū)的物業(yè)狀況有了一定的了解。 二、調(diào)查對象 望開物業(yè)管理有限公司 三、調(diào)查成員： 劉梓程 四、調(diào)查方法： 資料法、問卷調(diào)查法、現(xiàn)場觀查法 一、公司簡介 望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于 1995 年，自成立以來，采取深圳物業(yè)公司的先進管理模式，創(chuàng)造了良好的服務形象，并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。 二、存在的一些問題及解決方案 ，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè) 主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。 : 提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。 物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。等等。誠信真實的為業(yè)主服務。已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務，促進了工業(yè)園區(qū)的 建設(shè)進程。 首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店 管理的模糊認識。如管理服務部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。 ２、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。 除上列各點外，還要求護衛(wèi)人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為