【正文】 5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時 進(jìn)行處理。 2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管 理費(fèi)中無此項目。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維 修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。 ３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。九四安全部被市公安局、人事局評為先進(jìn)集體。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修 等服務(wù)性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與 業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識，令每一位消費(fèi)者及社會各 方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片 。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn) 定。 5 樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費(fèi)收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停 100 臺次車計算收費(fèi)，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了 1000 元，一年就是好幾十萬！） 門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復(fù)印、賣煙的商店，進(jìn)門以后是琳 瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。表現(xiàn)為 :一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。雄厚的資金實力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形 成了強(qiáng)大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū) 3 萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊 14 萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施 平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū) 平方公里的自來水管網(wǎng)。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。一方面設(shè)施老化不配套。從規(guī)劃設(shè)計上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。目前小區(qū)的物業(yè)管理運(yùn)作方式主要是：由居民委員會指導(dǎo)業(yè)主，通過選舉成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選擇物管公司；由物管公司收取物管費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用，履行物業(yè)管理職責(zé)，做好小區(qū)日常管理工作；由住建部門負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)。居民委員會作為政府最基層的辦事機(jī)構(gòu)，主要擔(dān)負(fù)著政府授予的社會公共管理職能，物業(yè)管理公司作為企業(yè)承擔(dān)著業(yè)主委托的物業(yè)管理服務(wù)，與居民委員會不存在上下級隸 屬關(guān)系。 三、調(diào)查時間 2021年 8 月 2021 年 9 月 四、調(diào)查對象 社區(qū)業(yè)主 五、調(diào)查結(jié)果分析 （一）社區(qū)物業(yè)管理存在的困難 總的來看，社區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展 趨勢是積極的、良好的。如何規(guī)范發(fā)展中小城市社區(qū)物業(yè)管理工作，更好地滿足廣大群眾日益增長的物業(yè)管理需求，已經(jīng)成為亟待解決的重要民生問題。這些造成了業(yè)主因種種不滿而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但物業(yè)管理公司并無良好對策只能被動降低服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終物業(yè)管理公司面臨虧損經(jīng)營的境地。三是社會治安與住宅小區(qū)保安界限劃分不清。如此 形成惡性循環(huán)，物業(yè)管理費(fèi)收繳越來越難，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理方面產(chǎn)生較多矛盾，如打掃衛(wèi)生不及時、電梯經(jīng)常不開、綠化遭到破壞、爭奪停車位引發(fā)沖突等。目前針對社區(qū)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，僅有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令 [2021]第 504 號），而且其中部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。這讓我對我們社區(qū)的物業(yè)狀況有了一定的了解。 二、調(diào)查對象 望開物業(yè)管理有限公司 三、調(diào)查成員： 劉梓程 四、調(diào)查方法： 資料法、問卷調(diào)查法、現(xiàn)場觀查法 一、公司簡介 望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于 1995 年，自成立以來，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象，并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。 二、存在的一些問題及解決方案 ，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè) 主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。 : 提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。 物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。等等。誠信真實的為業(yè)主服務(wù)。已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的 建設(shè)進(jìn)程。 首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店 管理的模糊認(rèn)識。如管理服務(wù)部組建起一支有１０名ｐａ清潔工的隊伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。 ２、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。 除上列各點外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。在時間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為